上海正在圖謀采用土地招標(biāo)方式代替拍賣方式，令延續(xù)了六年多的土地價高者得規(guī)律“作古”。但招標(biāo)方式新引入的評分機制，也令業(yè)內(nèi)擔(dān)憂存在灰色空間，令土地出讓的公平性受損。

　　三月底，上海規(guī)劃和國土資源管理局發(fā)布的18號土地出讓公告。其中，莘莊地鐵上蓋大型綜合性地塊的招標(biāo)方式格外引人注目。它改變了土地拍賣“價高者得”的陳規(guī)，轉(zhuǎn)而以招標(biāo)方式“按照綜合條件最佳者得的原則”確定中標(biāo)者，而競買報價僅占到了全部評標(biāo)環(huán)節(jié)的30%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭表示，適度增加招標(biāo)形式出讓土地是一種趨勢。此次莘莊地塊的出讓突出了綜合評定的部分，旨在抑制當(dāng)下房價的過快上漲。

　　被指存灰色空間

　　據(jù)上海規(guī)土局的“國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)出讓須知”，莘莊地塊的出讓方式，與此前為了抑制地價而在黃浦區(qū)兩地塊拍賣時“試點”的“先招后拍”的預(yù)申請制完全不同。

　　土地出讓將不再根據(jù)競拍價格高低決定，取而代之的是純粹根據(jù)綜合評定的結(jié)果，直接決定土地中標(biāo)人。而競買報價作為綜合評標(biāo)指標(biāo)之一的商務(wù)標(biāo)的一項，以30分的分值，僅占整個評分環(huán)節(jié)的30%。

　　根據(jù)土地出讓文件，將由5人及以上單數(shù)人數(shù)組成的評標(biāo)小組，對包括凈資產(chǎn)和建設(shè)經(jīng)驗在內(nèi)的技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)項目進(jìn)行評定。至于評標(biāo)小組的具體人員的身份和評標(biāo)的具體標(biāo)準(zhǔn)卻并沒有公布。

　　中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄說，注重綜合評定少了更多的市場因素，屬于行政手段，這可能對國企等大型房地產(chǎn)開發(fā)商更有利。因為相比中小型房地產(chǎn)企業(yè)，國企具有更多的社會資源及開發(fā)經(jīng)驗等優(yōu)勢。

　　他直言，有人為因素參與的過程就一定會有黑洞，完全以綜合評標(biāo)為結(jié)果定標(biāo)缺乏信服度。政府應(yīng)當(dāng)在交易過程中加強有關(guān)方面的措施。

　　方方地產(chǎn)咨詢機構(gòu)地產(chǎn)咨詢部經(jīng)理趙豫川表示，交易中出現(xiàn)灰色空間在所難免，但是“價高者得”造成了土地、房價價格的不合理瘋漲，政府作出政策調(diào)整也是事出有因。

　　增加招標(biāo)形式或成趨勢

　　雖然大部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，通過招標(biāo)方式出讓土地，能夠更好地抑制地價瘋漲。但招標(biāo)方式所存在的灰色交易空間，也令他們擔(dān)憂。他們因此呼吁，增加招標(biāo)方式的公開透明程度。

　　事實上，2006年上海曾采用過綜合評分方式，決定中標(biāo)者的方案。陸家嘴集團(tuán)掛牌出讓的新民花木北塊地塊，曾是首個“吃螃蟹”者。

　　當(dāng)年，金地曾標(biāo)出了60億元的天價，但結(jié)果卻是只出價42.2億的宏宇集團(tuán)拿下了該地塊。對這一結(jié)果，直到現(xiàn)在業(yè)內(nèi)仍存爭議。因為陸家嘴集團(tuán)在公布競標(biāo)得主時，并未公布其他各家地產(chǎn)商的技術(shù)標(biāo)、商務(wù)標(biāo)的評標(biāo)總分。

　　正是有了上述前車之鑒，上海的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士才對新的土地出讓方式心存隱憂，擔(dān)心會因為土地出讓方式的不透明，而使本來可以抑制地價瘋漲的出讓方式產(chǎn)生更多灰色交易空間。

　　對此，楊紅旭的建議是，應(yīng)對招標(biāo)方式出讓土地的政策的進(jìn)行完善，政府應(yīng)加強防范，進(jìn)一步做好提高土地交易透明度的工作。

　　不過，楊紅旭也認(rèn)為，現(xiàn)階段的政策調(diào)整都屬于政府的嘗試，還未形成一種普及的態(tài)勢。但在未來，適度增加招標(biāo)形式出讓土地是一種趨勢。趙豫川也認(rèn)為，率先做出政策變革的上海若是在這方面施行得好，也不排除以后增強綜合評標(biāo)招標(biāo)的可能。

　　事實上，雖然招標(biāo)方式存在灰色交易空間，可能令土地出讓的公平性大打折扣，但上海開發(fā)商普遍支持這一方式。上海三湘股份有限公司副總經(jīng)理張濤表示，雖然綜合評標(biāo)中可能會出現(xiàn)腐敗現(xiàn)象，但他仍舊希望該方式代替“價高者得”的土地出讓政策。(記者 楊羚強 實習(xí)生 羅倫)