截至10月底，滬深兩市的房地產(chǎn)上市公司中，已有100多家披露了三季報。在杭有項目的開發(fā)公司中，以萬科領(lǐng)銜的外來大鱷軍團，以及浙江本土的濱江集團、廣宇集團、新湖中寶、浙江廣廈、美都控股、萊茵置業(yè)、臥龍地產(chǎn)等上市房企雖然仍有贏利，但是從現(xiàn)金流、資產(chǎn)負債率和速動比率等關(guān)鍵財務(wù)數(shù)據(jù)來看，資金鏈緊張仍是當(dāng)前房企業(yè)們“過冬”時面臨的首要問題。

　　凈利潤——多數(shù)有增長，中小房企下滑

　　首開股份最新公布的三季報顯示，今年前三季度，公司實現(xiàn)凈利潤2.39億元，同比增長2123.72%。這是眾多在杭有項目的上市房地產(chǎn)公司中業(yè)績增長最猛的一個。并且根據(jù)該公司2008年度業(yè)績預(yù)增公告，預(yù)測年初至下一報告期末的累計凈利潤與上年同期相比有大幅增長，增長幅度約為70%以上。據(jù)悉，首開股份業(yè)績預(yù)增主要原因在于2008年公司主營業(yè)務(wù)(包括商品房銷售及部分項目轉(zhuǎn)讓)盈利水平與上年相比，有較大程度的提高。

　　新湖中寶的業(yè)績增長幅度也比較驚人，前三季度實現(xiàn)凈利潤約4.9億元，同比增長1195.57%。這是浙江本土上市房地產(chǎn)公司中業(yè)績增長最猛的一個。新湖中寶的利潤高速增長得益于高額的投資收益，其中第三季度，新湖中寶獲得投資收益約3.2億元。有分析指出，新湖中寶有效平滑了行業(yè)投資風(fēng)險，新湖中寶對期貨、銀行、礦產(chǎn)的投資，中和了單一房地產(chǎn)的風(fēng)險。

　　除這兩者之外，前三季業(yè)績增長突出的房企還有保利地產(chǎn)、濱江集團和廣宇集團。其中保利地產(chǎn)前三季度實現(xiàn)公司營業(yè)收入66.93億元，同比增長71.22%；凈利潤12.67億元，同比增長125.38%；濱江集團實現(xiàn)凈利潤6.02億元，同比增長100%；廣宇集團前三季實現(xiàn)凈利潤8805.21萬元，同比增長92.13%。

　　此外，萬科仍然是所有上市房企中凈利潤絕對值最高的一個，今年1~9月實現(xiàn)凈利潤22.8億元，較去年同期增長18.8%；金地集團實現(xiàn)凈利潤共計3.5億元，比去年同期的3.27億元增長7.82%；浙江廣廈實現(xiàn)凈利潤1.8億元，同比增長10.24%；臥龍地產(chǎn)實現(xiàn)凈利潤1.02億元，同比增70.44%。

　　雖然這些上市房企前三季度的仍然贏利，但從第三季度與前兩個季度的業(yè)績增長幅度相比，已經(jīng)疲態(tài)盡現(xiàn)，樓市寒流帶來的后果已經(jīng)全面發(fā)酵。一些中小房企的業(yè)績則已經(jīng)出現(xiàn)下滑態(tài)勢。美都控股前三季實現(xiàn)凈利潤1713.31萬元，同比下滑61.17%；萊茵置業(yè)實現(xiàn)凈利潤6122.55元，同比下滑33.73%。相關(guān)信息顯示，市場的成交低迷是房企業(yè)績下滑的主要原因。

　　現(xiàn)金流——基本為負，銷售回籠資金低于項目開發(fā)支出

　　在現(xiàn)金流方面，無論外來大鱷還是本土房企，其前三季度經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量全部為負值，表現(xiàn)為凈流出。這意味著房地產(chǎn)公司銷售回籠資金額已低于公司進行項目開發(fā)及土地儲備的相關(guān)支付額。

　　保利地產(chǎn)財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，至三季度末，公司現(xiàn)金流為-81.76億元，比上年同期現(xiàn)金情況減少67.67%；濱江集團和廣宇集團前三季的現(xiàn)金流分別為-21.8億元和-20.9億元；萬科現(xiàn)金流為-19.89億元；金地為-11.14億元；浙江廣廈為-5.69億元；新湖中寶為-5.19億元；首開股份為-3.7億元；臥龍地產(chǎn)為-1.78億元；萊茵置業(yè)為-7799.6萬元；美都控股為-2100.6萬元。

　　一般而言，上市公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量應(yīng)為正數(shù)，而且經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量占全部現(xiàn)金流量的比重越大，說明公司的財務(wù)狀況越穩(wěn)定，從而支付能力越有保證。經(jīng)營活動的現(xiàn)金流一旦出現(xiàn)負值，即使利潤表中揭示的營業(yè)收入和營業(yè)利潤增長很多，但其中的相當(dāng)部分可能以賒銷實現(xiàn)，加之地產(chǎn)公司的應(yīng)收賬款和存貨等數(shù)據(jù)上升過快，反映出企業(yè)營業(yè)利潤存在不實或過度包裝之嫌。

　　目前房企的巨額經(jīng)營現(xiàn)金流負值主要是存貨增長過快造成的。再加上去年大量的拿地行為，存貨更多表現(xiàn)為土地儲備的快速增長。

　　資產(chǎn)負債率——負債率普遍超警戒線

　　存貨增加說明了銷售依然不暢。而銀根緊縮也讓開發(fā)商的融資渠道進一步收窄，以致負債迅速上漲。

　　資產(chǎn)負債率是衡量上市公司負債水平的重要指標(biāo)，資產(chǎn)負債率超過50%說明自有資金不足以償還負債。而根據(jù)已披露的房企上市公司三季報，絕大多數(shù)房企的負債水平高于50%，并且多數(shù)超過了70%的警戒線。

　　在外來大鱷中，萬科的資產(chǎn)負債率是最低的，截至三季度末，其負債率為69.66%，并且萬科擁有貨幣現(xiàn)金199.4億元，較上季度末的153.7億元增加29.7%，做足了“過冬”的準(zhǔn)備。保利和金地的資產(chǎn)負債率都在約73.3%，其中保利期末擁有貨幣資金48.31億元，較上季度末的36.18億元增加33.5%；金地期末擁有貨幣資金80.21億元，較上季度末的72.88億元增加10.1%.。首開股份的資產(chǎn)負債率明顯偏高，達到了82.39%。

　　濱江集團的負債率為72.65%，期末擁有貨幣資金9.14億，不過濱江集團的速動比率為1.02，說明短期周轉(zhuǎn)能力不錯，是上市房企中狀況比較好的一個；廣宇集團的負債率約為71.4%，期末擁有貨幣資金1.27億元，但是速動比率僅為0.07，短期償債能力不容樂觀。新湖的資產(chǎn)負債率為65.05%，期末擁有貨幣資金29.6億元，速動比率0.74，狀況較好；臥龍地產(chǎn)的負債率為67.19%，擁有貨幣資金0.48億元，速動比率0.2；美都控股資產(chǎn)負債率69.26%，擁有貨幣資金3.21元，速動比率0.31；萊茵置業(yè)資產(chǎn)負債率74.95%，擁有貨幣現(xiàn)金1.93億元，速動比率0.25。本土房企中，廣廈的資產(chǎn)負債率較高，達到86.6%，期末擁有貨幣資金4.45億元，而速動比率也較低，僅為0.1。

　　截至記者發(fā)稿，港股的綠城中國尚未公布最新的季報，但是根據(jù)其半年報，公司負債率達116.7%。

　　過冬——增加貨幣資金是首選

　　根據(jù)易居中國房地產(chǎn)研究院對全國30多個重點城市展開的針對房地產(chǎn)企業(yè)高管和業(yè)內(nèi)專家的四季度市場預(yù)測調(diào)研，五成以上的受訪者認(rèn)為四季度房價還將下跌。在上海、廣州、北京、深圳等一線城市，則有71.1%的受訪者認(rèn)為房價較三季度將繼續(xù)下調(diào)；而對于成交量，有43.8%的受訪者認(rèn)為四季度房地產(chǎn)市場成交量將進一步萎縮，有27.6%的受訪者認(rèn)為會繼續(xù)延續(xù)三季度的走勢。

　　在房產(chǎn)周期低谷中，美國、日本、中國香港地區(qū)的地產(chǎn)公司案例表明：企業(yè)規(guī)模大小與抗沖擊能力無關(guān)；低谷中周轉(zhuǎn)率比利潤率重要；低谷中加速周轉(zhuǎn)有很多方法，但儲備盡可能多的金融資源是最重要的，這不僅是過冬的需要，也是套利低谷、并購擴張的需要。

　　房地產(chǎn)企業(yè)增加貨幣資金的方式主要有三：一是通過加快推貨和促銷，加強現(xiàn)金回籠。二是壓縮開工面積。萬科總裁郁亮表示，確保經(jīng)營穩(wěn)健性和財務(wù)安全性，萬科決定在中期下調(diào)開竣工面積的基礎(chǔ)上，再減開工面積約110萬平方米，到570萬平方米左右。第三是發(fā)行公司債，通過證券市場融資也成為一個重要途徑，如萬科今年9月發(fā)行了59億元公司債，保利地產(chǎn)今年7月發(fā)行了43億元公司債。金地集團的公開增發(fā)計劃今年7月未能“過會”，但該公司已于今年3月成功發(fā)行12億元公司債。(徐叔競)