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    律師:上海倒塌樓房業(yè)主退房反助開發(fā)商 不如降價(jià)
2009年06月30日 11:04 來源:國(guó)際金融報(bào) 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

  上海市閔行區(qū)倒塌樓盤的小區(qū)業(yè)主能否現(xiàn)在就要求退房?筆者認(rèn)為,支持現(xiàn)在就退房的觀點(diǎn)是不準(zhǔn)確的。確切地說,該觀點(diǎn)的成立需要有相應(yīng)前提條件,因?yàn)樯唐贩款A(yù)售和現(xiàn)房銷售是有法律區(qū)別的,最關(guān)鍵是開發(fā)商交房的履行期限尚未到來。

  現(xiàn)在退房反助開發(fā)商

  退房,法律術(shù)語其實(shí)就是解除合同。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定,解除合同有3種類型,一種是協(xié)商解除,第二種是約定解除,第三種是法定解除。上海的商品房預(yù)售,通常都使用房地局的示范文本合同,示范文本基本上都約定了開發(fā)商逾期交房超過30天、60天或者90天,購房者才有權(quán)解除合同。

  蓮花河畔景苑倒塌樓房約定的交房期限是2010年5月31日,所以在2010年6月30日之前,業(yè)主們是不能行使購房合同的約定解除權(quán)的。

  那我們?cè)賮砜纯捶ǘń獬?/p>

  如果開發(fā)商現(xiàn)在就明確表示,因?yàn)榘l(fā)生倒塌事故,所以不能交房了(請(qǐng)注意,不是延期交房),也就是開發(fā)商明確表明其不會(huì)再履行交房的義務(wù),那么根據(jù)我國(guó)合同法第94條第2款及108條的規(guī)定:在履行期限屆滿之前,當(dāng)事人一方明確表示或以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的,購房人可以現(xiàn)在就行使解除權(quán),解除購房合同,也就是俗稱的“退房”。

  但是,如果開發(fā)商表示,其不是不交房,而是有可能延遲交房,或者開發(fā)商承諾會(huì)加緊整改,按原定時(shí)間交房,那么購房人不能現(xiàn)在就解除合同。業(yè)主們需要等到明年5月份(也就是蓮花河畔景苑約定的交房期限),屆時(shí)開發(fā)商果真沒能交房,根據(jù)合同法第94條第3款及最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件的司法解釋的第15條的規(guī)定,購房人必須催告開發(fā)商盡快交房。而只有在經(jīng)過催告后又過3個(gè)月,開發(fā)商還是不能交房,那時(shí)倒塌樓盤的業(yè)主才能解除合同。

  最近數(shù)月上海的樓盤普漲了20%-30%,而按照上海預(yù)售合同示范文本的約定條款,因延期交房或延期付款而解除合同的賠償額基本上也就是合同總價(jià)的10%,因此,購房人解除合同倒是讓開發(fā)商賺了不少便宜,所謂的倒塌樓盤小區(qū)業(yè)主可要求退房賠償?shù)姆山ㄗh實(shí)在讓購房人心痛得不愿意輕易使用!那么是否有其他的好辦法?

  要求降價(jià)更為實(shí)際

  已倒塌的房子顯然是不能居住的,其實(shí)開發(fā)商如果通過重新打地基,房子肯定可以重新造起來。 筆者的建議是,倒塌樓盤的業(yè)主們可以團(tuán)結(jié)起來給開發(fā)商以壓力,如果覺得房子倒塌不會(huì)給您將來的居住帶來什么心理陰影的,那就要求開發(fā)商重新蓋樓并降低房款或賠償每戶業(yè)主,因?yàn)榉课莸膬r(jià)值貶損(即使新蓋樓)是必然的,就好比新車被撞勢(shì)必會(huì)有折舊(法院已有判例),另外還可以要求開發(fā)商支付延期交房的違約金;如果覺得這樣的房子沒法再居住,那就聯(lián)合起來跟開發(fā)商談判,雙方走協(xié)商解除合同的道路,當(dāng)然協(xié)商解除也可以要求開發(fā)商賠償你的損失,根據(jù)合同法第113條的規(guī)定,損失包括購房人本來履行合同后可獲得的利益,也就是房屋從簽訂合同時(shí)到解除時(shí)的這段時(shí)間的房屋增值收益。(吳冬 作者系上海市匯業(yè)律師事務(wù)所律師)

【編輯:位宇祥
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直隸巴人的原貼:
我國(guó)實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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