奧運會后中國樓市的走向再次成為人們關(guān)注的焦點。今年以來，盡管房地產(chǎn)1月至7月投資增幅超過30%，但樓盤銷量增長下降，市場觀望氣氛濃厚。

　　有著銷售旺季之稱的“金九銀十”臨近，這是觀察未來樓市走向的重要“時間窗”。當(dāng)前，樓市出現(xiàn)了一些值得引起關(guān)注的新動向。

　　外資“抄底”拿地

　　全國地價監(jiān)測中心的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年二季度全國主要城市地價總體水平環(huán)比增長1.59%，較去年同期大幅度下降，其中長三角、珠三角地區(qū)漲幅低于全國水平。一些地區(qū)土地流標(biāo)、流拍達10%以上。

　　鄭州市統(tǒng)計局對全市50家重點房地產(chǎn)企業(yè)的專項調(diào)查表明，受資金緊張、市場前景預(yù)期影響，這些企業(yè)上半年新購置土地面積減少的有23家，占46%，而僅有12%的企業(yè)新購置土地面積有所增加。

　　盡管各個城市地價和交易量表現(xiàn)不一，但外資熱情卻有增無減。中國未來的經(jīng)濟成長性，是眾多外資基金投資的實質(zhì)所在。

　　6月，南京掛牌出讓的2塊房地產(chǎn)開發(fā)用地，分別被韓國SK集團和香港恒基地產(chǎn)駐內(nèi)地分支機構(gòu)摘牌，成交總價6.5億元人民幣。一位業(yè)內(nèi)人士透露，一家具有英國基金背景的公司正準(zhǔn)備接手南京中心城區(qū)某大宗地塊，土地價格達40多億元。

　　美國凱雷集團上海代表處副總裁康明訓(xùn)表示：“中國二線城市的投資前景很不錯。目前公司在中國投資的地產(chǎn)項目已達10個。”

　　2006年，凱雷曾以1.2億美元的總價購進上海中房森林別墅110套高級獨棟別墅；2007年7月，凱雷出資10億元，介入青島CBD核心的凱悅中心，占約70%股份；今年4月，凱雷又以近20億元的價格購得上海濟南路8號西苑項目……

　　日前，由德國LTK設(shè)計事務(wù)所、五合國際建筑設(shè)計集團、上海五合智庫等六大機構(gòu)共同組成的合資跨國機構(gòu)洲聯(lián)集團正式亮相。此次重組被業(yè)界認(rèn)為，境外投資機構(gòu)對中國房地產(chǎn)市場的介入越來越深。

　　在一浪高過一浪的物業(yè)收購熱潮之后，外資的注意力開始逐步從房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域延伸到物業(yè)管理、中介服務(wù)、租賃經(jīng)營和金融投資等業(yè)務(wù)。

　　“外資進入我國房地產(chǎn)市場，主要原因是看重這個新興市場具備的投資吸引力。”上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅認(rèn)為，我國房地產(chǎn)市場具備良好的市場環(huán)境和豐富的投資機會，能夠滿足投資者市場擴張的策略需要。同時，隨著政策環(huán)境的改善和市場成熟度的增加，房地產(chǎn)的投資風(fēng)險也逐漸清晰可控。

　　以上海五合智庫統(tǒng)計，僅2008年一季度，上海房地產(chǎn)企業(yè)獲得的外資投資金額就達到4.4億美元，占一季度外資投資總額的32.6%。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2007年中國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資高達650億元，增長64.8%，整體高出其他渠道資金增長26.2%。這顯示出，在去年從緊的貨幣政策下，仍有大量的外資涌入中國樓市。

　　中國人民大學(xué)金融與證券研究所副所長趙錫軍說，今明兩年，外資關(guān)注的重點依然是二三線城市。外資通過變化渠道、購買物業(yè)、借道二三線城市等多種手法，加速進入中國房地產(chǎn)業(yè)。

　　一些專家指出，國家對外資進入我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的限制并沒有改變，主要是防止游資“炒作”。因而有必要嚴(yán)密監(jiān)控在房地產(chǎn)業(yè)活動的外資流向。如關(guān)注外資對某個城市、某種物業(yè)類型的集中投資行為，分析這種行為與該地區(qū)經(jīng)濟承受能力之間是否匹配，以便提前防范外資給我國房地產(chǎn)業(yè)帶來的風(fēng)險，避免外資對房地產(chǎn)市場的惡意炒作等。

　　開發(fā)商“死扛”難改調(diào)整大勢

　　7月份，北京僅銷售商品住宅4194套，銷售套數(shù)降至近兩年來最低。北京房價的漲幅同比也回落0.2個百分點，為今年以來最低漲幅。

　　有專家認(rèn)為，目前不少具有真實購房需求的消費者仍在觀望，奧運會后隨著房地產(chǎn)傳統(tǒng)旺季的來臨，成交量有望得到一定改善。樓市短期走勢趨于明朗，成交量可能出現(xiàn)小幅反彈。但如果在“金九銀十”仍無起色，這將對一度緊繃的開發(fā)商資金鏈構(gòu)成威脅。

　　數(shù)據(jù)已經(jīng)印證了這一點。北京市地稅局7月發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，欠稅榜單上200余家企業(yè)中房地產(chǎn)公司占了四分之一，其中欠稅超過千萬元以上的地產(chǎn)企業(yè)就達20余家，最高的欠稅達3559萬元。

　　無獨有偶，5月份，上海財稅網(wǎng)上刊登了一季度欠稅公告，在百萬元級以上欠稅大戶中，房地產(chǎn)公司占約40%。

　　人們不禁疑惑，一向以進富豪排行榜為榮的房地產(chǎn)企業(yè)，為何也會頻現(xiàn)欠稅榜呢？

　　開發(fā)商欠稅的一個重要理由是資金緊張。當(dāng)然。房地產(chǎn)業(yè)有其特殊性，按照有關(guān)規(guī)定，企業(yè)所得稅一般是預(yù)收25%，到年底再結(jié)算。近來樓盤交易量下降，現(xiàn)金回流有限，開發(fā)商資金鏈繃得較緊，這也是客觀原因。

　　然而究其根源，還在近幾年樓市的非理性上漲時，開發(fā)商瘋狂拿地。業(yè)內(nèi)人士反映，前兩年不少開發(fā)商在暴利驅(qū)使下爭相貸款，高價拿地，巨量資金被積壓在土地上。北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上半年北京住宅期房及現(xiàn)房簽約總量為4萬余套，下降幅度接近40%。樓盤銷售不樂觀，企業(yè)償還稅款的能力肯定微乎其微。

　　銀河證券的有關(guān)專家表示，按國家稅收征管法，欠繳應(yīng)納稅款的納稅人所需繳納的滯納金遠遠超過銀行借款利息。一般企業(yè)都不愿意欠繳稅款。欠稅的房地產(chǎn)公司有可能僅是項目公司，不排除其目的是逃騙稅。

　　2004年、2005年以來，上海、北京等地的房價幾乎是“一飛沖天”，一些樓盤售價動輒翻200%、300%，如今，這些城市一些樓盤的價格也就是調(diào)整了百分之幾，房地產(chǎn)企業(yè)到底是賺是虧，消費者心中也自有一本賬。

　　“房價前期持續(xù)大幅上漲，超過了大多數(shù)購房者的承受能力，供需矛盾越發(fā)突出，目前價格漲幅出現(xiàn)回落是市場調(diào)整之必然�！敝写蠛慊�等一些中介公司認(rèn)為，當(dāng)前開發(fā)商與其死扛高房價，還不如“隨行就市”，加快資金回籠。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場部研發(fā)主任王志偉認(rèn)為，“金九銀十”期間的樓市成交量有可能環(huán)比小幅反彈，也有可能繼續(xù)維持不活躍狀態(tài)，但不管哪種情況都不會改變市場的調(diào)整大勢。

　　一家全國性商業(yè)銀行信貸部負(fù)責(zé)人表示：“現(xiàn)在銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款非常謹(jǐn)慎，遵循著總量控制、有保有壓的思路來審批。而強化有關(guān)信貸政策的目的，在于規(guī)范房地產(chǎn)市場，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康合理發(fā)展。” (記者陳芳鄧華寧)