開發(fā)商稱拆遷征地難是導(dǎo)致無法開發(fā)的主要原因 3“閑置”地王明年將開工

　　東莞城區(qū)在2007年樓市高峰期時(shí)曾先后出現(xiàn)4個(gè)地王，由于種種原因，都閑置未開發(fā)。隨著樓市回暖信號(hào)的加強(qiáng)，閑置地王的開發(fā)進(jìn)展有所加快，2007年6月產(chǎn)生的萬江地王已正式擺脫“閑置地王”稱號(hào)于今年破土動(dòng)工，西平地王、莞城地王也陸續(xù)傳出明年動(dòng)工的消息。

　　城區(qū)地王

　　三個(gè)地王 在曬太陽

　　東莞城區(qū)市場在2007年樓市高峰期時(shí)曾先后出現(xiàn)4個(gè)區(qū)域地王。目前除了富通的萬江地王已經(jīng)在今年正式開工外，其余的三個(gè)地王或是施工進(jìn)展停滯不前，或是因種種內(nèi)因、外因至今無法開工。

　　原因：拆遷征地困擾至今未獲解決

　　業(yè)界人士透露，2007年出爐的水濂山地王、西平地王及莞城地王在高價(jià)拿地后都出現(xiàn)過征地拆遷補(bǔ)償難協(xié)調(diào)的問題，尤其是水濂山地王，政府一直在處理拆遷補(bǔ)償事項(xiàng)，至今還沒交地給萬科。

　　對(duì)此，東莞萬科新聞發(fā)言人高峻說：“從開發(fā)商的角度來說，拿了地肯定要開發(fā)，而且萬科的地價(jià)款已經(jīng)全額支付完了，當(dāng)然希望早點(diǎn)進(jìn)入開發(fā)的程序。但目前政府還沒有交地給我們，我們?nèi)匀辉诘却�，還沒有一個(gè)確切的開工時(shí)間表。”

　　為何城區(qū)地王的征地拆遷會(huì)那么難？有知情人士稱，這些2007拿下的高價(jià)地都是通過招拍掛方式在土地市場取得的，當(dāng)時(shí)有關(guān)的地王消息可謂是鋪天蓋地，大家都知道地塊的市場價(jià)值，“既然是地王，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一定不能低，被征地拆遷方想當(dāng)然的就會(huì)與政府討價(jià)還價(jià)，如果期望值過高，地王開發(fā)就會(huì)在征地環(huán)節(jié)上被卡住�！�

　　進(jìn)展：多數(shù)閑置地王計(jì)劃明年開工

　　與波折重重的水濂山地王相比，西平地王及莞城地王則相對(duì)比較幸運(yùn)。

　　隨著莞惠城軌樞紐站點(diǎn)新城中心站落戶南城西平，2007年由中信地產(chǎn)拿下的西平地王在歷經(jīng)兩年的閑置后傳來好消息。中信有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，目前項(xiàng)目正在做前期定位，明年將全面動(dòng)工。記者在該項(xiàng)目現(xiàn)場看到，現(xiàn)場已經(jīng)被圍閉起來，大有即將破土動(dòng)工的跡象。

　　而曾一度被拆遷問題困擾的富通莞城地王也傳出了明年啟動(dòng)建設(shè)的開工日程表。

　　位于莞城核心地段圍仔小區(qū)的莞城地王，是城區(qū)四大地王中最早動(dòng)工的項(xiàng)目，去年6月該項(xiàng)目就開始破土動(dòng)工進(jìn)行地下工程的開挖，但施工進(jìn)展非常緩慢，除了前期的拆遷補(bǔ)償一度出現(xiàn)問題外，資金問題一直困擾著這個(gè)項(xiàng)目，目前幾乎處于停工狀態(tài)。

　　有知情人士表示，資金運(yùn)營問題是目前項(xiàng)目工程進(jìn)展緩慢的另一個(gè)原因，“這個(gè)商住混合高層項(xiàng)目涉及資金保守估計(jì)高達(dá)30億元，僅地下工程就需要四五億元，2008年的市場環(huán)境開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)極高，開發(fā)商當(dāng)然不想過早投入資金進(jìn)行開發(fā)，今年樓市形勢有回暖跡象，該項(xiàng)目的拆遷工作已經(jīng)全部完成，前期規(guī)劃也已做好預(yù)計(jì)明年會(huì)全面動(dòng)工。”

　　今年出現(xiàn)的唯一一幅號(hào)稱地王的高價(jià)商住地體育路地王近期也傳出即將開工的消息。雖然現(xiàn)場仍一片荒蕪沒有動(dòng)工的跡象，但業(yè)界預(yù)測，深圳龍光最遲在明年就會(huì)啟動(dòng)。

　　鎮(zhèn)區(qū)地王

　　賣得雖早 命途各異

　　與城區(qū)地王整體開發(fā)進(jìn)程緩慢相比，2007年誕生的三個(gè)鎮(zhèn)區(qū)地王不但早早動(dòng)工，而且都已在市場開賣。只是三個(gè)在售地王命途各異，有的活得比較滋潤，有的則在高地價(jià)成本之下遭遇“價(jià)格戰(zhàn)”。

　　長安地王：“總統(tǒng)行宮”活得最滋潤

　　2007年8月2日，長安地王被本土房企廣東蓮花實(shí)業(yè)有限公司以樓面地價(jià)5891元/平方米的高價(jià)競得，該地塊在2008年初就開始動(dòng)工，項(xiàng)目名為沃多夫，定位為以酒店、公寓為主的高端商住項(xiàng)目。于今年9月開盤。

　　但登記資料顯示沃多夫在建設(shè)初期就已經(jīng)轉(zhuǎn)給深圳開發(fā)商正中置業(yè)開發(fā)。

　　目前，沃多夫是長安售價(jià)最高的物業(yè)，均價(jià)高達(dá)13000元/平方米，并被冠以“總統(tǒng)行宮”的奢華稱號(hào)。

　　開盤以來，沃多夫銷售成績一直位列全市成交排行榜前列。除了項(xiàng)目地理資源優(yōu)勢突出，更重要的是長安樓市一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，加上消費(fèi)力強(qiáng)勁，即使遇到高價(jià)地王，消費(fèi)者依然從容埋單。

　　塘廈地王：賣得好但盈利空間有限

　　在2007年以樓面地價(jià)15243元/平方米創(chuàng)下“廣東地王”稱號(hào)的塘廈地王由萬科地產(chǎn)拿下。該項(xiàng)目去年7月開盤，項(xiàng)目名為棠樾，萬科將其打造為一個(gè)面對(duì)深圳客戶市場、以別墅為主的高端項(xiàng)目，目前銷售均價(jià)為3萬多元/平方米。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然棠樾別墅的售價(jià)不低，但樓面地價(jià)高達(dá)15243元/平方米，地價(jià)成本已占銷售價(jià)的一半，加上各類建設(shè)開發(fā)成本，目前實(shí)質(zhì)盈利空間并不大。

　　東莞萬科新聞發(fā)言人高峻也坦誠，萬科在東莞以后堅(jiān)決不買地王，不希望去承擔(dān)太高的市場風(fēng)險(xiǎn)。

　　虎門地王：高成本下面臨“價(jià)格戰(zhàn)”

　　虎門地王是2007年“東莞地王”頻出時(shí)期第一塊現(xiàn)身市場的鎮(zhèn)區(qū)地王，被來自廣州的開發(fā)商瑞豐地產(chǎn)以樓面價(jià)3513元/平方米取得。該地塊目前被開發(fā)為虎門1號(hào)項(xiàng)目，首期在2007年11月開盤。

　　目前虎門1號(hào)的總體均價(jià)約9000元/平方米，項(xiàng)目中的洋房類產(chǎn)品基本售罄。公寓產(chǎn)品與周邊一些競爭項(xiàng)目，比如虎門地標(biāo)、地標(biāo)廣場的同類產(chǎn)品存在3000元/平方米的售價(jià)差距。

　　由于拿地成本高，開發(fā)商面臨競爭也不能降價(jià)銷售，相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，目前產(chǎn)品銷售面臨較大市場競爭。