7月9日，ST金泰(600385)以一則公告宣布了一場(chǎng)華麗演出的開(kāi)始。
從此以后，主角黃俊欽(黃光裕的哥哥)恐怕很難繼續(xù)保持他在地產(chǎn)界的低調(diào)。ST金泰的公告稱(chēng)，公司將向黃俊欽實(shí)際控制的公司和另外八個(gè)特定投資者發(fā)行80億股A股，發(fā)行價(jià)格確定為3.18元(人民幣，下同)。其中，黃控制的新恒基控股集團(tuán)和北京新恒基房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司將以?xún)r(jià)值合計(jì)約為221億元(未經(jīng)審計(jì))的資產(chǎn)認(rèn)購(gòu)約70億股非公開(kāi)發(fā)行股份。
按照目前A股市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)股的追捧程度，如果這筆交易順利完成，十年前幾乎是白手起家專(zhuān)注經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的黃俊欽，賬面資產(chǎn)將有望達(dá)到500億元，一躍而成內(nèi)地地產(chǎn)新貴。
億萬(wàn)富豪資本跳躍之旅
黃俊欽為新恒基控股集團(tuán)的創(chuàng)始人，此次新恒基擬置入上市公司的資產(chǎn)，囊括了黃俊欽及其關(guān)聯(lián)人名下幾乎全部的資產(chǎn)。
已出售予其弟弟黃光裕的北京鵬潤(rùn)大廈也名列其中，另外還包括酒店項(xiàng)目。累計(jì)占地面積61.66萬(wàn)平方米，建筑面積283.34萬(wàn)平方米。新恒基地產(chǎn)項(xiàng)目每平方米占地的平均作價(jià)高達(dá)35841元，按建筑面積算也達(dá)到每平方米7799元。從公開(kāi)資料上看，新恒基的項(xiàng)目主要集中在北京、沈陽(yáng)以及廣州。就如同黃俊欽的辦公室秘書(shū)所說(shuō)的：“新恒基整體上市，只是把黃總的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)變成相對(duì)流動(dòng)的資產(chǎn)而已�！痹诜康禺a(chǎn)泡沫越吹越大的今天，將高估值的不動(dòng)產(chǎn)置換為流動(dòng)證券，再在證券市場(chǎng)形成二次溢價(jià)，再次提升其價(jià)值，這是一個(gè)“精致”的操作。
按照公告的信息，ST金泰非公開(kāi)發(fā)行后總股本約81.48億股，涉及的資產(chǎn)總價(jià)值約為246.65億元，以?xún)糍Y產(chǎn)計(jì)算甚至超過(guò)目前深萬(wàn)科的凈資產(chǎn)156.57億元。而黃俊欽也借此完成了資本跳躍。
公告顯示注入資產(chǎn)后，金泰2007年可實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約8.28 億元，每股收益約0.10 元。有證券人士表示，如果以滬深兩市地產(chǎn)行業(yè)的平均估值水平計(jì)算，金泰的股價(jià)可能會(huì)跳高到近10元。而黃俊欽持有新恒基近八成股權(quán)，保守估計(jì)黃的個(gè)人資產(chǎn)將達(dá)到四五百億元。這個(gè)身價(jià)已經(jīng)可以排在內(nèi)地地產(chǎn)行業(yè)的前五名。
除了個(gè)人資產(chǎn)大幅增值外，如此次計(jì)劃獲批，還能使黃俊欽未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等業(yè)務(wù)獲得25億元的現(xiàn)金支持。一方面借殼上市，一方面融入資金，黃氏的財(cái)技果然了得。
新恒基的資本舞步
在新恒基發(fā)展歷程上我們可以看到內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)資本翻滾的軌跡。1993年黃氏兄弟正式分家，弟弟黃光裕側(cè)重國(guó)美發(fā)展，哥哥黃俊欽則專(zhuān)心于房地產(chǎn)項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)初期，黃氏充分利用資本杠桿，以小博大，短時(shí)間內(nèi)資本就已增長(zhǎng)至150億元。
北京靜安中心是此次的注資的重要項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)人士估計(jì)其作價(jià)起碼達(dá)到25億～35億元。其發(fā)展過(guò)程可充分展示黃俊欽資本運(yùn)作的手段。
1995年，黃俊欽與靜安控股(項(xiàng)目原所有人)接觸，作價(jià)1800余萬(wàn)美元，將靜安控股100%股權(quán)購(gòu)入。當(dāng)時(shí)黃俊欽并沒(méi)有付款，承諾先進(jìn)場(chǎng)施工，自找建設(shè)資金。在靜安中心大廈建成后，黃俊欽以相應(yīng)樓宇面積折抵股價(jià)款，屆時(shí)再辦理靜安控股的股權(quán)過(guò)戶(hù)。
1997年，黃俊欽以靜安公司名義向北京中行貸款，總計(jì)折合人民幣2億余元。隨后兩年黃俊欽依靠北京中行籌集了足夠的開(kāi)發(fā)資金。1999年下半年，靜安中心落成，名義上黃俊欽當(dāng)時(shí)尚不是靜安中心的所有人，但靜安的租售所得全部納入其賬下。直至2005年末，黃俊欽才向原股東支付1500萬(wàn)美元，將靜安控股股權(quán)過(guò)戶(hù)至自己名下。如此一來(lái)，通過(guò)嫻熟的財(cái)技以及各種關(guān)系，黃俊欽幾乎不花一分錢(qián)就將35億元的北京靜安中心納入懷中。
業(yè)內(nèi)人士表示，雖然黃俊欽資本手段嫻熟，但新恒基在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直較為神秘，甚少通過(guò)拍賣(mài)市場(chǎng)購(gòu)地，項(xiàng)目主要集中在北京、沈陽(yáng)兩地，多數(shù)都通過(guò)并購(gòu)或協(xié)議出讓取得，項(xiàng)目數(shù)量也并不多，2003年正式拍賣(mài)進(jìn)入廣州樓市才引起業(yè)界關(guān)注。
此次注資的項(xiàng)目占地在62萬(wàn)平方米左右，與雅居樂(lè)、碧桂園上市前的土地儲(chǔ)備相比相差甚遠(yuǎn)，前者是1150萬(wàn)平方米，后者更達(dá)到1900萬(wàn)平方米。雖然新恒基的物業(yè)大多坐落在城市中心內(nèi)，多數(shù)為高端寫(xiě)字樓或酒店。但證券人士還是認(rèn)為其221億元的估值偏高。
“如果新恒基那幾個(gè)項(xiàng)目都可以作價(jià)221億元，那碧桂園怎么也能過(guò)萬(wàn)億元吧�！币晃粡V東的開(kāi)發(fā)商如此調(diào)侃道。
遲來(lái)的資本神話(huà)
ST金泰是一家很有意思的企業(yè)，黃俊欽從收購(gòu)之初就打算利用其實(shí)現(xiàn)借殼上市之路。但事與愿違，這條借殼之路整整走了五年。
山東金泰是主要從事醫(yī)藥制造業(yè)的企業(yè)，2001年上市不到半年就走到了退市邊緣。新恒基看上它也是因?yàn)樵摴驹?jīng)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，山東金泰2001年年報(bào)顯示，當(dāng)年其房地產(chǎn)利潤(rùn)貢獻(xiàn)率也達(dá)到了25.71%。新恒基原本的計(jì)劃是借此打入山東房地產(chǎn)市場(chǎng)，并獲得良好的殼資源，一舉兩得。
但新恒基入主后才發(fā)覺(jué)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已被剝離出上市公司。2003年4月，山東金泰又抖出巨虧年報(bào)，山東金泰大量資產(chǎn)已無(wú)法收回，應(yīng)收賬款虧空500萬(wàn)元，另外還有近兩億元的債務(wù)。
此后金泰就開(kāi)始了一系列的債務(wù)官司。“大股東一直不敢置入資產(chǎn)，怕再像以前一樣債務(wù)沒(méi)有理清，莫名其妙就成為被告，資產(chǎn)被憑空出現(xiàn)的債權(quán)人瓜分一空�！毙潞慊膬�(nèi)部人士表示。2006年下半年，金泰公告了一系列涉及債務(wù)的重大訴訟事項(xiàng)，當(dāng)時(shí)就有人推測(cè)ST金泰正欲開(kāi)始其破題之旅。
雖然借殼被迫延遲近五年，但對(duì)黃俊欽來(lái)說(shuō)卻可能是意外之喜。廣州萬(wàn)隆證券分析師認(rèn)為， 2003年北京的房?jī)r(jià)只是現(xiàn)在的六成，以當(dāng)時(shí)新恒基的物業(yè)計(jì)算估價(jià)也頂多百億元左右。經(jīng)過(guò)一輪房地產(chǎn)高潮，新恒基項(xiàng)目翻滾到221億元，為黃俊欽在資本市場(chǎng)長(zhǎng)袖而舞賺足了本錢(qián)。
新恒基物業(yè)的迅速增值，也見(jiàn)證了房地產(chǎn)行業(yè)的火箭速度。隨著樓市高溫不退，證券市場(chǎng)熱力逼人，這兩年上市房企的市值得到膨脹式發(fā)展。以萬(wàn)科為例，2006年底其市值達(dá)到675億元，同比上漲了321%，股價(jià)除權(quán)后全年上漲263%。進(jìn)入2007年的短短半年間，萬(wàn)科總市值更是突破1200億元，而同期陸家嘴、中華企業(yè)等房地產(chǎn)企業(yè)的市值增幅也分別達(dá)到120.9%和175.7%。去年完成資產(chǎn)重組的中寶股份與泛海建設(shè)，總市值分別大幅增長(zhǎng)15.75倍和16.7倍。
對(duì)于黃俊欽而言，現(xiàn)在最大的變數(shù)在證監(jiān)會(huì)。定向增發(fā)注入資產(chǎn)雖然在眼下的證券市場(chǎng)毫不稀奇，但是并不是每個(gè)公司的方案都能被證監(jiān)會(huì)發(fā)審委通過(guò)。“10%的方案會(huì)被否定，而且有愈發(fā)嚴(yán)格的趨勢(shì)�！币晃唤咏C監(jiān)會(huì)發(fā)審委的業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者說(shuō)。按照慣例，證監(jiān)會(huì)將在三個(gè)月左右的時(shí)間內(nèi)對(duì)ST金泰的增發(fā)方案進(jìn)行最后裁決。這個(gè)百日煎熬過(guò)去之后，真正的演出才剛剛開(kāi)始。(龍飛)
