漲價(jià)頻率加快

　　陰晴不定且一天天悶熱起來的5月，也把上海樓市帶入了“高燒期”。事實(shí)上，歷年5月都是上海樓市旺銷房?jī)r(jià)的“發(fā)燒期”，是地產(chǎn)調(diào)控政策的“頻發(fā)期”，今年也不例外。在今年4月一些市區(qū)優(yōu)質(zhì)樓盤出現(xiàn)排隊(duì)買房后，時(shí)隔一年的漲價(jià)勢(shì)頭也重現(xiàn)上海樓市，5月房?jī)r(jià)的上漲幾近瘋狂，外環(huán)以內(nèi)的半數(shù)樓盤都出現(xiàn)了不同程度的提價(jià)行為。

　　進(jìn)入5月以來，滬上開發(fā)商們也加快了漲價(jià)、推房的力度。天天房展網(wǎng)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，上周(5月18日至24日)共有33個(gè)樓盤推出50.64萬平方米新房源，比前周的24個(gè)樓盤34.22萬平方米多出48%，其中超過三分之一的樓盤都上調(diào)了價(jià)格。

　　購房者熱情更高

　　比開發(fā)商熱情更高的則是購房者。天天房展網(wǎng)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，上周成交量再創(chuàng)新高，達(dá)71.5萬平方米(剔除配套商品房、動(dòng)遷房)，在前周68.55萬平方米的兩年高位上增漲4.3%，成為首次突破70萬平方米交易量的單周。其中，住宅成交也突破60萬平方米的關(guān)口，達(dá)60.21萬平方米，環(huán)比微升0.7%。

　　樓市平均成交價(jià)格為10292元/平方米，環(huán)比上漲1.4%。其中，住宅平均成交價(jià)格10286元/平方米，環(huán)比微升0.8%。但這是個(gè)保持了近兩個(gè)月以上的萬元房?jī)r(jià)，已比年初至今的住宅平均價(jià)格9748元/平方米上漲了5.5%。

　　租賃市場(chǎng)回暖

　　租賃市場(chǎng)同樣回暖。戴德梁行第一季度住宅報(bào)告顯示：滬上高檔公寓入住率與上季度環(huán)比上升3.1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到90.8%。市場(chǎng)租金比上季度略升0.5%，達(dá)到103.9元人民幣/平方米/月。

　　服務(wù)式公寓入住率與上季度環(huán)比上升1.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到83.4%。市場(chǎng)租金比上季度上升1.8%，達(dá)到199.3元人民幣/平方米/月。相比上個(gè)季度，本季度服務(wù)式公寓市場(chǎng)開始回暖，入住率明顯升高，特別是黃浦區(qū)及浦東新區(qū)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，平均上升7-9個(gè)百分點(diǎn)。

　　戴德梁行分析師為此預(yù)計(jì)：目前的高端住宅租賃市場(chǎng)處于比較穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)，這也是市場(chǎng)逐漸成熟的一種表現(xiàn)。由于本年度將有相當(dāng)數(shù)量的優(yōu)質(zhì)服務(wù)式公寓供應(yīng)上市，屆時(shí)將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響，預(yù)計(jì)租金將會(huì)有少許下調(diào)。

　　市場(chǎng)投機(jī)氣氛漸濃

　　來自漢宇地產(chǎn)的成交信息可以看出，3月份漢宇地產(chǎn)二手房的成交比2月份提高了144%，而去年同期增加幅度為116%，4月份又在此基礎(chǔ)上增加了38.6%，而去年同期是18.2%。漢宇地產(chǎn)分析師認(rèn)為，量?jī)r(jià)齊升顯示市場(chǎng)投機(jī)的氣氛又有所回升。

　　事實(shí)上，相比前兩年的調(diào)控政策，今年的樓市相對(duì)平靜。然而，隨著近日強(qiáng)征二手房20%個(gè)稅的政策實(shí)施與否爭(zhēng)議趨熱，市場(chǎng)的波動(dòng)再次顯示出來。

　　對(duì)此，天天房展網(wǎng)分析師薛建雄認(rèn)為，近期購買力旺盛的一個(gè)重要原因來自供應(yīng)量。目前，全市在建商品房6000萬平方米，網(wǎng)上可售房源1657萬平方米，其中可售住宅886萬平方米。按照商品房開發(fā)周期3-4年和上海樓市往年2000萬-2500萬平方米來算，未來3-4年內(nèi)可供應(yīng)的房源將遠(yuǎn)小于需求10%-25%。而網(wǎng)上可售住宅1000萬平方米是個(gè)警界線，如今已跌至886萬平方米。數(shù)據(jù)顯示，2月份以來，除了開發(fā)商趕“五一”而在4月最后一周大力推盤，周供應(yīng)量超過成交量外，其余的3個(gè)多月時(shí)間內(nèi)新房的供應(yīng)量都小于成交量。

　　股市走強(qiáng)放大購買力

　　盡管，前兩年房?jī)r(jià)的大幅上漲，已經(jīng)透支了購房能力。但是，自去年6月至12月的近半年房?jī)r(jià)下跌和交易低迷，又讓市場(chǎng)聚集了充分的購買能力。這個(gè)購買能力在股價(jià)飛漲下被放大，這才使得多數(shù)購房者有能力接受近期重新高漲的房?jī)r(jià)。

　　對(duì)此，薛建雄分析，雖然投資投機(jī)客都在高流轉(zhuǎn)稅下被迫出局，但是供應(yīng)量的長(zhǎng)期不足，遇到需求暴增的5月，上海房?jī)r(jià)再入上升通道實(shí)在難于避免。香港的高房?jī)r(jià)使得大部分市民只能購買90平方米以下的小戶型，而這個(gè)趨勢(shì)也已經(jīng)在上海慢慢呈現(xiàn)，自去年以來上海陸續(xù)有一些小戶型樓盤上市，都是在短時(shí)間內(nèi)就被搶購一空。在90/70政策下開發(fā)的小戶型房源會(huì)在年底逐步上市，到時(shí)樓盤供應(yīng)套數(shù)的增加，會(huì)對(duì)目前供需緊張的情況起到有效的緩解作用。(鄧旭)