160億元身家的世茂集團(tuán)許榮茂，在地產(chǎn)首富的位置上還沒(méi)有坐夠半年，今年4月底就被廣東碧桂園的楊氏“二丫頭”以600億元大幅超越。楊氏“二丫頭”剛登頂“中國(guó)首富”，重慶市副市長(zhǎng)黃奇帆就表示，重慶龍湖地產(chǎn)如果上市成功，“中國(guó)首富”將再度易人。

　　地產(chǎn)界名人潘石屹坦承：過(guò)去的兩年，房地產(chǎn)商都賺了大錢(qián)。

　　廈門(mén)的房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)眼間輕松地邁過(guò)萬(wàn)元“雄關(guān)”。廈門(mén)房?jī)r(jià)高企，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所得究竟是高還是一般，讓我們來(lái)剖析一下吧。

　　年報(bào)顯示房企高利潤(rùn)

　　廈門(mén)國(guó)貿(mào)集團(tuán)與建發(fā)集團(tuán)是廈門(mén)最著名的國(guó)有大公司之一，其房地產(chǎn)業(yè)在廈門(mén)赫赫有名。由于這兩家都屬上市公司，每年的年報(bào)可為我們披露房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的真實(shí)利潤(rùn)，讓我們來(lái)看看它們的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率有多少。

　　廈門(mén)國(guó)貿(mào)集團(tuán)股份有限公司的2006年年報(bào)顯示，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入148.96億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)8.2億元，凈利潤(rùn)2.02億元，每股收益0.44元，其業(yè)務(wù)主要體現(xiàn)為進(jìn)出口貿(mào)易、國(guó)內(nèi)貿(mào)易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和碼頭物流幾大塊。

　　其拳頭產(chǎn)業(yè)進(jìn)出口貿(mào)易主營(yíng)業(yè)務(wù)收入77.33億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率僅有3.65%。國(guó)內(nèi)貿(mào)易更“可憐”，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入97.29億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率也僅有2.04%。房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入僅為區(qū)區(qū)的3.42億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率卻高達(dá)48.18%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的毛利率是進(jìn)出口和國(guó)內(nèi)貿(mào)易的十多倍。

　　對(duì)廈門(mén)上市公司年報(bào)素有研究的中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師、廈門(mén)某審計(jì)事務(wù)所負(fù)責(zé)人黃小姐分析道，年報(bào)還顯示，廈門(mén)國(guó)貿(mào)集團(tuán)股份有限公司已成功地從一家外貿(mào)為主的企業(yè)轉(zhuǎn)型為相關(guān)多元化，在廈門(mén)擁有諸多壟斷資源的大型集團(tuán)，目前房地產(chǎn)已經(jīng)成為其支柱主營(yíng)業(yè)務(wù)。雖然地產(chǎn)業(yè)務(wù)確認(rèn)的樓盤(pán)面積低于2005年而使得收入水平出現(xiàn)了一定下降，但由于在土地儲(chǔ)備成本等方面的優(yōu)勢(shì)，毛利率由36.3%提升到了48.18%，國(guó)貿(mào)陽(yáng)光三期、國(guó)貿(mào)春天、國(guó)貿(mào)藍(lán)海、大嶝島土地儲(chǔ)備等優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)項(xiàng)目和儲(chǔ)備將成為地產(chǎn)業(yè)務(wù)的有力支撐。

　　廈門(mén)建發(fā)股份有限公司的情況也大致如此，2006年進(jìn)出口貿(mào)易主營(yíng)業(yè)務(wù)收入110.58億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率僅有3.56%；國(guó)內(nèi)貿(mào)易主營(yíng)業(yè)務(wù)收入115.27億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率也僅有1.90%；房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入僅為6.55億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率高達(dá)39.89%。

　　協(xié)議用地同樣產(chǎn)生高利

　　國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)如此之高，私有企業(yè)又如何呢？由于私有企業(yè)皆不上市，我們無(wú)從知其財(cái)務(wù)報(bào)表，但一些公開(kāi)發(fā)表的數(shù)據(jù)還是有助于解開(kāi)這個(gè)謎團(tuán)的。

　　2003年8月1日起施行的建設(shè)部《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，規(guī)定出讓國(guó)有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式。但公開(kāi)的數(shù)據(jù)顯示，廈門(mén)市目前已清理的歷史遺留商品房用地存量近450萬(wàn)平方米，共可向市場(chǎng)提供約1246萬(wàn)平方米的商品房。

　　在廈門(mén)網(wǎng)上房地產(chǎn)可查到，風(fēng)景如畫(huà)的環(huán)島路上有一個(gè)面朝大海的熱銷(xiāo)樓盤(pán)，批準(zhǔn)銷(xiāo)售面積是60000多平方米，已售均價(jià)是11000多元。而在廈門(mén)市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局2006年10月25日公布的《城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)情況和開(kāi)發(fā)利用情況公示表》上顯示，該樓盤(pán)是以土地方式協(xié)議出讓取得的，樓面平均地價(jià)僅為1700元左右。

　　1700元左右的樓面平均地價(jià)，再加上1500元的建筑成本、10%左右的稅金，該樓盤(pán)的成本價(jià)不到4000元。即使按11000元的售價(jià)計(jì)算，毛利率也高達(dá)近60%。這還僅僅是表面。

　　怪不得這兩年“中國(guó)首富”不論怎么易人，都是在房地產(chǎn)圈內(nèi)轉(zhuǎn)。

　　行業(yè)利潤(rùn)率對(duì)比

　　金龍汽車(chē)股份有限公司是國(guó)內(nèi)客車(chē)行業(yè)領(lǐng)頭羊，已占據(jù)國(guó)內(nèi)客車(chē)市場(chǎng)份額的三成左右。年報(bào)顯示，金龍汽車(chē)2006年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入96.07億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率12.63%。

　　廈工股份公司是中國(guó)“五百?gòu)?qiáng)”企業(yè)，擁有當(dāng)今中國(guó)最大的工程機(jī)械制造基地。年報(bào)顯示，廈工股份2006年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入33.83億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率11.93%。(林維真)