據(jù)悉，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)存在新開工項(xiàng)目減少、辦公商業(yè)開發(fā)投資大幅度上升，開發(fā)投資更多的借用國(guó)內(nèi)銀行貸款等現(xiàn)象，這是上海統(tǒng)計(jì)局日前公布的今年1月～4月份上海固定資產(chǎn)投資走勢(shì)顯示的結(jié)果。業(yè)內(nèi)人士亦認(rèn)為，這正是當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀。
新開工項(xiàng)目減少將持續(xù)至今年全年
“去年年底，我們便預(yù)測(cè)今年的房產(chǎn)新增供應(yīng)量會(huì)有所減少�！弊蛉�，策源機(jī)構(gòu)咨詢研發(fā)中心相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，今年的在建地塊大多是前兩年批出的地塊，而從前兩年情況分析，2007年全年的新增供應(yīng)量都會(huì)減少。
今年1月～4月份，上海新開工項(xiàng)目個(gè)數(shù)繼續(xù)減少，投資繼續(xù)下降。數(shù)據(jù)顯示，1月～4月，上海市在建項(xiàng)目個(gè)數(shù)(不包括房地產(chǎn)開發(fā)投資)2259個(gè)，比去年同期下降32.4%；在建項(xiàng)目平均規(guī)模6.95億元，比去年同期擴(kuò)大2.46億元。其中，新開工項(xiàng)目個(gè)數(shù)525個(gè)，下降39.5%；新開工項(xiàng)目平均規(guī)模1.07億元，比去年同期略有擴(kuò)大；新開工項(xiàng)目投資99.96億元，下降15.9%。
內(nèi)環(huán)土地稀缺項(xiàng)目多在外環(huán)
對(duì)于新開工項(xiàng)目減少、而在建規(guī)模的擴(kuò)大，上海荒島房產(chǎn)工作室研展部經(jīng)理閔益飛認(rèn)為，受土地供應(yīng)因素影響，從而導(dǎo)致新開工項(xiàng)目的減少；而由于當(dāng)前部分大盤正處于后期開發(fā)狀態(tài)，因此，在建規(guī)模有所擴(kuò)大。
上述策源機(jī)構(gòu)咨詢研發(fā)中心相關(guān)人士則分析認(rèn)為，受土地開發(fā)周期、增值稅、90/70等相關(guān)因素影響，大多樓盤的開發(fā)周期都有一定的延長(zhǎng)。而在建項(xiàng)目平均規(guī)模的擴(kuò)大，則是由于土地供應(yīng)梯度效應(yīng)，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)土地的越來(lái)越稀缺，當(dāng)前的土地供應(yīng)主要集中在外環(huán)線內(nèi)外，而外環(huán)附近單塊地塊的面積則相對(duì)較大，因從而導(dǎo)致項(xiàng)目規(guī)模擴(kuò)大。
利用外資直線下降更多依賴銀行貸款
“在‘限外’政策的作用下，開發(fā)商利用外資的幅度已經(jīng)直接下降，而當(dāng)前的金融融資渠道還是比較有限，更多的開發(fā)商還是會(huì)借用銀行貸款來(lái)完成融資。銀行貸款所用的周期會(huì)相對(duì)較短，對(duì)于實(shí)力發(fā)展商而言，也相對(duì)較容易。”策源機(jī)構(gòu)認(rèn)為。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，1月～4月，上海市建設(shè)資金合計(jì)2507.64億元，其中本年到位1807.05億元，比去年同期增長(zhǎng)8.6%，增幅低于實(shí)際投資3.8個(gè)百分點(diǎn)。從資金來(lái)源渠道看，自籌資金下降是到位資金增幅回落的主要原因，到位791.23億元，下降1.6%；國(guó)內(nèi)貸款533.44億元，增長(zhǎng)19.4%；利用外資91.71億元，下降21.3%。
數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，1月～4月，本市固定資產(chǎn)投資走勢(shì)穩(wěn)中有降，投資1201.06億元，比去年同期增長(zhǎng)12.4%，增幅比1月~3月回落5.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，建設(shè)改造投資706.86億元，增長(zhǎng)18%；房地產(chǎn)開發(fā)投資408.52億元，增長(zhǎng)15.5%。
對(duì)此，閔益飛認(rèn)為，去年是宏觀調(diào)控的第二年，投資開發(fā)相對(duì)緩慢，而與去年相比，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的“調(diào)整”，今年開發(fā)、洽談項(xiàng)目則相對(duì)較多，開發(fā)投資相對(duì)增長(zhǎng)。(李麗)
