浙江工商大學(xué)統(tǒng)計(jì)學(xué)院副教授 程開(kāi)明

　　問(wèn)：房?jī)r(jià)問(wèn)題引發(fā)了人們較多的討論和關(guān)注。有人認(rèn)為，城市化是助推房?jī)r(jià)上漲的重要原因。但也有人認(rèn)為，城市化是我國(guó)發(fā)展的一個(gè)必然趨勢(shì)，不能將房?jī)r(jià)上漲“歸罪”于它。請(qǐng)問(wèn)，城市化與房?jī)r(jià)之間有怎樣的關(guān)系？城市化必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲嗎？

　　——東方網(wǎng)網(wǎng)友 蟻?zhàn)宄蓡T

　　答：城市是人口、財(cái)富及文明的集中地。伴隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，城市化成為全世界的一個(gè)普遍現(xiàn)象。城市化，又稱城鎮(zhèn)化、都市化等，它最直觀的表現(xiàn)便是農(nóng)村人口不斷轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口，城市規(guī)模日益擴(kuò)大。

　　隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，我國(guó)社會(huì)結(jié)構(gòu)和人口結(jié)構(gòu)也發(fā)生著巨大的變化，大量人口由農(nóng)村遷往城市，我國(guó)城市化水平由1978年的17.9%上升為2009年的46.6%，年均提高0.92個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也得到了迅猛發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格由1987年的411.41元/平方米上升為2008年的3800元/平方米，年均增長(zhǎng)11.2%。總體來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出與城市化水平基本一致的變動(dòng)趨勢(shì)。

　　那么，城市化是不是必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲呢？對(duì)此，還需要做全面、細(xì)致的分析。

　　房地產(chǎn)作為一種商品，其價(jià)格走勢(shì)的根本動(dòng)力是均衡價(jià)格，即價(jià)格的變動(dòng)主要取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求關(guān)系。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，城市化通過(guò)以下幾個(gè)作用機(jī)制影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，進(jìn)而作用于房地產(chǎn)的價(jià)格：

　　首先，城市化增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，從而拉動(dòng)價(jià)格上漲。在城市化過(guò)程中，大量農(nóng)村居民通過(guò)農(nóng)地征用、子女考上大學(xué)及購(gòu)房入戶等渠道轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民。1978年以來(lái)，我國(guó)每年約有1500萬(wàn)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民，形成了對(duì)城市房地產(chǎn)持續(xù)旺盛的需求。除此之外，還有大批農(nóng)村剩余勞動(dòng)力涌入城市。據(jù)中國(guó)農(nóng)民工監(jiān)測(cè)調(diào)查顯示，2009年度全國(guó)外出農(nóng)民工達(dá)1.4533億人。他們雖未真正成為城鎮(zhèn)居民，但常年居住于城市，從而帶動(dòng)了相當(dāng)?shù)某鞘凶》啃枨�。城市化還帶來(lái)大量的配套商營(yíng)房屋和服務(wù)用房需求，譬如，辦公、機(jī)關(guān)、社會(huì)服務(wù)、醫(yī)院、學(xué)校等方面的用房快速增加；隨著收入水平的提高，城鎮(zhèn)居民對(duì)更高生活品質(zhì)的追求，也引致不斷改善原有住房條件的要求，從而增加了住房需求量。伴隨著城市化進(jìn)程的上述因素的綜合作用，必然帶來(lái)城市房地產(chǎn)需求總量不斷擴(kuò)大。這一定程度上拉動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。此類上漲可稱為需求拉動(dòng)型。

　　其次，快速城市化導(dǎo)致城鎮(zhèn)用地緊張，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。城市化必然產(chǎn)生大量的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要求，從而占用眾多的土地資源，且我國(guó)城市化具有一定程度的粗放型特征，土地耗費(fèi)更為突出。1996年—2008年，我國(guó)城鎮(zhèn)人口年均增長(zhǎng)4.1%，城市建設(shè)用地面積年均增長(zhǎng)達(dá)6.2%，土地使用速度超過(guò)城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)速度。由于城鎮(zhèn)土地資源總量有限，大量的用地需求自然會(huì)推動(dòng)土地價(jià)格上漲，使得城市土地拍賣過(guò)程中“地王”頻頻出現(xiàn)。土地價(jià)格上升必然推動(dòng)房屋價(jià)格上漲，此類上漲可稱為成本推動(dòng)型。

　　從理論機(jī)制來(lái)看，城市化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲具有一定的正向促進(jìn)效應(yīng)。而城市化水平與商品房銷售價(jià)格時(shí)序數(shù)據(jù)的計(jì)量分析也顯示，城市化水平和房地產(chǎn)價(jià)格之間存在著長(zhǎng)期的均衡關(guān)系。可見(jiàn)，從長(zhǎng)期來(lái)看，城市化的確會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

　　那么，是否就可以把當(dāng)前的高房?jī)r(jià)主要?dú)w因于快速城市化呢？答案并沒(méi)這么簡(jiǎn)單。城市化從供給與需求兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生促進(jìn)效應(yīng)，但是，這種效應(yīng)主要表現(xiàn)為長(zhǎng)期效應(yīng)且較為穩(wěn)定。而前一段時(shí)間我國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)短期的快速攀升，顯然就不單單是城市化的作用了。其實(shí)，近幾年我國(guó)城市化進(jìn)程相對(duì)平穩(wěn)，速度較前幾年已有所趨緩，帶動(dòng)的房地產(chǎn)需求并未明顯增加。因此，房?jī)r(jià)的短期快速上漲，可能更多地與城市化之外的因素，諸如利率、稅收、投機(jī)等影響有關(guān)。

　　房地產(chǎn)價(jià)格可以大致分為兩部分：一部分是經(jīng)濟(jì)因素決定的基本價(jià)格；另一個(gè)部分是非經(jīng)濟(jì)因素決定的非基本價(jià)格。所謂非基本價(jià)格，主要是指由政策、投機(jī)等因素造成的價(jià)格變動(dòng)。這些因素雖然不是價(jià)格長(zhǎng)期走勢(shì)的主導(dǎo)因素，但在特殊時(shí)段的影響不容忽視。2009年，受積極財(cái)政政策與寬松貨幣政策的影響，民眾普遍出現(xiàn)通貨膨脹預(yù)期，本來(lái)就在到處尋找投資渠道的社會(huì)閑散資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)；再加上一定的人民幣升值預(yù)期，使得國(guó)際熱錢涌入我國(guó)。各種效應(yīng)疊加，導(dǎo)致大部分城市的房地產(chǎn)價(jià)格迅速攀升，脫離市場(chǎng)均衡價(jià)格。

　　鑒于當(dāng)前的房?jī)r(jià)上漲已不單是城市化因素所致，因此，要更多地從政府政策層面來(lái)考慮穩(wěn)定房?jī)r(jià)的措施，譬如規(guī)范房貸市場(chǎng)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融秩序；規(guī)范土地市場(chǎng)，防止投機(jī)炒賣土地；穩(wěn)定物價(jià)，降低通貨膨脹預(yù)期；出臺(tái)相應(yīng)的稅收政策，遏制社會(huì)資金過(guò)度炒房等。

　　而從城市化視角來(lái)看，我國(guó)仍處于城市化的加速階段，未來(lái)一段時(shí)期城市化仍將保持一個(gè)較快的增長(zhǎng)速度，每年還會(huì)有1000多萬(wàn)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民，存在著巨大的房地產(chǎn)需求增量。所以，未來(lái)城市化仍將對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上升產(chǎn)生一定的助推作用。這就要求保持房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市化的協(xié)調(diào)發(fā)展，諸如，在城市化戰(zhàn)略上不能一味地發(fā)展大城市，而應(yīng)促進(jìn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展；在發(fā)展模式上應(yīng)走可持續(xù)城市化道路，堅(jiān)持節(jié)約和集約利用土地資源，提高城市土地利用效率。