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    業(yè)內(nèi)把脈中國(guó)土地供應(yīng)制度:一身病 五問(wèn)題
2009年11月04日 14:41 來(lái)源:四川在線 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

  今年以來(lái),土地市場(chǎng)的風(fēng)頭有點(diǎn)蓋過(guò)房產(chǎn)市場(chǎng),地王更比樓王更吸人眼球,部分城市地價(jià)漲幅遠(yuǎn)超房?jī)r(jià),“面粉貴過(guò)面包”即是典型表征。城市建設(shè)用地稀缺、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供不應(yīng)求,成為地產(chǎn)巨頭瘋搶土地的一大驅(qū)動(dòng)力。

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)表明確實(shí)如此。今年前三季度,全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積達(dá)58371萬(wàn)平方米,同比狂增44.8%,而全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積21451萬(wàn)平方米,同比下降22.1%。即便按2的偏高容積率計(jì)算,開(kāi)發(fā)商購(gòu)置的土地面積換算成房屋供應(yīng)面積,仍離市場(chǎng)需求存在較大缺口。在此情況下,地價(jià)和房?jī)r(jià)似乎只能是比翼雙飛了。

  然而,奇怪的是,近期國(guó)土資源部公布的數(shù)據(jù)表明,今年前三季度全國(guó)建設(shè)用地供應(yīng)總量18.1萬(wàn)公頃,同比增加31.0%。其中,工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)7.2萬(wàn)公頃,同比增加46.1%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)5.7萬(wàn)公頃,同比增加14.8%。據(jù)此,則土地供應(yīng)似乎“彈藥充足”。究其原因,兩個(gè)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)口徑不同,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局采用讓開(kāi)發(fā)企業(yè)填報(bào)數(shù)據(jù)的方式,而國(guó)土資源部則是按實(shí)際土地供應(yīng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),從邏輯上講,后者比前者更真實(shí)、更全面。

  值得關(guān)注的是,國(guó)土資源部的5.7萬(wàn)公頃(57000萬(wàn)平方米),指的是全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng),而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的21451萬(wàn)平方米,指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已完成的土地購(gòu)置面積。今年土地市場(chǎng)極少流標(biāo),所以成交面積基本上等于供應(yīng)面積。兩個(gè)數(shù)據(jù)如此懸殊,說(shuō)明大部分土地并非出讓給了開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商拿地是用來(lái)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的,蓋成房子后或售或租。那么巨量土地又是給了誰(shuí)呢?顯然是給了某些企事業(yè)單位,而且是一種透明度較低的供應(yīng)方式;旧峡梢哉J(rèn)為,地方政府在主導(dǎo)著土地出讓的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和方式。

  改革開(kāi)放30年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化程度有了很大提高,主要表現(xiàn)在產(chǎn)品市場(chǎng),而生產(chǎn)要素市場(chǎng)化水平依然偏低,其中貸款由國(guó)有銀行控制,土地由各級(jí)國(guó)土部門(mén)(按理國(guó)土部門(mén)實(shí)行的是垂直管理,實(shí)質(zhì)上則由地方政府)操控。融資方面,還存在非國(guó)有銀行、房地產(chǎn)信托、資本市場(chǎng)等其它路徑;而土地供應(yīng)方面,卻由地方政府一家壟斷。

  從制度層面看,土地“姓私”還是“姓公”,并非你死我活的敵對(duì)關(guān)系,關(guān)鍵是要做好制度配套,形成良好的運(yùn)作機(jī)制。歐美國(guó)家,以土地私有制為主,但也有一定比例的公有土地,比如美國(guó)約有40%、加拿大約有90%、日本約有35%。由于土地對(duì)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的重要性,無(wú)論哪個(gè)國(guó)家,都會(huì)通過(guò)立法、制度土地利用規(guī)劃等對(duì)土地進(jìn)行相對(duì)嚴(yán)格的管理,對(duì)私有土地的轉(zhuǎn)讓和出租都有管制,尤其是日本和韓國(guó)。

  日本土地私有化程度很高,但并不代表著土地利用的效率最高。日本國(guó)土狹小,東京、大阪、名古屋三大都市圈集聚了全國(guó)一半左右的人口;導(dǎo)致這些地區(qū)地價(jià)高昂,上世紀(jì)80年代后期的地價(jià)泡沫形成過(guò)程中,居民和企業(yè)紛紛炒地,以于于高峰時(shí)大東京地區(qū)的地價(jià)相當(dāng)于全美國(guó)的地價(jià)。而另一方面,都市圈的土地利用效率卻很低,比如1989年?yáng)|京地區(qū)的容積率是1.02,遠(yuǎn)低于法定容積率的上限2.43,也低于目前上海的水平。這與土地私有制有很大關(guān)系,政府進(jìn)行舊城改造的難度遠(yuǎn)大于中國(guó)。據(jù)日本建設(shè)廳1985年統(tǒng)計(jì),僅東京地區(qū)就有65000公頃閑置用地可用作住宅開(kāi)發(fā),市區(qū)有大量的空置地,主要是停車(chē)場(chǎng)、廢棄工廠用地和未利用土地。

  新加坡和香港實(shí)行的是土地公有制,我國(guó)的土地批租制度就借鑒自香港。相對(duì)而言,在土地公有制的國(guó)家中,新加坡做得很好。另外,新加坡的住房制度也堪稱世界上最完美的。當(dāng)然,這也與新加坡城邦制國(guó)家、人口密度不大、經(jīng)濟(jì)條件較好等因素有關(guān)。就土地制度來(lái)看,政府按土地規(guī)劃,先將國(guó)有土地有償?shù)爻鲎尳o有關(guān)法定機(jī)構(gòu),如工業(yè)用地給裕廊鎮(zhèn)管理局,住宅用地給建屋發(fā)展局等,由這些機(jī)構(gòu)進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)之后,以招標(biāo)方式出讓給開(kāi)發(fā)商、機(jī)構(gòu)、個(gè)人;招標(biāo)并不以最高價(jià)為準(zhǔn),而是參考業(yè)績(jī)、資質(zhì)、水平等。

  我國(guó)土地供應(yīng)制度卻有些漏洞百出,飽受爭(zhēng)議,甚至還被認(rèn)為是高房?jī)r(jià)的源頭。主要存在以下問(wèn)題。一是地方政府壟斷土地供應(yīng),往往為了地區(qū)利益而突破國(guó)土資源部約束,亂批項(xiàng)目,透支建設(shè)用地指標(biāo),甚至違反《土地管理法》;二是住宅用地供應(yīng)量無(wú)法保證,很多土地被用于招商引資大建工業(yè)園,以及與政績(jī)有關(guān)的市政工程,還有高爾夫球場(chǎng)等政策禁止的娛樂(lè)項(xiàng)目;三是土地閑置現(xiàn)象嚴(yán)重,批而未建用地規(guī)模巨大,浪費(fèi)資源,且屢禁不止;四是國(guó)土部門(mén)無(wú)法有效執(zhí)行垂直管理,只能跟在地方政府后面跑,監(jiān)管工作很被動(dòng);五是國(guó)土儲(chǔ)備工作非常不到位,大量用地被控制在各類(lèi)企事業(yè)單位手中,比如大城市中心區(qū)土地嚴(yán)重供不應(yīng)求,而部分國(guó)有企業(yè)卻擁有廢棄工廠,寶貴土地很難被盤(pán)活利用。

  近期,北京市土地整理儲(chǔ)備中心正在熱火朝天的,用倒計(jì)時(shí)的方式自我加壓,將要籌集1000億元資金,意欲在五年內(nèi),將土地一級(jí)開(kāi)發(fā)將全部收入囊中。其實(shí),這不過(guò)是在落實(shí)2007年《土地儲(chǔ)備管理辦法》,從另一側(cè)面也反映出各地政府在收儲(chǔ)土地方面是多么的偷懶、被動(dòng)、低能、無(wú)奈。中國(guó)土地供應(yīng)制度該完善地方實(shí)在太多,而地方政府該反省、反思、改時(shí)的地方,或許更多。(楊紅旭 )

  

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直隸巴人的原貼:
我國(guó)實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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