東莞中原市場研究部經(jīng)理車德銳分析,縱觀“新國十條”,與年初的“國11條”對比,部分內(nèi)容屬于重申強(qiáng)調(diào),也有部分內(nèi)容為新增或修改的條款,主要體現(xiàn)在需求的調(diào)控上,住房信貸政策收緊力度前所未有。

　　稅收政策出臺信號發(fā)出

　　從需求調(diào)控去看,差別化信貸政策更加嚴(yán)格,對二套房貸首付提高到五成,貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍；同時首套房貸如果購買90平方米以上的首付要三成。打擊投機(jī)購房的力度非常大,一方面首付大幅提高,另一方面銀行可以根據(jù)情況暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。地方政府可以采取臨時性措施,在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。同時,政策中首次出現(xiàn)打擊異地炒房行為,對異地炒房者暫停買房貸款。

　　除了信貸政策外,稅收政策也明顯加大調(diào)控作用,雖然沒有明確的稅收政策出臺,但本次政策已經(jīng)釋放出房產(chǎn)消費(fèi)稅或房地產(chǎn)保有稅出臺的預(yù)期信號。言外之意很明顯,就是如果目前的政策調(diào)控對高房價上漲還是不能起到抑制作用的話,稅收工具將作為更強(qiáng)有力的殺手锏隨后登臺。

　　“新國十條”出臺后,各部委、各級省市政府將陸續(xù)出臺相關(guān)配套執(zhí)行細(xì)化政策,包括央行、銀監(jiān)會加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理、第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、第三套(含)以上貸款購房的首付及利率；財(cái)政部、稅務(wù)總局制定引導(dǎo)個人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策；國土資源部改革土地出讓方式；住房建設(shè)部編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃；同時,細(xì)化政策還要落地實(shí)施執(zhí)行。可以認(rèn)為,繼年初房地產(chǎn)政策調(diào)控后,新一輪更嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策調(diào)控在4月中旬拉開序幕。

　　東莞房價合理調(diào)整空間有限

　　市場是不可預(yù)測的,但假設(shè)全國樓市進(jìn)入調(diào)整,高位運(yùn)行的房價難免沖高回落,特別是一線城市上漲過快,房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離普通購買力,如果一線城市房價高位回落,勢必影響二線城市如東莞市場的房價調(diào)整。不過業(yè)內(nèi)認(rèn)為東莞房價調(diào)整空間有限。

　　東莞目前的房價相對而言比較低,這背后反映了東莞市場的自身特點(diǎn)和問題:東莞外向型的經(jīng)濟(jì)受全球金融危機(jī)影響非常大造成購買力外溢和租賃需求下降、外來投資客不看好東莞短期發(fā)展而淡出東莞市場；東莞各鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)相對獨(dú)立,購房消費(fèi)力主要來自本區(qū)域；有較大部分開發(fā)項(xiàng)目土地成本比較低,房價定價策略相對比較保守；東莞本土開發(fā)商多為民營企業(yè),部分開發(fā)商是多元化經(jīng)營,受金融危機(jī)影響較大,同時以自籌資金為主,資金鏈總體偏緊；還有,東莞二手房交易流程繁瑣、稅費(fèi)高、交易周期長制約著投資資金。

　　據(jù)東莞中原研究中心的數(shù)據(jù)監(jiān)測表明,目前東莞的洋房均價在6000元/平米左右,這個價格無論從租售比指標(biāo)、收入水平等各方面評估都是處于合理投資區(qū)間、能為普通購房者所接受。