如果拿經(jīng)濟學(xué)的規(guī)律來評判北京乃至中國房地產(chǎn)目前的現(xiàn)狀，恐怕教綱就要改寫了。尤其是北京市,即使是面對限價房、經(jīng)濟適用房、配建房的夾擊，各項嚴令的包圍，房價仍然在上漲：今年6月，據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查最新顯示，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.1%。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2007年4月份、5月份北京房價的漲幅分別高達10.7%和10.3%；北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京房屋銷售價格指數(shù)上漲了10.1%。許多業(yè)內(nèi)人士預(yù)測下半年，房價仍有加速上漲的可能。
到底是一只怎樣的手“導(dǎo)演”著房價唱衰與唱漲的曲目？需求和供給在進行著怎樣的博弈？我們試圖用新近發(fā)生的種種事件以及專家學(xué)者們對房地產(chǎn)目前形式的判斷，拷問一下———高房價還能走多遠？
供求關(guān)系唱漲北京地產(chǎn)
供應(yīng)量不足市政配套完善奧運會臨近投資者跟風(fēng)購買
“以往,回報率只有達到8%或者10%,很多投資型買家才會去考慮買房或者買鋪進行投資,而現(xiàn)在,7%甚至6%都會吸引眾多投資型買家”，正在北京進行整包酒店式公寓的業(yè)內(nèi)人士趙冬焱對記者說。分析原因，趙冬焱說，以前人們投資主要考慮有一個長期而穩(wěn)定的現(xiàn)金流，只要買入和租出(或賣出)達到一個合理的差價就可以了。但是由于房價的上漲，投資型物業(yè)的年回報率已經(jīng)由原來的10%、8%回落到目前的7%甚至5%左右。那么為什么還有大量的投資者一如既往地選擇投資呢？
“人們已經(jīng)從追求現(xiàn)金流轉(zhuǎn)向了對預(yù)期物業(yè)升值的追求，每個月現(xiàn)金的多寡和長期的投資回報相比，絕大多數(shù)會選擇后者�！壁w冬焱說。
趙先生的經(jīng)營行為可以管窺目前北京地產(chǎn)市場的大勢。這僅僅是只占北京買房人群10%的投資型買家面臨的局勢，而在占有絕大多數(shù)的自住型買家那里，前幾年認為6000元/平方米都覺得貴的房產(chǎn)，現(xiàn)在11000元/平方米都算是“經(jīng)濟型”了。目前的北京樓市，四環(huán)之內(nèi)已經(jīng)基本“消滅”了10000元/平方米以下的樓盤，20000元/平方米的四環(huán)沿線樓盤比比皆是。原因何在？
7月末，國家有關(guān)部門分析原因認為，去年以來，加稅、加息等打擊買房投機的政策落實，推行90平方米70%住房戶型結(jié)構(gòu)，可以相對降低總價提高有效購買力。這些措施并沒有從根本上解決推動房價上漲的主要矛盾———供應(yīng)與需求的緊張狀況，緩解土地價格飛漲和土地供應(yīng)緊缺給住房建設(shè)用地需求的壓力。應(yīng)該說，去年以來，緊縮的銀根和不足的土地供應(yīng)與住宅建設(shè)、住房需求之間矛盾的加劇，是房地產(chǎn)價格尤其是住房價格上漲的最主要原因。
而開發(fā)商們則是從另一個角度詮釋了房價上漲的原因。以20000元/平方米即將入市的北京萬達副總經(jīng)理盧明在接受記者采訪時表示，目前，世界各國的房地產(chǎn)價格都在不同程度地上漲，中國作為一個發(fā)展中的大國，隨著經(jīng)濟水平的飛速發(fā)展，尤其是面臨著奧運會的到來，像北京這樣正在邁向國際化大都市的城市來說，房價上漲應(yīng)該是正常的經(jīng)濟現(xiàn)象。
“土地的價格在不斷攀升，開發(fā)商拿地的成本也相應(yīng)的大量提升，而且由于奧運會的臨近，北京各個地域的市政配套建設(shè)已經(jīng)接近尾聲，尤其是軌道交通的大發(fā)展勢必使周邊物業(yè)升值，價格上漲是完全符合規(guī)律的。”盧明如是說。
國家統(tǒng)計局局長謝伏瞻在接受央視采訪時稱，從1997年到2007年間，除了日本和香港之外，全球絕大多數(shù)地區(qū)房價漲幅都達到了100%以上，最高的是愛爾蘭，10年房價漲幅達到180%。
而通州一個超級大盤的老總對記者說，由于土地的稀缺，很多拿不到地的開發(fā)商已經(jīng)走向聯(lián)合拿地進行開發(fā)，而且無法預(yù)見下一個項目在哪里，因此，捂盤惜售、坐地漲價的現(xiàn)象屢屢發(fā)生。國家雖然推出了一些限價房、經(jīng)濟適用房，但由于準(zhǔn)入制度的不完善，不能從根本上解決實際需求，因此造成了需求比例的失衡。
供求比例的失衡造成一個現(xiàn)象：價格越漲，人們越買，于是價格就會再漲。專家將此稱為“跟風(fēng)型消費”。“前兩年很多人一直在觀望，以為房價會有轉(zhuǎn)機。但事實遠遠超出了這些人的預(yù)期，從現(xiàn)在看，大多數(shù)人都放棄了觀望，轉(zhuǎn)變成了市場上又一股非常強大的購買力。”在這位專家看來，近來很多均價每平方米萬元左右的樓盤一上市便被搶購一空，都是對這種“跟風(fēng)型消費”的最好注解，甚至有很多家庭，6個工薪階層供一套房子，都折射出對價格繼續(xù)上漲的深刻憂慮，尤其中小戶型、低總價住宅更是一房難求。
種種跡象表明，今年下半年開盤的項目，基本還將是高開高走，甚至有人預(yù)言，未來五環(huán)沿線的商品房價也將超過每平方米萬元單價。
居者有其屋是未來樓市主題
保障性住房應(yīng)成“抑高”利器住房兩級化趨勢明顯
最近，北京市連續(xù)推出一大批經(jīng)濟適用房、限價房用地，在聶梅生看來，這是對以往宏觀政策的一種深化�！罢叻亢蜕唐贩糠珠_應(yīng)該說是一個明智之舉，中低收入者的住房問題，政府有責(zé)任承擔(dān)起來，而不是簡單把這個責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給市場�！甭櫭飞赋�，這種分化同樣是對消費的一種疏導(dǎo)，不要讓所有需求一股腦涌入商品房市場，而是在不同領(lǐng)域得到消化。但同時，“房地產(chǎn)方面的政策不可能立竿見影，特別是保障性住房和限價房建設(shè)上，更需要有一個開發(fā)周期�！甭櫭飞嬖V記者，轉(zhuǎn)移需求不是短時間能達到的目標(biāo)，會體現(xiàn)出明顯的滯后效應(yīng)，因此，宏觀調(diào)控的作用要在未來一兩年之內(nèi)才能充分地體現(xiàn)出來。
對于房價高低的爭論與判斷，中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認為，如果放在大環(huán)境上看，房價無所謂高或者低。因為它是國家經(jīng)濟的一種體現(xiàn)，是經(jīng)濟規(guī)律使然，而保障性住房應(yīng)該成為控制高房價的利器。
對社會上流傳的“未來房地產(chǎn)項目配建15%保障性住房會給兩種不同居住人群帶來心理障礙”的言論，李文杰說，在很多發(fā)達國家和地區(qū)，高收入人群和低收入人群所住區(qū)域大多也是“混居”的，經(jīng)濟適用房、兩限房等便宜房根本不會造成心理落差。在香港的新市鎮(zhèn)建設(shè)中，開發(fā)商做項目配建比例達到了50%，而配建的公屋相當(dāng)于北京的廉租房，配建的居屋相當(dāng)于北京的經(jīng)濟適用房，高檔房與便宜房在同一區(qū)域。并沒有出現(xiàn)所謂的不和諧。而且開發(fā)商可以通過技術(shù)手段，將高低兩個社區(qū)有意識地分開。
香港房地產(chǎn)資深人士半求在接受媒體采訪時說，香港房價為什么這么多年還沒有飆升，其中一個原因就在于老百姓的解讀能力比較強，他們得知政府在大力發(fā)展公屋和居屋，就能意識到房價會得到控制，因此不會輕易投幣，開發(fā)商亦因此而在房價上控制增長。
在開發(fā)商環(huán)節(jié)，配建比例也不會給他們帶來太多的影響。雖然在同一個地塊，但開發(fā)商可以通過成本核算來解決，無非高檔房價格承擔(dān)一部分便宜房的成本，開發(fā)商的利潤還是能夠得到保證。在記者采訪的一些開發(fā)商當(dāng)中，絕大多數(shù)開發(fā)商表示，會積極配合政府有關(guān)部門關(guān)于配建房的開發(fā)。
“這不僅是項目開發(fā)成本與利潤的簡單意識，而是開發(fā)商們對于社會責(zé)任感與民生的一種義務(wù)，房價上漲雖然是多方面原因造成的，但開發(fā)商在其中起到了至關(guān)重要的作用，也是房價上漲的既得利益者，因此，做一些關(guān)乎民生的工程是理所應(yīng)當(dāng)?shù)摹！北本┍背街脴I(yè)經(jīng)營公司總經(jīng)理姜宏如是說。
如此看來，國家有關(guān)部門最近出臺的種種舉措的確在房地產(chǎn)市場上帶來了積極的影響，在紛紛擾擾有關(guān)房價高低的爭論中，也許建設(shè)部政策研究中心主任陳淮的一句話可以道破“天機”：政策出臺的根本目的，就是為了讓老百姓能住上房子。
不必仇富，不必嫌貧，只要人人有房住才是社會和諧的不變主題。
新政頻出欲挫高價銳氣
宏觀調(diào)控政策平抑 重稅在即供給增多
“在現(xiàn)有的游戲規(guī)則下，土地、地價、房價之間已經(jīng)形成了一個難以打破的怪圈，這個循環(huán)不打破，房價便很難得到抑制。全國的房地產(chǎn)商現(xiàn)在在爭著吃同一塊奶酪，奶酪大小是一定的，那最后結(jié)果只能是誰出的錢多誰來吃。但是，是不是可能多出一塊奶酪呢？舉例說明，比如前些時間爭議一時的小產(chǎn)權(quán)問題，雖然這種住房最終可能得不到官方的認可，但在實際上，這種房子恰恰是在多出一塊‘奶酪’上做的嘗試，并達到了對買房人有益的結(jié)果。像這樣的事情都在提示我們，在現(xiàn)有游戲規(guī)則的基礎(chǔ)上做出一些調(diào)整，恐怕才是撬動房價唯一的杠桿�！比珖ど搪�(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生的采訪發(fā)言，多少代表了房價擔(dān)憂者乃至政府有關(guān)部門平抑房價的決心。
最近，國家有關(guān)部門分析研究了目前全國經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作，認為只有在“投資”和“土地”———做好文章，控制房價上漲才有一線希望。
具體措施包括，首先對房地產(chǎn)投資要做到分類對待、有壓有保，壓公建保住宅。“有壓”就是要服從和服務(wù)于整體經(jīng)濟降溫和控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模的目的，對辦公、商業(yè)等非住宅類項目投資可以階段性嚴控�！坝斜！本褪且獙ΠūＵ闲宰》亢推胀ㄉ唐纷》康耐顿Y給予保護性甚至鼓勵性的政策傾斜。
其次，住宅用地要網(wǎng)開一面，快速有效提高供應(yīng)。除了提高新增出讓住宅用地效率以外，盤活存量閑置土地是快速提高土地供應(yīng)的有效途徑。
第三，應(yīng)當(dāng)提高住宅用地容積率，以期剛性提高有限土地的住房供應(yīng)規(guī)模，在有限的土地上建設(shè)更多的住宅，推動高層住宅比例快速提高。這樣可以節(jié)省地面，增加樓面，剛性增加住房供應(yīng)量，緩解住房需求，平抑住房價格。
而在此前，有關(guān)部門已經(jīng)提出了“十一五”期間，北京要建設(shè)總面積達到3000萬平方米的經(jīng)濟適用房和兩限房的要求。不僅制定了將在定福莊、南苑、豐臺、石景山等區(qū)域大力發(fā)展兩限房，同時要求在5年之內(nèi)完成12個經(jīng)濟適用房項目。更為重要的是，從2007年5月1日起，位于三環(huán)以外且不在政府土地儲備控制區(qū)域內(nèi)的普通商品住房建設(shè)項目，尚未取得規(guī)劃意見書和僅取得土地一級開發(fā)項目規(guī)劃意見書時，必須按照15%的規(guī)劃面積配套建設(shè)保障性住房及兩限性住房。這意味著，國家將不再坐視商品房大量入市而需求性住房不足的現(xiàn)狀，用強力的政策直接要求開發(fā)商“扶強惜弱”。有人算賬，到2010年，不算集中建設(shè)的兩限房和經(jīng)濟適用房，僅配建的保障房就將達到1200萬平方米，可提供17萬套左右的便宜房。
目前，方興未艾的兩限房雖然準(zhǔn)入門檻還未確定、經(jīng)濟適用房難覓蹤影，但不難想象，數(shù)年后當(dāng)數(shù)十萬套便宜房入市，它對高房價的影響將會如何，結(jié)果應(yīng)該不難預(yù)測。
除了剛性的政策，在持有環(huán)節(jié)上，政府有關(guān)部門也考慮重拳出擊。在開征物業(yè)稅條件并不成熟的情況下，國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院經(jīng)濟形勢分析課題組報告建議，應(yīng)選擇部分問題比較突出的典型城市作為試點，盡快征收物業(yè)稅，促進住房供給的有效釋放。(張艦 高彤)
