房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)之后，北京、上海、深圳一手房、二手房買賣市場(chǎng)均逐漸進(jìn)入量價(jià)齊跌的冷清局面。

　　深圳新房市場(chǎng)降價(jià)已經(jīng)由暗轉(zhuǎn)明，漸成風(fēng)潮，萬科里城、萬科清林徑、金山碧海和十二橡樹莊園四個(gè)深圳新盤近期同時(shí)降價(jià)，不少樓盤直降3000元至4000元/平方米。來自中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月國內(nèi)京、津、滬、深、穗五大城市二手住宅成交量下滑至2007年以來最低點(diǎn)，二手住宅價(jià)格亦出現(xiàn)明顯下跌。其中深圳和上海價(jià)格環(huán)比跌幅分別達(dá)到2.9%和2.5%，北京和廣州跌幅分別為1.6%和1.5%。

　　壓力測(cè)試的最大壓力是利率

　　與此同時(shí)，各商業(yè)銀行都在按監(jiān)管部門的要求，對(duì)存量房貸進(jìn)行壓力測(cè)試，多家銀行報(bào)告顯示，目前房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)基本可控，在房價(jià)下跌三成的極端情景下，銀行信貸質(zhì)量惡化程度并未超過警戒水平。但也有觀點(diǎn)認(rèn)為壓力測(cè)試未考慮房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的聯(lián)動(dòng)影響，測(cè)試結(jié)論偏于樂觀。

　　一直以來，在監(jiān)管機(jī)構(gòu)主導(dǎo)下的銀行壓力測(cè)試給人的感覺頗為神秘。記者得到的一份房貸壓力測(cè)試的內(nèi)部報(bào)告顯示，壓力測(cè)試是在三種假設(shè)情景下對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款、開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款以及房地產(chǎn)上下游貸款質(zhì)量的遷徙情況進(jìn)行檢測(cè)。具體分為：輕度壓力環(huán)境，即利率上浮27個(gè)基點(diǎn)，房價(jià)下跌10%；中度壓力環(huán)境，即利率上升54個(gè)基點(diǎn)，房價(jià)下跌20%；重度壓力環(huán)境，利率跳升108個(gè)基點(diǎn)，房價(jià)下跌三成。

　　消息人士透露，對(duì)個(gè)人住房貸款的測(cè)試，商業(yè)銀行需要根據(jù)住房重估價(jià)格、借款人及其家庭收入支出情況等參數(shù)值，由分行按照當(dāng)?shù)氐姆渴凶儎?dòng)、借款人行為特征等具體因素進(jìn)行測(cè)算。“要考慮在三種不同壓力情景下，上升的貸款利率對(duì)借款人貸款月均還款額的影響，重新計(jì)算存量借款人的償債能力，由銀行根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值確定安全警戒線。”

　　房價(jià)跌三成不良率將跳升

　　記者從多家銀行風(fēng)控部門了解到，在輕度和中度的測(cè)試環(huán)境下，房價(jià)和利率的變動(dòng)對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款的質(zhì)量影響不大，而如果房價(jià)跌幅達(dá)到三成，利率上升108個(gè)基點(diǎn)，“這將為銀行的資產(chǎn)質(zhì)量帶來一定的麻煩”。

　　上海銀監(jiān)局最新披露的數(shù)據(jù)顯示，在滬主要中外資銀行以2010年3月31日信貸數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)貸款進(jìn)行了壓力測(cè)試�？傮w來看，壓力情景下對(duì)銀行業(yè)經(jīng)營整體影響較小，即使房價(jià)下跌30%，銀行貸款不良率也僅從1.04%升至1.41%。此外，在輕度、中度和重度壓力情景下，個(gè)人住房貸款不良率將從0.36%的基準(zhǔn)水平，分別升至0.58%、0.74%和1.58%。

　　某股份制銀行高層表示，雖然在輕度和中度壓力環(huán)境下，銀行風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)量得到了很好的控制，但是壓力測(cè)試結(jié)果顯示，在房價(jià)下調(diào)30%、基準(zhǔn)利率上浮108個(gè)基點(diǎn)的重度環(huán)境下，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款不良率會(huì)出現(xiàn)較大幅度躍升。

　　不過，有專家指出，目前我們所采用的壓力測(cè)試方法僅考慮房地產(chǎn)價(jià)格下降對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及個(gè)人違約率的影響，而實(shí)際由于房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的高度相關(guān)性，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)幾乎會(huì)對(duì)所有經(jīng)濟(jì)部門造成影響，但由于目前暫時(shí)缺乏對(duì)該部分影響的量化手段，故暫未考慮房地產(chǎn)價(jià)格下降對(duì)非房地產(chǎn)類經(jīng)濟(jì)部門造成的負(fù)面影響。這種情況可能會(huì)在一定程度上使壓力測(cè)試的結(jié)論偏于樂觀。

　　地方融資平臺(tái)和房貸有較強(qiáng)聯(lián)動(dòng)性

　　在監(jiān)管部門的要求下，商業(yè)銀行開始緊鑼密鼓地對(duì)地方政府融資平臺(tái)和涉房貸款的風(fēng)險(xiǎn)排查和壓力測(cè)試是分別進(jìn)行的。而事實(shí)上，由于兩者都與房地產(chǎn)糾結(jié)不清，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大幅度下跌，各個(gè)板塊相互聯(lián)動(dòng)帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，就絕不是目前簡(jiǎn)單的單個(gè)項(xiàng)目排查可以評(píng)估出來的。

　　根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，一季度，主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)和城市信用社房地產(chǎn)人民幣貸款新增 8457億元，季末余額比上年末高6.2個(gè)百分點(diǎn)。由此可以推算，截至一季度末，房地產(chǎn)貸款高達(dá)14.486萬億元，在45.37萬億元的本外幣各項(xiàng)貸款余額中，占比高達(dá)31.9%。房價(jià)如果出現(xiàn)較大幅度的下跌，這部分貸款將直接受到影響。

　　此外，至2009年末，金融機(jī)構(gòu)的地方政府融資平臺(tái)貸款余額為7.38萬億元，由于前兩年上馬的一些項(xiàng)目還需提供后續(xù)貸款，這個(gè)數(shù)目還在繼續(xù)增長。由于目前不少地方政府的財(cái)政收入過半以上來自“土地財(cái)政”，地方政府融資平臺(tái)的還款能力也與房地產(chǎn)市場(chǎng)緊密相關(guān)，如果房價(jià)下跌，這部分貸款風(fēng)險(xiǎn)也將凸現(xiàn)。