近日，國土資源部公布了全國620個樓盤地價房價相關(guān)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)表明，所調(diào)查的620個案例中，銷售房價最高為 45000元/平方米，最低為 1130元/平方米；地價占房價最低比例為5.3%，最高為 58.6%，平均為23.2%。

　　其中，山東的59個樓盤中，地價占房價比例最高的為 43.73% ， 最低為12.19%，地價占房價比例平均為25.22%。此前，國土部公布的全國620個項目的平均數(shù)據(jù)為23.2%。

　　地價在房價中到底占據(jù)了多大的比例，一直以來是社會普遍關(guān)注的熱點問題。更確切的說，地價之所以成為熱點，是在于要探究地價究竟是否為房價迅猛攀升的關(guān)鍵原因。

　　一段時間以來，房地產(chǎn)公布成本的言論剎那間塵囂至上，以迅雷不及掩耳之勢傳播開來，成為各大媒體爭論的焦點。有地產(chǎn)思想家之稱的馮侖，以公布成本就是公布自己老婆的三圍來做回應(yīng)，也算是為這場爭論畫上了一個看似圓滿，實則滑稽的句號。

　　從此次公布的數(shù)據(jù)，國土部選擇的樣本來看，濟南的五個項目分別是邢村立交橋附近的保利花園，邢村立交橋以東的火炬東第，二環(huán)西路的泉城花園，長清區(qū)的濱河花園和市中心的舊城改造項目的萬達廣場。

　　從區(qū)域上看，有四個項目分別位于東部和西部的二環(huán)線外，市中心僅有一個項目萬達廣場，是一個舊城改造項目，可以說樣本的選擇，缺乏普遍性、廣泛性和代表性，缺乏濟南房價較高的南部地區(qū)和中心城區(qū)的樣本項目，不能反映濟南高端項目地價所占房價的比例，也無法代表濟南的整體性。

　　學(xué)過統(tǒng)計學(xué)的人都知道，采用抽樣的調(diào)查方法，抽樣的方式和樣本的選擇至關(guān)重要。抽樣的方式主要有簡單隨機抽樣、分層抽樣、整群抽樣、等距抽樣、多階段抽樣、雙重抽樣等。除非國土部采取例如擲硬幣、擲骰子、抽簽等方式為代表的簡單隨機抽樣，否則不可能出現(xiàn)這樣的樣本。

　　此外，我們還看到這五個項目取得土地和形成商品房并且銷售的過程，有一定的時間差，即地價到房價傳導(dǎo)過程中的時滯性，就是地價和房價的時間差。

　　“地價和房價時間差的問題是國土部此次計算土地成本不準確的主要原因�！泵魈斓禺a(chǎn)業(yè)務(wù)總監(jiān)賈玉鵬表示，國土資源部用以前拿地的地價，來比較現(xiàn)在房屋銷售的價格，這肯定是把土地占房價的比重算低了。

　　土地作為稀缺資源，不可再生資源，從短期來看，其價格形成會受到宏觀經(jīng)濟形勢和政策的影響，會隨經(jīng)濟周期的波動而波動；但是從長期趨勢來看，由于其稀缺性，加之政府對基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施建設(shè)的投入，必然會造成土地價值的提升。

　　況且，濟南乃至全國的地產(chǎn)都經(jīng)歷了 07 年的平穩(wěn)，08年的迷惘 ，09年上半年的回暖，房價有了不同程度的回暖和提升。

　　09年，濟南第十一屆全運會的舉辦，隨著配套設(shè)施和公共基礎(chǔ)設(shè)施的投入和建設(shè)，城市建設(shè)和城市面貌的更新，奧體板塊的建設(shè)催熟了東部新城的崛起，隨著城市化進程、舊城改造和拆遷的剛性需求的釋放，促進了城市土地價值的提升，進而促進了房價的增長。

　　從財務(wù)分析的層面上來看，以地價所占房價的比來說明房價的整體狀況，是屬于一種靜態(tài)的分析方法，它忽略了投資回收期的影響。

　　畢竟，房地產(chǎn)開發(fā)行為屬于一種投資行為，作為投資者，他們更關(guān)注的是投資回收期，以及投資回報率的影響。投資回收期，以及投資回報率是以貨幣的時間價值來衡量的，淺顯的說，資本是有時間成本的，也就說同樣的資本不用于房地產(chǎn)投資，也可以投資別的行業(yè)，獲得投資回報。以此類推，投資回收期越長，投資回報率越低。

　　到這里，很想再把對問題的思考返回原點 ：國土資源部公布地價的出發(fā)點是什么？如果是為了穩(wěn)定房價，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，我們舉雙手贊成。公布地價，房價的“懸疑”依然無法“水落石出”，仍然是一團迷霧。

　　公布地價，不能證明什么，也無法否認什么。政府依然要完善提供經(jīng)濟適用房、廉租屋等公共產(chǎn)品和公共服務(wù)的職能；房地產(chǎn)開發(fā)商要盡量降低成本，提供高品質(zhì)的產(chǎn)品和完善的服務(wù)，在既定的市場機制和宏觀政策下生存、發(fā)展。

　　畢竟，平穩(wěn)發(fā)展才是房地產(chǎn)行業(yè)之福。 (娓娓道來)