近日，央行公布的第三季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示，未來3個月打算買房的居民人數(shù)占比為13.3%，創(chuàng)下了1999年此項調(diào)查開展以來的最低水平。其中，在調(diào)查的7個大城市中，北京、上海、廣州等一線城市未來3個月打算買房的人數(shù)占比均不足10%，甚至低于全國平均水平。從去年第四季度開始彌漫的觀望情緒，并未隨著國家系列新政的出臺而減弱，相反有愈演愈烈的跡象。

　　面對寒冬，房企紛紛以降價賣樓自救，據(jù)悉去年以高達8000元/平方米地價拿下的深圳金地梅隴鎮(zhèn)四期，近日開售價格居然為6670元/平方米起，大有“虧本跳樓大血拼”的架式。一位從天河起家，如今已進入全國多個城市的開發(fā)商銷售負責人對記者說：“前幾年我們對行業(yè)判斷太樂觀，攤子鋪的太大了，現(xiàn)在能生存下去才最關(guān)鍵。12月和明年初，我們還有兩三次銀行貸款要還，如果市場還沒能好轉(zhuǎn)的話，我們只能犧牲兩三個項目，就算虧本促銷也要回籠資金�！�

　　但是，降價促銷帶來的短期銷售回款畢竟只是杯水車薪，除了降價賣樓外，還有不少發(fā)展商正通過向政府陳情、多方面融資、縮減規(guī)模、退地賣地、調(diào)整計劃、改變區(qū)域策略、節(jié)約成本等方式，準備好過冬棉被。

　　上書陳情

　　11月5日，廣東地產(chǎn)商會會長、富力地產(chǎn)董事長李思廉在銀企高峰座談會上稱，“我們(廣東地產(chǎn)商會)已經(jīng)聯(lián)合省政策研究中心，向省政府遞交了一份房地產(chǎn)白皮書。” 這份白皮書就行業(yè)情況、金融政策等方面闡述了廣東房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，希望金融方面加大政策力度，以喚起廣州市場的信心。

　　據(jù)悉，在此之前，早在今年9月份，中國房地產(chǎn)商會就已向政府有關(guān)部門上呈研究報告，建議調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，據(jù)悉這也是促成本輪房地產(chǎn)新政出臺的一個背景。

　　調(diào)整目標

　　保利地產(chǎn)在三季報披露后不久就公開表示，將今年的銷售目標下調(diào)20%左右；富力地產(chǎn)李思廉11月5日在接受記者采訪時坦承要下調(diào)180億元的銷售目標；合景泰富地產(chǎn)董事局主席孔健岷透露，該公司10月的銷售金額同比去年增加，達到4億-5億元，但整體的銷售目標也將下調(diào)；碧桂園地產(chǎn)據(jù)稱到10月底完成的銷售金額為140多億元，距離320億元的銷售目標相去甚遠，因此也會調(diào)整今年與明年的年度計劃。

　　除年度計劃外，不少發(fā)展商還根據(jù)各地市場變化，調(diào)整企業(yè)在各區(qū)域的發(fā)展計劃，如有發(fā)展商收縮在深圳、廣州等價格調(diào)整幅度較大城市的投資，改向部分前景看好的二三線城市發(fā)展；也有發(fā)展商堅定大城市或熟悉的本土市場發(fā)展計劃，收縮向外地的拓展計劃，以減少投資風(fēng)險。

　　發(fā)公司債

　　銀行對房地產(chǎn)業(yè)的信貸緊縮、資本市場的低迷，令企業(yè)融資困難，大大影響房企生存。據(jù)統(tǒng)計，在股市大漲的2007年，企業(yè)融資活動所帶來的現(xiàn)金流高達1064億元，而今年第一季度融資活動的現(xiàn)金流為349.46億元，第二季度僅為94.66億元。為渡難關(guān)，發(fā)行公司債等融資方式成為不少房企緩解資金饑渴的選擇。

　　據(jù)統(tǒng)計，自今年3月以來，金地集團、保利地產(chǎn)、新湖中寶、萬科、北辰實業(yè)和中糧地產(chǎn)等數(shù)家房企發(fā)行了總額達157億元的公司債。金融街、泛海建設(shè)等發(fā)展商也在積極籌備公司債的發(fā)行。11月6日，富力地產(chǎn)發(fā)公告表示有意在國內(nèi)發(fā)行不超過60億元的公司債。

　　另外，更多房企祈求通過上市獲得發(fā)展資金支持，據(jù)悉僅2008年2-8月，排隊在香港上市的內(nèi)地企業(yè)就有幾十家，可惜因樓市調(diào)控力度加大，加上美國次貸危機引發(fā)的金融風(fēng)暴影響，令今年房企的上市形勢急轉(zhuǎn)直下，恒大百億元IPO計劃擱置、備受矚目的地產(chǎn)巨頭龍湖地產(chǎn)上市也一次次延期。盡管如此，仍有眾多房企為上市做著鍥而不舍的努力，除恒大外，廣州還有方圓、星河灣、光大等房企依然在積極籌備著上市。

　　還有部分房地產(chǎn)企業(yè)鋌而走險，不惜拆借高息貸款以過冬。有業(yè)界人士透露，如今房地產(chǎn)企業(yè)借高利貸膽子越來越大，有的房企為渡過難關(guān)，月利10%也敢借。這種借貸通常是兩三個月的短期借貸，風(fēng)險非常高。如果到時銷售回款跟不上沒法還貸款，開發(fā)商就只有逃跑。

　　減少開工

　　一方面要找錢，一方面也要省錢。為了把有限的資金更好地用在“刀刃”上，一些房地產(chǎn)企業(yè)開始減少開工面積，減小投資規(guī)模。香港富商李嘉誠的旗艦公司和記黃埔，日前宣布將暫停全球業(yè)務(wù)的新投資。在明年年中之前，所有未落實或未作承擔的開支都會省下來，并要檢討全部投資項目。

　　而在今年年中，萬科執(zhí)行副總裁肖莉就曾對媒體表示，該集團今年下半年不僅會調(diào)減項目，還會調(diào)整原計劃開工的部分項目的規(guī)劃和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，使產(chǎn)品與目前的市場需求更匹配，為公司搭建一個堅實而安全的平臺，以保障公司未來業(yè)績的持續(xù)增長。今年下半年，萬科的開工面積由原計劃的848萬平方米減少到683萬平方米，減幅19.5%。同時，竣工面積也從原計劃的689萬平方米減少到586萬平方米，減幅達14.9%。首創(chuàng)置業(yè)也曾公開表示，公司動工面積將由原定的150萬平方米降至60萬平方米，降低60%。2009年的竣工面積，也將由200萬平方米大幅減至88萬平方米。

　　暫停施工

　　11月3日，萬科上海公司證實，原定于2009年6月30日竣工的上海萬科城花新園的住宅樓已停工。而該項目負責人之一湯小菁也表示，6月份時還做過城花新園的宣傳和推介活動，項目一直在順利進行中。

　　在廣州金地荔湖城的業(yè)主論壇上，有不少業(yè)主反映該項目已經(jīng)停工。同樣是金地，在目前深圳熱銷的梅隴鎮(zhèn)旁還有一塊土地剛施工不久，但現(xiàn)在也已經(jīng)暫停了。

　　有業(yè)內(nèi)人士稱，金地、萬科高層表示，明年將會停止所有虧損不盈利的項目工程。據(jù)說金地、萬科經(jīng)初步估算后，估計可能停工的項目將占到整個施工項目數(shù)量的1/3以上。

　　轉(zhuǎn)讓項目

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，2007年，包括南京、廣州、上海、成都、重慶等多個城市誕生10余個“地王”。個別地塊在上百輪競價后，以3倍甚至更高于底價的價格成交。而今年，以底價成交甚至流拍的土地眾多，房企拿地積極性大減。退地、項目轉(zhuǎn)讓等在前“地王”身上上演。例如，神州融信地產(chǎn)不惜損失7000萬元土地保證金，將去年以9.04億高價拿到的福州“地王”退回；上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司損失3000萬元保證金，退回普陀長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號東南地塊；萬科東莞“地王”等也通過項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實現(xiàn)資金回籠。

　　11月6日，萬科發(fā)公告稱將去年收購“富春東方”股權(quán)包中的南京恒邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓。股權(quán)轉(zhuǎn)讓總價為2.268億元。該資產(chǎn)為去年3月21日萬科以10.05億元拿下富春東方股權(quán)包中的資產(chǎn)之一，包括位于南京新街口商圈核心地段的東方名苑裙樓商業(yè)等物業(yè)。

　　近日，大連乾豪地產(chǎn)公司旗下的三個地產(chǎn)項目的權(quán)益以4.8億元被遠洋地產(chǎn)收購，收購?fù)瓿珊笄�豪地產(chǎn)將成為遠洋地產(chǎn)的全資附屬公司。同時，遠洋地產(chǎn)還擬以7.2億元的代價收購大連天基全資附屬公司宏多集團有限公司的全部已發(fā)行股本�！　�

　　謀求轉(zhuǎn)型

　　之前，廣州發(fā)展商恒大地產(chǎn)、珠江投資都曾有投資鋼鐵、路橋基礎(chǔ)設(shè)施等行業(yè)，美林地產(chǎn)投資家居建材及旅游，碧桂園也傳出向旅游、文化娛樂等產(chǎn)業(yè)發(fā)展的消息，不少以地產(chǎn)起家的發(fā)展商，早已在謀求多行業(yè)共同發(fā)展的突破。而今年以來，北京、上海的上市房企國興地產(chǎn)(000838)和新湖創(chuàng)業(yè)(600840)都已在公司公告上顯示將把主營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型到化工，另外還將參股金融。另一上市企業(yè)新湖中寶(600208)也正變賣股權(quán)投身金融，其第三季報顯示，該公司第三季度業(yè)績預(yù)增的主要原因是報告期內(nèi)公司部分房地產(chǎn)項目結(jié)算收入有一定增長，以及公司轉(zhuǎn)讓乍浦開發(fā)集團等股權(quán)所產(chǎn)生的投資收益。上半年，該公司增資控股浙江天地期貨，出資認購盛京銀行3億股增發(fā)股，認購了長城證券1000萬股增發(fā)股。

　　裁員減薪

　　此前“財大氣粗”的房地產(chǎn)企業(yè)造就了不少“勤勞致富”的打工皇帝，年薪上百萬元、幾十萬元的職業(yè)經(jīng)理人比比皆是，普通銷售人員的工資也明顯比其他行業(yè)要高得多。但今年下半年以來，房地產(chǎn)這一黃金職業(yè)已風(fēng)光不再，不少房企開始從內(nèi)部做起，紛紛裁員減薪，以求減少開支、降低成本。如今，這場房企“瘦身”運動已逐漸蔓延到廣州、深圳、北京等城市，許多新招的大學(xué)畢業(yè)生剛就業(yè)就失業(yè)，有的小企業(yè)裁員幅度甚至超過50%。

　　深圳市勞動保障局發(fā)布的上半年人力資源市場數(shù)據(jù)顯示，由于房價不斷下跌，深圳市今年上半年房地產(chǎn)業(yè)對員工需求僅需2507人，而2006年僅第二季度房地產(chǎn)行業(yè)對員工的需求就高達34615人，今年比2006年下降幅度超過九成。

　　近日，網(wǎng)上有一自稱是某地產(chǎn)集團下屬建筑工程有限公司員工在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)表留言，表示“由于今年以來房地產(chǎn)市場不景氣，整個集團公司這段時間開始大裁員，我們建筑公司也要裁掉近半人員，前幾日就裁去了被公司視為臨時工的近200人”。合景泰富主席孔健岷近日曾在接受記者采訪時透露，合景泰富暫未有裁員計劃，但將研究薪酬調(diào)整。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，對房地產(chǎn)行業(yè)而言，人力成本、管理成本所占比例相當小，裁員雖然只是“下下策”，但面對漫長的冬天，裁員也不失是個直接減少經(jīng)營成本的好辦法。

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　　美國 房企自救看準：搶占先機

　　在美國的地產(chǎn)危機中，地產(chǎn)商各顯神通，無論是降價、賣地，目的只有一個就是加速周轉(zhuǎn)，在這個過程中搶占先機。賣房子是產(chǎn)生現(xiàn)金渡過危機的唯一可靠方法。美國最大房地產(chǎn)公司帕爾迪為渡難關(guān)，一早就采用了包括降價、促銷等各種手段賣樓回籠資金。另兩家排名第七、第八位的地產(chǎn)上市公司，也是采取積極價格戰(zhàn)的策略，早在2007年第三季度就開始發(fā)起促銷。

　　根據(jù)美國一個獨立的地產(chǎn)研究公司研究顯示，在地產(chǎn)危機時期，買房人對低端房產(chǎn)興趣更濃，因此有不少原先專注豪宅的企業(yè)改變策略，開發(fā)更多低端住宅適應(yīng)市場變化。此外，美國還有大房企，如勒納則從2007年中開始就大刀闊斧地賣地，而且還是大幅度折價賣地來謀求自救，其折價水平從目前看是美國低價的正常水平，但在當時就很轟動，被業(yè)界稱為是“燃燒土地”。該公司一系列大膽舉措令其得到分析師的肯定，有些分析師還在地產(chǎn)危機中調(diào)高了勒納的投資指數(shù)。因為在危機中大量的土地儲備已沒有意義，只有手里有現(xiàn)金才可能抄底地產(chǎn)行業(yè)的低谷。(記者　李琳)