銀監(jiān)會(huì)收緊二套房貸，主要基于兩點(diǎn)考慮：一是近期房?jī)r(jià)的急劇上漲，其基礎(chǔ)并不牢固，不是真實(shí)性的自住購(gòu)房的支撐，這種炒房性質(zhì)資金的介入極易引發(fā)房?jī)r(jià)的暴漲暴跌和市場(chǎng)動(dòng)蕩。而在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)是銀行信貸資金介入較多的行業(yè)，一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，銀行資產(chǎn)和信貸資金的安全自然會(huì)受到波及和影響，這給銀行業(yè)帶來(lái)了很大風(fēng)險(xiǎn)。其次，從房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的發(fā)展來(lái)講，過(guò)高的房?jī)r(jià)會(huì)擠出真實(shí)的住房需求，從而難以滿足廣大購(gòu)房人的需求，這會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形發(fā)展。

　　近幾日來(lái)，嚴(yán)控二套房貸再次成為市場(chǎng)熱議的話題。繼銀監(jiān)會(huì)主席劉明康7月17日在2009年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)會(huì)上指出，要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)后，上海銀監(jiān)局就對(duì)相關(guān)細(xì)節(jié)進(jìn)行了解釋?zhuān)�以�?shí)際行動(dòng)收緊二套房貸。

　　房?jī)r(jià)上漲吹大房地產(chǎn)“泡泡”

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，是半年來(lái)不斷走高的房?jī)r(jià)和漸漸被吹大的房地產(chǎn)“泡泡”，令監(jiān)管部門(mén)對(duì)嚴(yán)控二套房貸進(jìn)行了重申。國(guó)際金融危機(jī)以來(lái)的4萬(wàn)億元經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，加上商業(yè)銀行上半年7.37萬(wàn)億元的創(chuàng)紀(jì)錄新增貸款，就像一個(gè)突然被擰開(kāi)的水龍頭，大量的錢(qián)涌向市場(chǎng)。顯而易見(jiàn)的是，在投資渠道并不豐富的中國(guó)，最為直接的反應(yīng)就是股市和房市。

　　以北京為例，今年以來(lái)，北京房地產(chǎn)交易量不斷增大，房地產(chǎn)價(jià)格重新回到了2007年的高點(diǎn)。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年商品住宅期房銷(xiāo)售量比去年同期增長(zhǎng)了75.7%。而在上半年整個(gè)北京市場(chǎng)的平均房?jī)r(jià)上漲了近三成。

　　放眼全國(guó)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新近公布的數(shù)據(jù)顯示，6月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲0.2%，環(huán)比上漲0.8%。進(jìn)入2009年后，國(guó)內(nèi)房屋銷(xiāo)售價(jià)格首次出現(xiàn)了同比上漲。這也是今年以來(lái)全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比連續(xù)四個(gè)月上漲。

　　二套房貸再念“緊箍咒”

　　顯然，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在2009年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)會(huì)上強(qiáng)調(diào)，要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率，對(duì)投資性住房要堅(jiān)持首付高成數(shù)、利率嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)和資信嚴(yán)格審查的原則，嚴(yán)格執(zhí)行與借款人100%“面談”、“面簽”制度，采取切實(shí)有效措施防范“假按揭”、“假首付”現(xiàn)象的發(fā)生。一時(shí)間，讓“嚴(yán)控二套房貸”成為關(guān)鍵詞。

　　上海銀監(jiān)局緊隨其后，于7月20日轉(zhuǎn)發(fā)了銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，要求在滬各銀行加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理，有效防范“假按揭”、“假首付”和“假房?jī)r(jià)”現(xiàn)象的發(fā)生，不得自行解釋二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。對(duì)于金融機(jī)構(gòu)變相放寬第二套房貸款執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的情況，通知要求，不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購(gòu)房難調(diào)查等為由放棄二套房貸政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。

　　實(shí)際上，關(guān)于第二套房貸款政策引發(fā)的熱議可以追溯到兩年前。2007年9月27日，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。其中就對(duì)“二套房”作出明確的規(guī)定，對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，利率不得低于人民銀行同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。這在當(dāng)時(shí)來(lái)說(shuō)，首付及利率門(mén)檻都相應(yīng)地提高了。

　　2008年12月20日，基于當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，要求加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度。意見(jiàn)指出，對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再申�?qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。對(duì)其他貸款購(gòu)買(mǎi)第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。

　　可見(jiàn)，自2007年二套房貸政策第一次面世以來(lái)，該項(xiàng)政策在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱的同時(shí)，也仿佛一個(gè)樓市晴雨表。每當(dāng)二套房貸放松之時(shí)，便意味著樓市已經(jīng)轉(zhuǎn)冷，進(jìn)入了調(diào)整期。而當(dāng)該項(xiàng)政策收緊時(shí)，則意味著樓市虛火正在推高。

　　收緊二套房貸旨在防風(fēng)險(xiǎn)

　　“這么做恰逢其時(shí)�！敝醒胴�(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，他說(shuō)，監(jiān)管部門(mén)對(duì)二套房貸政策去年放松、今年收緊，呈現(xiàn)“此一時(shí)彼一時(shí)”狀態(tài)，這主要是根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況來(lái)確定的。近期以來(lái)，全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了上漲，一些城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，引發(fā)了以炒房為目的的投機(jī)資金快速進(jìn)入市場(chǎng)，而這些資金如果繼續(xù)大舉進(jìn)入房市，則可能引發(fā)價(jià)格繼續(xù)上漲，形成泡沫。

　　郭田勇說(shuō)，銀監(jiān)會(huì)在此時(shí)收緊二套房貸，主要基于兩點(diǎn)考慮：一是近期房?jī)r(jià)的急劇上漲，其基礎(chǔ)并不牢固，不是真實(shí)性的自住購(gòu)房的支撐，這種炒房性質(zhì)資金的介入極易引發(fā)房?jī)r(jià)的暴漲暴跌和市場(chǎng)動(dòng)蕩。而在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)是銀行信貸資金介入較多的行業(yè)，一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，銀行資產(chǎn)和信貸資金的安全自然會(huì)受到波及和影響，這給銀行業(yè)帶來(lái)了很大風(fēng)險(xiǎn)。其次，從房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的發(fā)展來(lái)講，過(guò)高的房?jī)r(jià)會(huì)擠出真實(shí)的住房需求，從而難以滿足廣大購(gòu)房人的需求，這會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形發(fā)展。

　　業(yè)界認(rèn)為，盡管這一輪的房地產(chǎn)上漲行情最初由剛性需求帶動(dòng)，時(shí)至今日投資性購(gòu)房者已入場(chǎng)，而二套房貸正是對(duì)投資性購(gòu)房者的“清場(chǎng)”，該項(xiàng)政策的收緊很有可能再現(xiàn)2007年二套房貸政策出臺(tái)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)由熱轉(zhuǎn)冷的“急轉(zhuǎn)彎”。針對(duì)這一看法，中國(guó)銀行全球金融市場(chǎng)部高級(jí)分析員方明表示，從市場(chǎng)情況來(lái)看，收緊二套房貸政策后，炒房資金的收益率肯定會(huì)減少，隨著首付比例的提高和貸款利率的上浮，盈利空間會(huì)縮小，這必將遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。

　　一位來(lái)自商業(yè)銀行信貸部門(mén)的人士對(duì)記者說(shuō)，當(dāng)前大部分商業(yè)銀行均已嚴(yán)格了二套房貸政策的執(zhí)行，但也有部分商業(yè)銀行出于自身的利益考慮，為搶占市場(chǎng)份額、拉客戶(hù)而“走樣兒”地執(zhí)行二套房貸政策。針對(duì)這些情況，監(jiān)管部門(mén)應(yīng)該在做好風(fēng)險(xiǎn)提示的同時(shí)，進(jìn)一步加大監(jiān)管力度，建立違規(guī)懲戒機(jī)制，切實(shí)采取措施，防止房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)在銀行體系里集聚和蔓延，保障商業(yè)銀行健康發(fā)展。