受春節(jié)假期的影響，2月份京城二手房市場可謂一波三折，經(jīng)歷了節(jié)前低谷、節(jié)間醞釀和節(jié)后反彈三個時期。特別是在元宵節(jié)之后，北京二手房市場表現(xiàn)出了“先寒還暖”的氣象。

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，雖然2月份整體二手房交易量相比1月份依然存在1成左右的下滑，但元宵節(jié)之后的二手房成交量便開始回升，相比1月同期出現(xiàn)了8.4%的上漲。從2月份的二手房價格來看，全月的平均成交價格為9560元/平方米，環(huán)比1月份依然上漲0.7%。而北京中原地產(chǎn)三級市場研究部的調(diào)查也顯示，2月下旬，京城二手房也已經(jīng)登上了“回暖”的列車，且“回暖”信號明顯強過新商品房市場。

　　2月市場呈現(xiàn)三大特點

　　近段時間彌漫在京城樓市的“降價”風(fēng)潮，令未來房地產(chǎn)市場走勢以及房價趨勢都十分不明朗。而這也直接導(dǎo)致了二手房市場的需求在2月份沒有真正顯現(xiàn)，自然成交高峰也遠(yuǎn)未到來，

　　從目前調(diào)查來看，2月份京城二手房市場主要有三大特點。

　　首先，傳統(tǒng)熱點區(qū)域成交冷熱不均，南熱北冷，東西部先抑后揚。而相比往年同期二手房市場的“西熱東冷，北穩(wěn)南降”，今年“南熱北冷，東西部先抑后揚”的特點便顯得尤為不尋常。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，諸如東鐵匠營、馬家堡、宋家莊、花鄉(xiāng)等南部典型區(qū)域2月份二手房成交量相比1月份都有7%-11%左右的上漲；相比之下，北部的亞運村、回龍觀，東部的望京等多個區(qū)域二手房成交卻受到觀望氛圍的影響，沒有明顯恢復(fù)。

　　其次，50平方米-70平方米、120平方米-150平方米的二手房成交上漲明顯。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月份，京城這兩類面積檔位的二手房成交量略有回暖，環(huán)比漲幅分別為7.4%、10.2%。其中，50平方米-70平方米二手小戶型成交量上漲主要是由于新出臺的限價房管理辦法抑制了一部分需求；而120平方米-150平方米大戶型二手房成交量的再次走高，則再次說明了大戶型房產(chǎn)相對較強的抗跌性和不可替代性。

　　第三，總價60萬元以下和200萬元以上的二手房成交量上漲近1成。前者的上漲主要源于此檔位房產(chǎn)原本總價就比較低，房價出現(xiàn)回落的預(yù)期不大，同時也在大眾消費者購房支付的承受能力范圍之內(nèi)；而200萬元以上高檔二手房上漲則主要是受大戶型二手房成交上漲的帶動。

　　一手房“回暖”前景不明朗

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，預(yù)計在3月份開盤的項目(包括之前開盤的項目后期)有36個，相比2月份整個樓市為不到10個的開盤數(shù)量增加了一倍還多。對于一手商品房市場似乎開始顯現(xiàn)的“回暖在即”趨勢，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為主要原因是京城樓市在經(jīng)歷了繼2007年11月開始的“寒冷期”后，不少開發(fā)商將希望寄于春節(jié)過后的樓市傳統(tǒng)“回暖期”。因此，眾多項目選擇在3月開盤都是希望能博得2008年一個“房產(chǎn)頭彩”。

　　然而，值得關(guān)注的是3月份新開盤項目50%都集中于五環(huán)路外的區(qū)域，離市區(qū)比較遠(yuǎn)。隨著北京人口的不斷增長，雖然有了便利的城鐵、地鐵，但人滿為患的交通狀況所帶來的結(jié)果就是消費者對于購買房屋的區(qū)域的猶豫。在此背景下，如此眾多的五環(huán)路外樓盤集中于3月份開盤，是否能真正帶來預(yù)期的回暖，仍然有待市場的考驗。

　　事實上，比起一手商品房并不明朗的“回暖”趨勢，京城二手房市場發(fā)出的“回暖”信息似乎更強烈一些。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2007年12月北京市二手房成交套數(shù)比一手房成交套數(shù)增加了2.7%，這是二手房月成交量首次超越一手房。而同時，1月份二手房成交量也是比一手房成交量增加了32.5%，且這樣的上升趨勢在2月份的京城二手房市場仍有發(fā)展，可見隨著北京城內(nèi)土地放量的逐漸減少，新盤位置的偏遠(yuǎn)，二手房項目越來越成為購房者關(guān)注的主流方向。

　　一方面，目前新開盤的大部分一手房項目都位置偏遠(yuǎn)，而極少部分離市區(qū)近的已開盤項目后期，房屋供應(yīng)量又并不充足，使得部分購房者把注意力集中在二手房上面來。其次，今年2月18日新出臺的《北京市限價商品房住房管理辦法(試行)》(征求意見稿)中，對于“兩限房”的購房人群、購房者收入等標(biāo)準(zhǔn)做出明確規(guī)定，把眾多購房者排除在了“兩限房”之外，徹底打消了這部分人群觀望以待購“兩限房”的念頭，也促使這部分人群積極關(guān)注并投入到二手房購買者的隊伍。第三，今年是“奧運年”，也是結(jié)婚年，不少年輕人都打算在這樣有紀(jì)念意義的年份結(jié)婚。在極少的現(xiàn)房和在建的期房不能夠馬上滿足這部分急需住房人群的需求時，二手房自然就成為他們的首選。(仰靜)