編者按
當包括萬科、金地在內(nèi)的地產(chǎn)公司輪番圈地狂飆時，潘石屹卻拿出一份由SOHO整理成冊的文件，指著其中一張標著幾十家企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)的表格，語氣并不平和：“市盈率高達184倍，你覺得這樣正常嗎？”
并非所有房地產(chǎn)商都分享到了行業(yè)繁榮所帶來的快感。相反，業(yè)界已經(jīng)有了某種對于暴風雨來臨前的“擔憂”，還混合著一種對于“洗牌”的渴望。在前不久的舉行的博鰲房地產(chǎn)論壇上，這種矛盾的心理通過各種言論被表現(xiàn)了出來。如同企業(yè)家直覺所示，理論家們根據(jù)公式推算出來的數(shù)據(jù)，也同樣揭示出行業(yè)內(nèi)劍拔弩張的風險。
按照學者們的推斷，如果企業(yè)家們采取的是戰(zhàn)略式超常規(guī)擴張，可能最終會促使10名左右的先行者提早跨入市值萬億的行列之中；如果僅是將所有的賭注下在土地百年之后依然只升不貶，那這些“貪吃”的企業(yè)可能最終就成為炮灰。土地，并非開發(fā)商足以依靠的福祉。
關(guān)于土地的愛恨交織
對于一向標榜“感性”的潘石屹來說，土地給他帶來的壓力是親身體會。
“SOHO不缺土地�！迸耸僬f。但是，在之前的兩年，業(yè)內(nèi)都知道潘石屹為了獲得“糧票”頗費腦筋。
此次斬釘截鐵地說“不缺地”，潘石屹并不是一種“酸葡萄”的“狐貍心理”，而是另有他意。
在博鰲房地產(chǎn)論壇上，一位與會的專家點撥記者稱：“潘石屹在放出一個信號，就是有些企業(yè)掌握了太多的土地資源，這些土地資源的‘壟斷性’獲取可能已經(jīng)嚴重違反了國家‘兩年以上閑置土地收回’的相關(guān)規(guī)定。所以，潘石屹這次‘不叫苦’，是為了能夠讓業(yè)界，尤其是政府，看到‘囤地’的政策風險所在�！�
所有人都在抱怨，土地越來越“金貴”了。此前，以房價為“樓面地價”獲取土地已經(jīng)在武漢、南京、杭州輪番上演。
在建業(yè)住宅集團(中國)有限公司最新的一期內(nèi)刊上，也表示“現(xiàn)在是典型的土地賣方市場”，并同時作出說明“2006年，各地土地的招拍掛價格一路走高；2007年，這種狀況有過之而無不及”。
在2007年二季度REICO報告發(fā)布會上，當被問及“地價對房價的帶動幅度由多嚴重問題”時，華遠集團總裁任志強的回答是大概五分之一。在發(fā)達地區(qū)地價大概是房價的50%。所有的漲價都是地價。
“股東們當然希望土地儲備越多越好，他們甚至希望土地儲備足夠100年用。但是要‘合法’�！迸c會的地產(chǎn)商對本報記者表示�！白畲蟮谋ＷC就是合法的保證�！迸耸僬f。
“看到房地產(chǎn)公司屢屢將土地樓面地價拍出超過房價，這是一個不太正常的現(xiàn)象，存在很大風險。當然，這也說明兩個現(xiàn)象：政府的供地在減少；城市拆遷難度卻同期加大。”潘石屹說。
“只要列出四個類別，現(xiàn)在幾乎全國的地產(chǎn)商都可以對號入座。”與會的一位專家對本報記者分析稱：“有錢有地；有錢沒地；沒錢有地；沒錢沒地。”他認為，現(xiàn)在的情況是，一些強勢的地產(chǎn)上市公司就可以被歸為“有錢有地”一類，而類似于SOHO(中國)這樣的企業(yè)，正是處于被夾在中間的“有錢沒地”這種類型。所以，在他分析看來，今后針對閑置土地的“呼聲”會越來越高。
只有在國家強力執(zhí)行政策基礎(chǔ)上，才可能有囤積了多年的土地被釋放出來。
“或者通過地產(chǎn)商之間自行轉(zhuǎn)讓；或者重新進入招拍掛的程序。無論是哪一種，都會導(dǎo)致一些有錢的開發(fā)商有更多的機會獲取土地�！�
就在博鰲房地產(chǎn)論壇召開期間，國土資源部也傳出消息：監(jiān)察部、國土資源部、財政部、建設(shè)部和審計署近日聯(lián)合發(fā)出通知，決定集中半年時間，在全國開展國有土地使用權(quán)出讓情況專項清理工作，要求各地對2005年1月1日至2007年12月31日期間供應(yīng)的所有建設(shè)用地逐宗進行清理。主要清理宗地供應(yīng)前規(guī)劃情況、供地方式的合法性、供地過程的規(guī)范性、土地出讓金征收、管理和使用情況，以及供地后宗地使用情況。
這些利好消息，都讓愿意出“雞蛋”換“糧票”的地產(chǎn)企業(yè)看到了機會。
土地=萬億市值的“沙發(fā)”？
“嚴重超速”的發(fā)展，才有利于更快的搶奪萬億市值的“沙發(fā)”，而“嚴重超速”目前的市場狀態(tài)就是更多的囤積土地。如果方法得當，“土地”與“萬億企業(yè)”之間可能存在以上所述的遞進關(guān)系。
根據(jù)萬科2004年的規(guī)劃，連續(xù)10年年增長30%之后，2014年萬科的銷售額將達到1093億元。
按照北京師范大學金融研究中心主任鐘偉的運算模板：萬科到2014年，市值可以達到3090億元左右，到2018年，市值便可以超過萬億。
“在未來10年，沒有哪家A股公司市值將超過萬億。在未來20年，市值可能過萬億的A股上市公司有3家�！辩妭ヮA(yù)測說，除了萬科之外，陸家嘴可能在2024年市值超過萬億，北辰實業(yè)2025年市值達到萬億。
鐘偉的結(jié)論建立在一個基本假定基礎(chǔ)之上：“中國的房地產(chǎn)業(yè)還有20年的黃金發(fā)展時期，并假定未來的20年發(fā)展與過去5年的發(fā)展差不多，即在平均意義上，房地產(chǎn)公司未來20年的基本財務(wù)狀況、業(yè)務(wù)增長情況與過去5年的情況相當�！�
“如果業(yè)務(wù)擴張維持在2006、2007兩年的水平，如果資本市場的擴張也維持在近兩年的水平，那么，上述時間可能縮短一半左右�！辩妭シ治龇Q。
鐘偉采用“權(quán)益負債比”(股東權(quán)益/有息負債)來作為財務(wù)風險指標。在他看來，安全區(qū)域應(yīng)該大于1。
在對 “2007中國房地產(chǎn)百強企業(yè)綜合實力TOP10”做了數(shù)據(jù)估算之后，鐘偉發(fā)現(xiàn)：權(quán)益負債比小于1的企業(yè)占了5家，分別是保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團、蘇州高新、華發(fā)股份，鐘偉下結(jié)論稱“這5家企業(yè)在2006年年度已經(jīng)嚴重超速狀態(tài)”。
在權(quán)益負債比大于1的5家公司中，陸家嘴 的有息負債率為0，權(quán)益負債比無窮大。所以鐘偉認為“這家公司是安全的，處于保守狀態(tài)”。
萬科在2006年的銷售增長率大于2007年的最大擴張速度，被定義為“超速狀態(tài)”。
此外，北辰實業(yè)、中華企業(yè)2006年的銷售增長率小于平穩(wěn)增長速度，處于保守狀態(tài)；金融街2006年的銷售增長率大于可持續(xù)增長速度，但小于最大增長速度，處于輕度超速狀態(tài)。
同時，根據(jù)這種對于“跑道”以及“跑步速度”的研究，還可以確定的一點是：不是所有急速擴張的企業(yè)都可以搶到“萬億”的沙發(fā)，因為必然有人在這一過程中成為炮灰。
“最終進入萬億市值的企業(yè)應(yīng)該在10家左右�！辩妭Α兜谝回斀�(jīng)日報》表示：“屆時，市場的集中度就與現(xiàn)在的美國大體相當，因為美國目前的寡頭房地產(chǎn)企業(yè)的市值也在萬億元人民幣左右。但是，相對于其他國家，美國是一個市場集中度較為松散的市場�！�
“萬億”的誘惑，就在于可以直接影響到國家的土地政策、金融制度等等方面。所以，即使目前的瘋狂囤地，也是十分值得的。
“但是聰明的企業(yè)不僅應(yīng)該知道什么時候‘瘋狂’，也應(yīng)該知道什么時候‘收手’。”業(yè)內(nèi)專家對本報記者點評說。而根據(jù)該專家的分析，一家國內(nèi)大型房地產(chǎn)上市公司從2003年開始加大圈地力度，他們極有可能在3到5年之內(nèi)突然收縮土地陣線，那就是他們所判斷的“周期”到了。
需要提出警醒的是：地產(chǎn)企業(yè)，可能因土地而興，也可能因土地而廢。
恒隆集團董事局主席陳啟宗在博鰲房地產(chǎn)論壇上感嘆：“今天大家看非常好的將來不一定最好�！彼f：“1982年的時候，我們四家人，一同發(fā)展香港的一些項目，其中兩家的土地儲備很大，比新鴻基還大，但是不到一年半兩家都破產(chǎn)了，就剩下另一家和我�！�
據(jù)陳啟宗的觀察，中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場，現(xiàn)在還在資金累計的一個環(huán)境之下，可能正是類似于美國1981年到1992年的情況，以及香港特區(qū)上世紀70年代和80年代的光景。
但是，經(jīng)濟周期依然不容忽視。“你到底是被淘汰了一部分，還是保留了實力的一部分，這個還要看你個人的能力。”陳啟宗說。(郝倩)
