從個人房貸的收緊，到整頓經(jīng)濟適用房市場；從北京“統(tǒng)一購房家庭只能新購買一套商品住房”，到海南“十一條”等地方“新規(guī)”的集中亮相，近期來一條又一條的房市宏觀調(diào)控措施，凸顯出目前房市宏觀調(diào)控措施的針對性越來越強。

　　仔細(xì)研讀近期來的諸多措施，包括各地出臺的房產(chǎn)新政細(xì)則，我們不難發(fā)現(xiàn)，這些具體的措施都與今年出臺的“國十一條”關(guān)系密切，在“國十一條”大框架下的各項細(xì)化的房市宏觀調(diào)控政策效果如何？下滑的市場成交量給出了答案。

　　“房地產(chǎn)到這個時候應(yīng)當(dāng)說已經(jīng)快到沸點了，房價的問題、房地產(chǎn)的交易，按照這兩天看，目前是一個非常冷清和冰點的時候�！鄙鐣�科學(xué)文獻(xiàn)出版社社長謝壽光在“2010年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》發(fā)布會”上開門見山地說。如何看待當(dāng)前的房市新政，效果將會如何？下一步又將走向何方？與會的諸多專家學(xué)者給出了自己的答案。

　　抓住實質(zhì)有反應(yīng)

　　“高房價引發(fā)新一輪調(diào)控。這次調(diào)控主要是因為房價引起的�！弊〗ú空�策研究中心副主任王玨林說。在此次一線城市房價的飛漲中，投機性行為起到了助推作用。而此次房市“新政”的意圖很明顯，條條細(xì)則劍指投機性行為。

　　王玨林表示，這次新政和以往政策不同，抓住了市場存在的實質(zhì)性問題。主要突出兩個方面：一是供給問題，市場供給不足，所以從幾個方面加大供給，一方面增加保障性住房建設(shè)比例；另一方面增加中小戶型住房建設(shè)比例。二是管理問題。加強土地管理、房屋管理、市場管理和交易管理，這是這次調(diào)控抓住的實質(zhì)問題。

　　在諸多措施中，我們很容易發(fā)現(xiàn)許多“眼熟”的政策，尤其是經(jīng)濟適用房以及廉租房等相關(guān)管理問題的規(guī)定，早已有之，此次“老生常談”更多地是強調(diào)對以往政策的嚴(yán)格執(zhí)行。此外，加強對土地增值稅的征管，同樣體現(xiàn)了這一點。這也從另一個角度告訴人們，以往很多政策的實施都已經(jīng)被大打折扣。政策比較多，落實得比較少，所以效果不明顯。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示，從去年12月7日的中央經(jīng)濟工作會議到后來的“國八條”，再到現(xiàn)在的“國十條”，總的政策指導(dǎo)思想沒有變，即：促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展；堅決遏制部分城市房價過快上漲的勢頭；滿足廣大群眾的基本購房需求。無非針對當(dāng)中存在的問題使政策更加有效。

　　毫無疑問，此次房產(chǎn)“新政”更多的具有“應(yīng)急”的色彩。正如國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松所言：“近期國家出臺了新的調(diào)控政策、調(diào)控方向，這些調(diào)控政策和方向都是正確的，措施也是有力的，它的初步效果現(xiàn)在市場上也有所體現(xiàn)了。但是就目前來說，它還是屬于應(yīng)急性的調(diào)控措施�！痹谂c會專家們看來，我國房地產(chǎn)市場舊有的“頑疾”，不僅需要短期的“猛藥”來抑制病情的發(fā)展，更需要采用“長短結(jié)合”的手段，標(biāo)本兼治。

　　標(biāo)本兼治不可缺

　　面對個別城市不合理的飛速上漲的房價，此次房產(chǎn)新政這一劑“猛藥”，對于抑制投機性需求效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)。“這次出臺的抑制不合理需求，特別是遏制投機性需求的政策，應(yīng)該成為一個長期性的政策，而不是一個短期的措施�！敝袊�社會科學(xué)院管理研究所土地與房地產(chǎn)研究室主任李景國說：“我國建設(shè)用地仍然是相對的稀缺性資源。如果我們把它作為一個短期性的措施，一旦這個措施停止，有可能會復(fù)制2009年下半年市場的情形�！�

　　“在這種靈活的調(diào)控政策后面，我們還需要制度問題的跟進(jìn)，制度上要有整體的設(shè)計。”趙松說。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場相關(guān)制度的不完善和缺失，提醒我們更需要從制度建設(shè)入手來解決一系列更深層次的問題。比如，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營制度的單一、壟斷，預(yù)售制度方面的管理不完善，城鄉(xiāng)割裂的土地市場不公平，還有信貸金融政策方面的風(fēng)險，財稅體制分配制度方面的問題等。

　　此外，相對于經(jīng)濟發(fā)達(dá)國家，我國百姓買房意愿強烈，也是造成需求旺盛的一個重要原因。而造成這一原因的一個主要因素，就在于我國房屋租賃市場的不完善，基本沒有違約成本，所以不能保護租房人的利益，給租房人帶來很多生活中的不便。這都需要從制度層面上入手來加以解決。

　　成效關(guān)鍵在落實

　　隨著各地房地產(chǎn)調(diào)控措施細(xì)則的不斷出臺，當(dāng)前房市的反映更多的集中在“觀望”氛圍的濃厚，個別地區(qū)的房屋成交量也出現(xiàn)了下滑，效果初步顯現(xiàn)，但是前景仍然不明朗，房價依然堅挺。今后房價究竟是“向左走，還是向右走”？當(dāng)前仍然不明朗。

　　王玨林表示，地方執(zhí)行力、市場供應(yīng)量是穩(wěn)定市場的關(guān)鍵條件。中央層面政策不少是可以解決目前問題的，關(guān)鍵看地方的配套和落實。此外，市場的供應(yīng)量必須增加上去。如市場供應(yīng)量短缺，政策無論如何調(diào)整，供求矛盾還會繼續(xù)存在。所以這幾項結(jié)合在一起，有政策、有力度，再加上市場供應(yīng)量，三結(jié)合，才能穩(wěn)定我們的市場。

　　趙松認(rèn)為，在當(dāng)前的情況下，在部分地區(qū)會出現(xiàn)房地產(chǎn)市場的調(diào)整，甚至在一些價格過高的地區(qū)房屋價格可能會有一個幅度較大的回調(diào)，但是這并不意味著房地產(chǎn)市場會暴跌下去。長期來看，房價會在有一定回調(diào)的基礎(chǔ)上，保持持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

　　房產(chǎn)新政最終成效如何，還需要更多的時間來檢驗。 龐東梅