7日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為明年的房地產(chǎn)調(diào)控政策“定音”，也給近期“購(gòu)房?jī)?yōu)惠可能取消”的傳聞畫(huà)上了句號(hào)。今后，政府仍將支持居民自住和改善性購(gòu)房需求，并積極推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。顯然，擴(kuò)張樓市消費(fèi)仍是房地產(chǎn)調(diào)控政策的主基調(diào)。這與中國(guó)證券報(bào)“地產(chǎn)中國(guó)”周刊11月4日推出的《首套房利率七折叫停不大可能》報(bào)道預(yù)期一致。

　　接受中國(guó)證券報(bào)采訪的業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，2010年，我國(guó)仍以擴(kuò)大內(nèi)需特別是增加居民消費(fèi)需求為重點(diǎn)，這意味著房地產(chǎn)信貸政策不會(huì)有大的變化，樓市流動(dòng)性將繼續(xù)保持充裕。中央同時(shí)指出，將推進(jìn)城鎮(zhèn)化、放寬中小城市和城鎮(zhèn)的戶(hù)籍限制，這表明二、三線(xiàn)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)將得到支持。因此，樓市向好態(tài)勢(shì)有望延續(xù)。

　　流動(dòng)性保持充裕

　　今年以來(lái)，我國(guó)貨幣信貸保持了快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)流動(dòng)性充裕推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勁復(fù)蘇。數(shù)據(jù)顯示，1-10月，人民幣各項(xiàng)貸款增加8.92萬(wàn)億元。在同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款9119億元，增長(zhǎng)53.0%；個(gè)人按揭貸款6163億元，增長(zhǎng)119.7%。由此計(jì)算，前10個(gè)月流入房地產(chǎn)的信貸資金超過(guò)1.5萬(wàn)億元，占比達(dá)17.1%。如果按照2010年計(jì)劃新增貸款7萬(wàn)億元的水平粗略估算，明年流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸資金仍將保持在1萬(wàn)億元以上。

　　中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘表示，2010年市場(chǎng)流動(dòng)性仍將保持充裕。由于國(guó)家4萬(wàn)億投資涉及的工程和項(xiàng)目大多剛剛起步，需要后期資金持續(xù)投入支持，因此未來(lái)貸款仍將保持增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)明年新增貸款約為7-8萬(wàn)億元。此外，今年發(fā)放的貸款中約有3萬(wàn)億元“貸而未用”，體現(xiàn)在派生存款上，這部分貸款也將保證明年的市場(chǎng)流動(dòng)性。

　　中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長(zhǎng)楊瑞龍指出，由于刺激政策的拉動(dòng)作用，宏觀經(jīng)濟(jì)層面出現(xiàn)一定好轉(zhuǎn)，但是今年消費(fèi)和民間投資的拉動(dòng)效應(yīng)還不顯著，因此目前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的微觀層面還比較脆弱，保民生保增長(zhǎng)仍然是國(guó)家工作重點(diǎn)。

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析，在整體流動(dòng)性保持充裕的背景下，具有投資屬性的資產(chǎn)依然能吸引大量資金“競(jìng)相追逐”，房地產(chǎn)也不例外。尤其是在其他行業(yè)利潤(rùn)率尚未明顯回升的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)額有望維持兩位數(shù)增長(zhǎng)。

　　長(zhǎng)城證券分析師黃清林表示，由于目前政府經(jīng)濟(jì)工作的首要目標(biāo)是“鞏固經(jīng)濟(jì)回升基礎(chǔ)”，明年維持適度寬松的貨幣政策，因此房地產(chǎn)調(diào)控政策空間有限，購(gòu)房需求不會(huì)受到明顯抑制。

　　釋放中小城市需求

　　作為城市化進(jìn)程中吸納農(nóng)村人口的主要區(qū)域，二、三線(xiàn)城市未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿�巨大。本次中央�?jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出推進(jìn)城鎮(zhèn)化，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶(hù)籍限制，這將給二、三線(xiàn)城市房地產(chǎn)帶來(lái)機(jī)會(huì)。從長(zhǎng)期看，我國(guó)城市化進(jìn)程正處在加速發(fā)展時(shí)期，隨著國(guó)家加大對(duì)二、三線(xiàn)城市的關(guān)注力度，未來(lái)房地產(chǎn)區(qū)域不協(xié)調(diào)的現(xiàn)狀將得到極大改善。

　　從目前來(lái)看，以北京、上海為代表的一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)迅速攀升，土地價(jià)格也持續(xù)飆漲。與此相比，二、三線(xiàn)城市呈現(xiàn)出一定的價(jià)格傳導(dǎo)滯后性。

　　聯(lián)合證券分析師魚(yú)晉華表示，由于二、三線(xiàn)城市處于城市化進(jìn)程加速發(fā)展階段，明年樓市成交量將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，表現(xiàn)為一線(xiàn)城市新房交易占比下降，取而代之的是二、三線(xiàn)城市成交量的增長(zhǎng)。他認(rèn)為，城市化將向都市圈形態(tài)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移將給二、三線(xiàn)城市帶來(lái)導(dǎo)入型人口紅利，從而使這些城市多種購(gòu)房需求得到釋放。

　　聯(lián)合證券數(shù)據(jù)顯示，1996年我國(guó)城市化率進(jìn)入30%后開(kāi)始出現(xiàn)加速上升態(tài)勢(shì)，2008年我國(guó)整體城市化率水平為45.7%，從全國(guó)范圍看仍處于城市化加速發(fā)展階段。

　　專(zhuān)家指出，在二、三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)中，本地居民仍然是主要購(gòu)買(mǎi)力量。同時(shí)，外地投資客的進(jìn)入將刺激本地投資性需求。二、三線(xiàn)城市周邊區(qū)縣的富裕人群出于改善居住環(huán)境等需要以及升值預(yù)期，開(kāi)始進(jìn)入中心城市購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，從而帶來(lái)新的剛性需求。此外，未來(lái)二、三線(xiàn)城市新加入的大學(xué)畢業(yè)生也將成為內(nèi)地中心城市另一股剛性購(gòu)房需求的來(lái)源。

　　目前，不少房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始在二、三線(xiàn)城市積極布局。萬(wàn)科、保利等地產(chǎn)龍頭紛紛在二、三線(xiàn)城市加大土地儲(chǔ)備。10月份萬(wàn)科新增的3個(gè)項(xiàng)目均集中在二、三線(xiàn)城市。

　　國(guó)海證券分析師趙鐸表示，近幾年內(nèi)地省會(huì)城市GDP增速持續(xù)高于京、滬、深三大一線(xiàn)城市。一方面是大城市競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇和生活成本不斷提高，另一方面則是中小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)勞動(dòng)力需求增加。在這種情況下，農(nóng)村勞動(dòng)力將呈現(xiàn)首先向中小城鎮(zhèn)集中的趨勢(shì)，因此，二、三、四線(xiàn)城市的購(gòu)房需求挖掘的潛力更大。

　　“穩(wěn)房?jī)r(jià)”是關(guān)鍵

　　11月28日，溫家寶總理在視察上海時(shí)曾提出“抑制投機(jī)”，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲已引起管理層的警覺(jué)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前我國(guó)居民消費(fèi)中房地產(chǎn)消費(fèi)占比過(guò)高的現(xiàn)象十分突出，在一定程度上抑制了其他消費(fèi)支出。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，社會(huì)消費(fèi)品零售總額10.14萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.3%。但同期商品房銷(xiāo)售額達(dá)3.15萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)79.2%。居民財(cái)富流向房產(chǎn)的比重正在提高。

　　有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，今年全國(guó)一手房和二手房銷(xiāo)售總額可能達(dá)到5.7萬(wàn)億元至6萬(wàn)億元，而今年全社會(huì)消費(fèi)品零售總額預(yù)計(jì)在12萬(wàn)億元；由此推算，2009年，居民支出的三分之一將“花”在買(mǎi)房上。

　　“房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于消化產(chǎn)能、推動(dòng)消費(fèi)具有重要作用。”哈繼銘表示，目前居民支出中房地產(chǎn)支出占比較高，從而抑制了其他消費(fèi)需求。因此，他建議，明年國(guó)家應(yīng)進(jìn)一步加大廉租房等保障性住房的建設(shè)和供應(yīng)，使居民收入合理分配�！巴ㄟ^(guò)降低廣大中低收入家庭的購(gòu)房成本，使居民收入用于其他消費(fèi)品上，從而起到拉動(dòng)內(nèi)需的作用。”

　　中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，占GDP十分之一比重的房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展十分重要。不過(guò)，今年樓市銷(xiāo)售爆發(fā)性增長(zhǎng)的局面明年將很難復(fù)制。他認(rèn)為，房?jī)r(jià)如果過(guò)快上升將使銷(xiāo)售萎縮，但過(guò)低的房?jī)r(jià)又將抑制行業(yè)投資，因此要解決這個(gè)兩難問(wèn)題，穩(wěn)定房?jī)r(jià)將是關(guān)鍵。

　　顧云昌指出，明年的政策重點(diǎn)將加大限價(jià)房、公共性租賃住房等保障性住房的供應(yīng)，力求達(dá)到供求平衡。目前處在商品房和保障房市場(chǎng)之間的中低端消費(fèi)需求沒(méi)有釋放，應(yīng)提高這部分“夾心層”的購(gòu)房積極性。