美國(guó)房地產(chǎn)是否存在泡沫？泡沫何時(shí)破滅？泡沫破裂對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)有何影響？這是最近幾年來(lái)美國(guó)官方民間普遍關(guān)注的國(guó)內(nèi)問(wèn)題。由于美國(guó)經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)及我國(guó)經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，美國(guó)房地產(chǎn)也成為了包括我國(guó)在內(nèi)的國(guó)際社會(huì)廣泛關(guān)注的經(jīng)濟(jì)焦點(diǎn)。

　　目前歐洲、日本和新興市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)或強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)或復(fù)蘇上升，這種有利的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境極大地緩解了美國(guó)房地產(chǎn)波動(dòng)對(duì)商業(yè)信心的可能打擊。而且，美國(guó)證券市場(chǎng)連創(chuàng)新高，失業(yè)率不斷下降，工資收入繼續(xù)增長(zhǎng)，油價(jià)回落，都有利于支撐消費(fèi)，一定程度可抵消房?jī)r(jià)波動(dòng)產(chǎn)生的負(fù)“財(cái)富效應(yīng)”。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有條件實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，美國(guó)經(jīng)濟(jì)沒(méi)有很大的風(fēng)險(xiǎn)。我們與其專注美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破不破的問(wèn)題，不如把焦距拉遠(yuǎn)一點(diǎn)，變換一個(gè)觀察的角度，從中探究美國(guó)經(jīng)濟(jì)總能峰回路轉(zhuǎn)的深層次原因引為借鑒，加強(qiáng)并改善我國(guó)宏觀調(diào)控政策。

　　多種調(diào)控手段有效控制房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　長(zhǎng)期以來(lái)，美國(guó)已經(jīng)形成了比較健全的稅收制度和房地產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)、多元化的房地產(chǎn)金融服務(wù)體系以及嚴(yán)格的商業(yè)法治氛圍。美國(guó)調(diào)控其房地產(chǎn)市場(chǎng)是在這樣一種相對(duì)成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下進(jìn)行的，特別是發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng)保證了美聯(lián)儲(chǔ)利率政策的正確傳導(dǎo)和實(shí)施�；剡^(guò)頭來(lái)看，美國(guó)房地產(chǎn)自1980年代末1990年代初的衰退和復(fù)蘇之后，已連續(xù)經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)十幾年的繁榮。2000年前美國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展，主要得益于新經(jīng)濟(jì)形成后美國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張。2000年以后主要是宏觀經(jīng)濟(jì)政策特別是持續(xù)下調(diào)的利率政策，支撐了美國(guó)房地產(chǎn)的繁榮。2004年年中開(kāi)始特別是去年下半年以來(lái)，美國(guó)又綜合運(yùn)用利率和稅收等經(jīng)濟(jì)杠桿，同時(shí)輔之以法律手段和必要的行政措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)適時(shí)降溫。

　　——利率政策。利率政策在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中發(fā)揮著核心作用。2000年，美國(guó)股市暴跌，股民財(cái)富損失慘重，企業(yè)投資持續(xù)收縮，整體經(jīng)濟(jì)顯現(xiàn)衰退跡象。美聯(lián)儲(chǔ)馬上改變其宏觀調(diào)控方向，宣布將聯(lián)邦基金利率下調(diào)50個(gè)基本點(diǎn)，利率從6.5%下降為6%，由此拉開(kāi)了美國(guó)降息的序幕。此后，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)13次降息，最終在2003年6月將聯(lián)邦基金利率降至1%的低點(diǎn)，并維持了1年有余。在美聯(lián)儲(chǔ)的引導(dǎo)下，美國(guó)的金融環(huán)境十分寬松，各種利率紛紛下調(diào)，高風(fēng)險(xiǎn)金融工具開(kāi)始得到廣泛運(yùn)用。在住房貸款市場(chǎng)上，30年固定抵押貸款利率從2000年底的8.1%降至2003年的5.8%，1年可調(diào)息抵押貸款利率從2001年底的7.0%降至2003年的3.8%。得益于利率的降低，房?jī)r(jià)上漲并沒(méi)有大幅度增加購(gòu)房者的償付壓力。2000年—2004年，中位房?jī)r(jià)上升了33%，但購(gòu)房者每月所需償付的貸款額卻僅從846美元升至876美元，上升幅度不過(guò)3.5%，低利率成為支撐高房?jī)r(jià)、高銷售量的主要因素。可調(diào)息抵押貸款、只付利息貸款等多種高風(fēng)險(xiǎn)金融工具相應(yīng)得到快速發(fā)展。寬松的金融環(huán)境推動(dòng)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了強(qiáng)勁增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為繼“互聯(lián)網(wǎng)”之后拉動(dòng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要引擎。房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)擴(kuò)大了消費(fèi)開(kāi)支。2001年以來(lái)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造了超過(guò)6萬(wàn)億美元的財(cái)富，根據(jù)美國(guó)、德國(guó)、日本學(xué)者最近的聯(lián)合研究表明，美國(guó)房地產(chǎn)每增值100美元，個(gè)人消費(fèi)即增加9美元，而股票市場(chǎng)只能產(chǎn)生4美元的效應(yīng)。據(jù)此測(cè)算，超過(guò)6萬(wàn)億美元的財(cái)富使美國(guó)私人消費(fèi)開(kāi)支增加了5000多億美元，相當(dāng)于美國(guó)年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的2個(gè)多百分點(diǎn)。在房?jī)r(jià)上升和低利率情況下，多數(shù)房主向銀行申請(qǐng)房屋升值的再貸款，也增加了消費(fèi)開(kāi)支。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2001年以來(lái)，美國(guó)家庭通過(guò)再貸款融資2萬(wàn)多億美元，其中一半以上用于消費(fèi)支出。房屋建筑及相關(guān)部門也直接增加了生產(chǎn)，并提供了1／3的新增就業(yè)崗位。

　　美國(guó)房地產(chǎn)繁榮也催生了較嚴(yán)重泡沫現(xiàn)象。美國(guó)家庭房產(chǎn)的平均價(jià)值相當(dāng)于家庭平均收入的3倍以上，是1960年以來(lái)的最高值。美國(guó)兩個(gè)沿海板塊(太平洋、南大西洋)、南部板塊等熱點(diǎn)地區(qū)的房屋費(fèi)用，年上漲幅度比正常情況高30%，美國(guó)總體房?jī)r(jià)比其實(shí)際價(jià)值約高出15%以上。鑒于此，自2004年6月起，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)17次加息，將短期利率由1%提升至2006年6月29日的5.25%，并相應(yīng)帶動(dòng)長(zhǎng)期利率回升，目前30年期貸款利率也達(dá)到了近年來(lái)的高位。提升利率對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)生了多方面的降溫作用，有效抑制了房地產(chǎn)信貸消費(fèi)，增加了新購(gòu)房者的借貸成本，加重了已購(gòu)房者的還貸壓力，擠壓了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間。美國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的平均利潤(rùn)率在15%左右，目前的利率水平，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間已非常有限。加息對(duì)美國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)起到了緊縮的作用，減少了經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)的需求。目前，紐約曼哈頓房?jī)r(jià)已沖高回落，一些熱點(diǎn)地區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)明顯放緩，不少地區(qū)出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象，據(jù)美國(guó)商務(wù)部公布的數(shù)據(jù)，2007年以來(lái)，美國(guó)新房銷售已連月出現(xiàn)下降，說(shuō)明美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象已有所改觀。

　　——稅收政策。對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)和投資起明顯調(diào)節(jié)作用的首推房地產(chǎn)稅。1970年代末，當(dāng)時(shí)為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，美國(guó)加利福尼亞州率先開(kāi)征了房地產(chǎn)稅，目前全美50個(gè)州都已開(kāi)征了房地產(chǎn)稅，稅率一般為1%—3%。房地產(chǎn)稅是美國(guó)地方政府調(diào)控土地利用的重要手段，美國(guó)州政府相關(guān)部門每年定期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，以此作為征收房地產(chǎn)稅的依據(jù)。房地產(chǎn)稅也是美國(guó)地方政府最大、最穩(wěn)定的財(cái)政收入來(lái)源，一般占其財(cái)政收入的一半以上。2000年—2004年，全美房地產(chǎn)稅收入增長(zhǎng)了28%，而同期個(gè)人收入增長(zhǎng)了16%。針對(duì)房屋購(gòu)買和出售時(shí)的差價(jià)，美國(guó)一些州政府專門設(shè)計(jì)征收房地產(chǎn)增值稅，規(guī)定自住房住滿兩年以上出售時(shí)可以享受大幅度增值稅減免政策，投資房則不能享受相應(yīng)的增值稅減免政策。為鼓勵(lì)建設(shè)廉價(jià)房，美國(guó)政府還實(shí)行退稅政策，對(duì)凡是建造一定標(biāo)準(zhǔn)廉價(jià)房的開(kāi)發(fā)商，政府在10年之內(nèi)返還整體工程造價(jià)4%的稅費(fèi)。(于培偉)