近日，位于羅湖區(qū)泥崗西路鴻穎大廈的業(yè)主代表到本報(bào)投訴，稱他們十年前購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)一直沒(méi)能辦理房產(chǎn)證，并因涉嫌一房?jī)少u(mài)，部分房產(chǎn)有被法院拍賣(mài)的可能。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)，開(kāi)發(fā)商為從銀行獲取貸款，與員工、親友簽訂虛假合同，將房產(chǎn)抵押給銀行，然后又將這些抵押過(guò)的房產(chǎn)賣(mài)給業(yè)主。由于開(kāi)發(fā)商拖欠貸款，被銀行起訴，部分房產(chǎn)可能被拍賣(mài)。業(yè)主發(fā)現(xiàn)這些房產(chǎn)并不在自己名下后，向公安機(jī)關(guān)舉報(bào)開(kāi)發(fā)商有詐騙行為，后來(lái)開(kāi)發(fā)商多名負(fù)責(zé)人被起訴。經(jīng)深圳市中級(jí)人民法院審理，認(rèn)為此案屬于民事欺詐，宣判有關(guān)負(fù)責(zé)人無(wú)罪。幾年來(lái)，業(yè)主們一直向有關(guān)部門(mén)反映情況，但仍未能辦理房產(chǎn)證。

　　開(kāi)發(fā)商則表示，他們并非“一房?jī)少u(mài)”，只是通過(guò)與員工簽署內(nèi)部協(xié)議向銀行融資。至于辦不了房產(chǎn)證問(wèn)題，原因在于該樓盤(pán)建筑面積超標(biāo)。目前他們正積極與有關(guān)部門(mén)協(xié)商解決。

　　本報(bào)記者 馬培貴 實(shí)習(xí)生 杜偉泉 文／圖

　　業(yè)主投訴

　　購(gòu)房十年無(wú)房產(chǎn)證

　　房產(chǎn)還可能被拍賣(mài)

　　近日，羅湖區(qū)泥崗西路鴻穎大廈30多名業(yè)主派代表到本報(bào)投訴，反映他們購(gòu)買(mǎi)的深圳市穎力實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司(下稱穎力公司)開(kāi)發(fā)的鴻穎大廈房產(chǎn)，因涉嫌一房?jī)少u(mài)，一直沒(méi)有辦理房產(chǎn)證，也沒(méi)有通煤氣，且一些業(yè)主的房產(chǎn)有被法院拍賣(mài)的危險(xiǎn)。

　　業(yè)主代表陳先生介紹，1999年至2001年間，他們一批業(yè)主以首期付款30%、10年70%免息的條件，向開(kāi)發(fā)商分期付款購(gòu)買(mǎi)了鴻穎大廈房產(chǎn)(部分業(yè)主是一次性付清)。自2000年12月起，業(yè)主們相繼辦理了入住手續(xù)。2003-2004年間，開(kāi)發(fā)商債務(wù)問(wèn)題不斷曝光，業(yè)主們先后接到法院公告，才知道自己所購(gòu)房產(chǎn)，已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商用本單位員工及其他人名義，向銀行貸款并在國(guó)土局備案。2004年2月，30多名業(yè)主聯(lián)名向政府部門(mén)投訴，并試圖通過(guò)司法途徑解決，但由于各種原因還是沒(méi)有結(jié)果。2006-2007年間，鴻穎大廈經(jīng)常停水、停電，至今也沒(méi)有開(kāi)通煤氣，原因是開(kāi)發(fā)商下屬的物業(yè)公司沒(méi)有交水電費(fèi)。后來(lái)，經(jīng)過(guò)業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商后，業(yè)主交了一半的物業(yè)管理費(fèi)，鴻穎大廈停水停電問(wèn)題才得以解決。

　　陳先生說(shuō)，2008年6月，因穎力公司拖欠某銀行貸款，被銀行訴至南山法院，該銀行要求法院拍賣(mài)涉案業(yè)主的房產(chǎn)抵債。業(yè)主向法院提出異議，但法院對(duì)異議不予采納，理由是這些房產(chǎn)的貸款人并不是實(shí)際業(yè)主。但該法院考慮到實(shí)際情況，暫停執(zhí)行拍賣(mài)程序。

　　事件回放

　　違背設(shè)計(jì)規(guī)劃超面積

　　建筑未驗(yàn)收

　　記者從關(guān)于此案的《深圳市中級(jí)人民法院刑事判決書(shū)》((2006)深中法刑二初字第165號(hào))了解到，1992年4月，當(dāng)時(shí)的羅湖區(qū)泥崗村委會(huì)與深圳市鴻華實(shí)業(yè)股份有限公司簽訂合同(下稱鴻華公司)約定，由泥崗村提供土地，鴻華公司提供資金共同開(kāi)發(fā)建設(shè)“泥崗商住大廈”。1998年7月，經(jīng)泥崗村、鴻華公司、深圳市規(guī)劃國(guó)土局三方協(xié)商，同意增加穎力公司為該項(xiàng)目合作投資方，興建項(xiàng)目更名為“鴻穎大廈”，并約定鴻穎大廈10樓以下(含10樓7套)的房產(chǎn)歸泥崗村所有，其余為穎力公司所有。合同簽訂后，穎力公司開(kāi)始開(kāi)發(fā)建設(shè)鴻穎大廈。

　　1998年至2000年，穎力公司通過(guò)本公司員工找到親戚、朋友、熟人等，這些員工的親友與穎力公司簽訂購(gòu)買(mǎi)鴻穎大廈房產(chǎn)的合同，并以他們的名義在國(guó)土局登記備案，但員工的這些親友并不真正付款購(gòu)置房款。隨后，穎力公司作為擔(dān)保人，將這些虛假購(gòu)房者的房產(chǎn)作為抵押，分別從中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、招商銀行等獲取購(gòu)房按揭貸款。1999年至2001年，穎力公司有關(guān)負(fù)責(zé)人將部分用虛假購(gòu)房合同向銀行辦理了抵押按揭貸款的房產(chǎn)，賣(mài)給社會(huì)上的業(yè)主，或者將已出售給業(yè)主的房產(chǎn)又與他人簽訂購(gòu)房合同，并在國(guó)土局登記備案抵押給銀行。通過(guò)這種方式，穎力公司獲取業(yè)主購(gòu)房款1300多萬(wàn)元人民幣。同時(shí)，穎力公司還和業(yè)主簽訂“十年免息分期付款補(bǔ)充協(xié)議”，約定業(yè)主不需要通過(guò)銀行辦理貸款按揭，而是直接向穎力公司交付首期款后，十年內(nèi)每月分期付款，將購(gòu)房款存入穎力公司指定的銀行賬號(hào)，用于交付購(gòu)房本金。穎力公司以分期付款的方式，向銀行償還虛假購(gòu)房者的貸款本金及利息。發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)被抵押后，有37套房的業(yè)主報(bào)案。

　　2000年，鴻穎大廈建成并交付業(yè)主占有、使用，業(yè)主按合同約定交付房款及月供款。但大廈的規(guī)劃驗(yàn)收因違規(guī)超建等原因不能辦理，穎力公司一直未能為業(yè)主辦理房產(chǎn)證。2002年10月，穎力公司開(kāi)始拖欠銀行借款本息，真正購(gòu)房的業(yè)主陸續(xù)收到銀行的催款通知書(shū)。業(yè)主到國(guó)土局查詢，發(fā)現(xiàn)在國(guó)土局登記備案的房產(chǎn)不在自己名下，且房產(chǎn)已被抵押給銀行。部分業(yè)主向穎力公司提出退房要求，該公司為這部分業(yè)主辦理了退房手續(xù)。2004年，鴻穎大廈的部分業(yè)主以涉嫌合同詐騙罪舉報(bào)穎力公司，穎力公司相關(guān)負(fù)責(zé)人馮某等4人被依法逮捕。

　　另外，穎力公司還與深圳市英隆實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司(原草埔村委)合作，共同開(kāi)發(fā)了位于羅湖區(qū)草埔的“穎隆大廈”。穎力公司以與鴻穎大廈同樣的方式，銷(xiāo)售穎隆大廈19套房產(chǎn)，獲得購(gòu)房款366萬(wàn)多元。事后，11套房產(chǎn)的業(yè)主發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并報(bào)警。

　　法院審理

　　一審判決馮某等犯合同詐騙罪

　　重審認(rèn)定馮某等只是民事欺詐

　　2004年5-7月，穎力公司法人代表馮某等4人因?yàn)樯嫦雍贤�詐騙罪先后被逮捕。《深圳市中級(jí)人民法院刑事判決書(shū)》((2006)深中法刑二初字第165號(hào))載明，深圳市中級(jí)人民法院一審后，以合同詐騙罪分別對(duì)馮某等4人做出判決。

　　馮某等不服一審判決，提出上訴。廣東省高級(jí)人民法院審理認(rèn)為，一審判決部分事實(shí)不清，證據(jù)不足，將此案發(fā)回深圳市中級(jí)人民法院重新審理。市中院重審認(rèn)為，現(xiàn)有證據(jù)不能充分證明馮某等4被告人具有非法占有當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)的目的，公訴機(jī)關(guān)指控4被告人犯合同詐騙罪罪名不成立。市中院認(rèn)為，馮某等4被告人的行為屬于民事欺詐行為，不屬于刑事欺詐行為，4被告人的行為不構(gòu)成犯罪。2006年，市中院作出重審判決，宣告馮某等4人無(wú)罪。對(duì)于民事欺詐，應(yīng)該通過(guò)民事法律途徑進(jìn)行解決。

　　穎力公司

　　并非“一房?jī)少u(mài)”

　　正積極辦房產(chǎn)證

　　近日，記者來(lái)到位于鴻穎大廈的穎力公司。記者了解到，該樓10樓以下已經(jīng)劃歸原泥崗村，現(xiàn)在出租給清水河辦事處使用。公司辦公室位于該樓的29層，內(nèi)部空空如也�！暗⒄`這么多年，公司什么都沒(méi)有了，連這個(gè)辦公場(chǎng)地也是向業(yè)主借用的�！痹摴�司員工張先生說(shuō)。

　　張先生說(shuō)，該公司當(dāng)初的銷(xiāo)售方式并非“一房?jī)少u(mài)”，而是當(dāng)時(shí)情況下的融資手段。他解釋說(shuō)，當(dāng)時(shí)建設(shè)鴻穎大廈投資規(guī)模很大，實(shí)際建設(shè)成本超過(guò)預(yù)算2000萬(wàn)元，而業(yè)主只付了30%的首付款，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠開(kāi)發(fā)成本。公司只好用這種銷(xiāo)售方式進(jìn)行融資。另外，那些和穎力公司簽訂虛假購(gòu)房合同的員工及親屬，并沒(méi)有實(shí)際占有和使用這些房產(chǎn)。公司將這些房產(chǎn)到國(guó)土部門(mén)只是進(jìn)行了備案，并沒(méi)有進(jìn)行初始登記，所以，不能認(rèn)為是“一房?jī)少u(mài)”。

　　在穎力公司，記者看到了一份該公司與員工劉某簽訂的內(nèi)部協(xié)議。協(xié)議約定，所有購(gòu)房款由公司支付，房屋產(chǎn)權(quán)由公司所有，公司若拖欠銀行款項(xiàng)引起糾紛，應(yīng)由公司負(fù)責(zé)。員工只負(fù)責(zé)配合公司辦理購(gòu)房及過(guò)戶手續(xù)。

　　據(jù)張先生介紹，影響辦理房產(chǎn)的關(guān)鍵是，國(guó)土部門(mén)認(rèn)為該公司開(kāi)發(fā)的鴻穎大廈、穎隆大廈均超規(guī)劃面積，并且和穎力公司合作開(kāi)發(fā)鴻穎大廈的鴻華公司從2005年起就一直沒(méi)有年檢，事實(shí)上早已不存在了。而有關(guān)部門(mén)要求，必須找到鴻華公司說(shuō)明情況。鴻穎大廈整體辦不到產(chǎn)權(quán)證，業(yè)主們就無(wú)法辦理房產(chǎn)證，部分業(yè)主因此又拒絕交剩余的房款。穎力公司收不到業(yè)主的房款，無(wú)法向銀行還款，導(dǎo)致這些房產(chǎn)面臨被拍賣(mài)的危險(xiǎn)。目前穎隆大廈已經(jīng)完成規(guī)劃確認(rèn)。但鴻穎大廈還沒(méi)有通過(guò)規(guī)劃確認(rèn)，規(guī)劃部門(mén)正對(duì)該樓超面積部分進(jìn)行測(cè)量。一旦完成規(guī)劃確認(rèn)，穎力公司會(huì)補(bǔ)交這兩棟樓超規(guī)劃面積的地價(jià)。

　　張先生表示，穎力公司一直向有關(guān)部門(mén)反映情況，并努力爭(zhēng)取早日解決鴻穎大廈、穎隆大廈的房產(chǎn)證問(wèn)題。如果兩棟樓的產(chǎn)權(quán)證辦理好了，業(yè)主們還清房款，公司就會(huì)盡快幫業(yè)主們辦理房產(chǎn)證。