樓市新政出臺月余，石家莊樓市各種購房合同毀約糾紛也在逐漸增多。記者昨日從省會多家律師事務所采訪了解到，不少購房者向律師咨詢，準備通過各種渠道甚至法律手段解決糾紛，專家呼吁司法部門應盡快出臺相關的司法解釋或指導意見，規(guī)范此類案件的審理。

　　【現(xiàn)象】

　　客戶要求退房

　　開發(fā)商忙補漏

　　“前陣子賣家不肯賣，如今買家不肯買”。在房產(chǎn)新政影響下，除成交量驟然下降外，一些之前已經(jīng)“成交”或者交了定金的房產(chǎn)也頻頻出現(xiàn)退房、違約現(xiàn)象。

　　河北新業(yè)律師事務所的專業(yè)房產(chǎn)律師胡山峰說，近期不斷有客戶詢問因為房產(chǎn)新政出臺，付款出現(xiàn)問題想退房如何處理的咨詢，但目前他尚未接到過正式訴諸法庭的案例，大多還是購房者和開發(fā)商自行協(xié)商解決。

　　記者從相關渠道獲悉，目前省會多家樓盤都出現(xiàn)客戶想退房的現(xiàn)象，但很少有開發(fā)企業(yè)痛痛快快給退款的。針對省會出現(xiàn)的客戶違約退房潮，一些開發(fā)企業(yè)已經(jīng)開始在購房合同中添加類似“如因政策變化導致首付提高，按新政策執(zhí)行；如因非開發(fā)企業(yè)原因導致出現(xiàn)的各種貸款風險，都由購房者承擔”等詳細條款，以封堵購房者退房。

　　【析因】

　　三大原因引發(fā)

　　毀約退房潮

　　針對近一個多月來比較集中的違約退房類法律咨詢，省會相關業(yè)內(nèi)人士解釋，此次違約退房潮出現(xiàn)的原因主要有三種：第一種是因為政策調(diào)整，買房者看到了房價下調(diào)的希望，感覺買貴了，自己想要退房；第二種是政策調(diào)整造成首付款比例提高，購房人的確是因為湊不夠首付款而要求退房的；第三種則是銀行暫停發(fā)放第三套房貸款，或是因為對非本市居民發(fā)放房貸做出限定，導致購房人無法順利貸款，致使合同無法繼續(xù)履行的。

　　【建議】

　　應盡快出臺

　　明確的司法解釋

　　“政策調(diào)整不屬于《合同法》中規(guī)定的不可抗力，而應該屬于情勢變更，購房人要求退房，不需要承擔違約，開發(fā)商應該給退房退款”。河北新業(yè)律師事務所的胡山峰律師、北京市眾意達律師事務所的張揚律師表示，如果雙方簽訂的《商品房買賣合同》中有對于因國家相關政策調(diào)整而引發(fā)的相關爭議處理的條款，則雙方可根據(jù)合同約定來履行；如果購房合同中沒有具體約定，則要看糾紛是否適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關規(guī)定。國家政策的調(diào)整，既不是開發(fā)商的責任，也不是買房人的責任，購房人因此無法獲得貸款，屬于不能歸責于雙方的事由，開發(fā)商應該將收取的購房首付款及定金返還給購房人。

　　胡山峰等律師建議，希望上級司法部門盡快對此類案件作出明確的司法解釋或指導性意見，確保房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)過渡。

　　【提醒】

　　合同中最好約定

　　免責條款

　　胡山峰律師還提醒，房地產(chǎn)新政策剛剛出臺，由于相關細則尚不明確，購房者在此期間購房要注意規(guī)避政策風險，最好事先訂立雙方免責解除條款以保障自身權益。還有律師建議雙方當事人簽訂合同時，應將國家政策變更等情況寫入合同之中，對此造成的責任后果進行詳細約定，以避免陷入一旦政策變化合同就無法履行的尷尬境地。(記者 陳霞)