五一期間一手樓降價(jià)促銷，令一二手價(jià)差逐漸縮減，二手樓業(yè)主在整體大市環(huán)境下，放盤價(jià)更趨理性。據(jù)地產(chǎn)中介人士表示，撮合過程中買家普遍能爭(zhēng)取到兩三萬元的議價(jià)空間，雖然部分業(yè)主心態(tài)趨弱，但市場(chǎng)仍以業(yè)主實(shí)收價(jià)為主，買家負(fù)擔(dān)仍有壓力，而交易傭金下調(diào)則有助于買家入市。

　　一二手樓價(jià)拉近 二手樓優(yōu)勢(shì)頓失

　　滿堂紅地產(chǎn)研究部經(jīng)理周峰表示，按目前看，同板塊、同地段的一、二手樓價(jià)差距已從數(shù)月前的5500元/m2縮窄至2500元/m2的價(jià)差，一、二手樓市場(chǎng)之間的競(jìng)爭(zhēng)逐漸加劇。當(dāng)兩個(gè)市場(chǎng)的價(jià)差低于2000元/m2時(shí)，二手樓因各項(xiàng)稅費(fèi)占房屋總價(jià)比重較大，其價(jià)格優(yōu)勢(shì)便會(huì)蕩然無存。買家若要在二手樓市選購物業(yè)，多會(huì)以中等價(jià)格或以下的物業(yè)作為首先考慮對(duì)象，從而造成大批高價(jià)物業(yè)無人問津。

　　機(jī)場(chǎng)路縱橫檳城五一打出6380元/m2的低價(jià)。中原地產(chǎn)有關(guān)分行表示，目前匯僑新城南北區(qū)電梯樓二手價(jià)在5500~6000元/m2，較新的藍(lán)天麗景在7000元/m2左右，而東區(qū)樓梯樓在5300元/m2左右；由于業(yè)主心態(tài)已較2007年時(shí)有減弱，若未達(dá)心理關(guān)口業(yè)主亦難以接受。近期成交中，匯僑新城北區(qū)電梯樓69平方米兩房成交價(jià)40萬元，均價(jià)為5800元/m2，以住同類物業(yè)均價(jià)要去到6000元/m2。由于一二手價(jià)差拉近，二手業(yè)主降價(jià)心態(tài)明顯，過百萬的物業(yè)可議價(jià)5萬~6萬元，而幾十萬元的物業(yè)可議價(jià)2%~3%。

　　市橋海倫堡新一期“花樣年華”一手售價(jià)6500元/m2，而目前市橋南郊二手樓由4000~10000元/m2不等，如朗陶居4800~5200元/m2，華景新城在5000~6000元/m2，海倫堡在6000~7500元/m2。目前業(yè)主看好市橋南郊樓市，但普遍能議低2萬~3萬元。

　　南湖板塊中，南湖半山豪庭五一售價(jià)在12000元/m2左右。中原地產(chǎn)南湖分行主管表示，目前南湖半島受追捧的115~140平方米三四房二手單位，均價(jià)在9000元/m2左右，目前議價(jià)空間是放盤價(jià)的5%左右。

　　在珠江新城，保利心語花園一手均價(jià)在18000元/m2左右，凱旋新世界五一推出一手尾貨，售價(jià)23000元/m2，但該盤二手樓北向單位要23000~25000元/m2，南向望花園25000~28000元/m2。南國花園望花園單位16000~17000元/m2，金碧華府在20000~22000元/m2。中原地產(chǎn)凱旋新世界主管表示，珠江新城作為CBD被業(yè)主看好，大部分業(yè)主看好年底樓市而不急于出售，但出售的物業(yè)亦有5%~10%的議價(jià)空間。

　　滿堂紅有關(guān)人士也認(rèn)為，不少樓盤在價(jià)格下調(diào)之后，其價(jià)格水平已與市場(chǎng)“新二手房”相差無幾，導(dǎo)致一、二手房短兵相接的情況頻頻出現(xiàn)。價(jià)格是二手樓與一手樓競(jìng)爭(zhēng)的最大優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)在一手樓的降價(jià)幅度較大，又有各種各樣的優(yōu)惠，這就要求二手樓業(yè)主必須及時(shí)轉(zhuǎn)變思路，如果還對(duì)去年的高價(jià)念念不忘，房子就很難賣得出去。

　　個(gè)別區(qū)域優(yōu)質(zhì)物業(yè) 業(yè)主卻時(shí)有“反價(jià)”

　　雖然某些二手物業(yè)有一定議價(jià)空間，但該類物業(yè)綜合素質(zhì)一般不高，而部分區(qū)域受一手樓市沖擊較少，業(yè)主甚至有“反價(jià)”現(xiàn)象。中原地產(chǎn)江南西二分行主管表示，五一海珠一手樓主要集中在寶崗大道、革新路，對(duì)江南西沖擊不大，同時(shí)該板塊發(fā)展前景一直受外界看好，因此業(yè)主心態(tài)較穩(wěn)定，未有明顯降價(jià)現(xiàn)象。

　　中原五羊新城分行主管表示，五羊新城板塊近期出現(xiàn)個(gè)別業(yè)主“反價(jià)”現(xiàn)象。由于該區(qū)屬于中心老城區(qū)，再加上名校效應(yīng)，頗受買家追捧，一般為自住客購買。部分業(yè)主看好區(qū)域物業(yè)升值潛力，與買家討價(jià)還價(jià)時(shí)往往“反價(jià)”1萬~2萬元。而個(gè)別別墅業(yè)主更是頻繁“反價(jià)”，一次即升10萬元，令買賣無法繼續(xù)。因此，即使宏調(diào)政策影響下放盤量及看樓量有增加，但成交卻不活躍。

　　業(yè)主仍要實(shí)收 中介無奈降傭促成交

　　目前，市場(chǎng)仍以業(yè)主實(shí)收價(jià)為主，買家為業(yè)主稅費(fèi)埋單，交易成本壓力仍然存在。匯瀚按揭數(shù)據(jù)顯示，不論是一次性或是按揭交易，業(yè)主實(shí)收的案例占70%以上，這是各區(qū)域普遍存在的現(xiàn)象，尤其是房產(chǎn)證不足5年的物業(yè)，成交金額越大，實(shí)收情況幾乎達(dá)100%，而房改房或商品房出證夠5年的，業(yè)主才考慮各付各稅，但只占少數(shù)，多以實(shí)收交易。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)人士表示，近期廣州市物價(jià)局落實(shí)買賣雙方交易傭金合計(jì)最高為3%。而自營業(yè)稅征收范圍擴(kuò)大至5年以來，業(yè)主實(shí)收價(jià)就成為樓市主流，而買家也接受這一現(xiàn)象。但從未來發(fā)展看，各付各稅可減輕買家的成本，有利于降低樓價(jià)，更能吸引買家入市。中原地產(chǎn)世紀(jì)中分行近期一宗買賣，買賣雙方就價(jià)錢展開拉鋸戰(zhàn)，但買家最后考慮到交易傭金有所下調(diào)，計(jì)算整體樓價(jià)負(fù)擔(dān)有所減輕下選擇了入市。

　　60~90m2好賣 集中在7000元/m2區(qū)間

　　業(yè)主議價(jià)空間松動(dòng)，首次置業(yè)及改善型的自住買家入市積極。中原地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示，目前成交集中在60~90平方米的兩三房單位，單價(jià)5000~12000元/m2不等，但主要集中在7000元/m2區(qū)間。海珠區(qū)二手價(jià)在5000~7000元/m2，成交以60~90平方米為主，主要集中在新港西、工業(yè)大道、江南西至寶崗、赤崗等；天河區(qū)二手價(jià)在7000~12000元/m2，主要集中在車陂、東圃、天河北；越秀區(qū)二手價(jià)7000~9000元/m2，60~90平方米戶型占43%，主要集中在淘金和五羊新城。

　　德誠行東山總監(jiān)陳婉儀認(rèn)為，老城區(qū)成交單價(jià)仍保持平穩(wěn)，大部分自住業(yè)主的叫價(jià)沒有出現(xiàn)太大的讓步，小部分投資炒家為資金回籠，才會(huì)出現(xiàn)自動(dòng)降價(jià)。

　　　　面對(duì)市場(chǎng)回調(diào)   賣家心態(tài)各異

　　案例一：海珠某小區(qū)盤的王先生一家為照顧父母，準(zhǔn)備購置一套大房子。他去年9月放盤，當(dāng)時(shí)樓市正處于巔峰期，目睹小區(qū)不少物業(yè)放盤價(jià)飆升，也把價(jià)格推高，結(jié)果錯(cuò)失了幾次成交機(jī)會(huì)。年后，王先生因買新房的資金緊張，便調(diào)整了自己的心態(tài)，把放盤價(jià)適當(dāng)下調(diào)，近日終于成功賣出了房子。

　　合富點(diǎn)評(píng)：二手樓市逐漸回歸理性，業(yè)主不再盲目叫高放盤價(jià)，買家選擇多了，議價(jià)空間有所增大，成交日趨活躍。

　　案例二：吳小姐是某外資公司的金領(lǐng)，手頭有幾套物業(yè)出租。為減少麻煩，王小姐本打算把新港西一套單位放售，幾個(gè)月下來，王小姐還不能找到一個(gè)能支付起自己心理價(jià)位的買家。

　　合富點(diǎn)評(píng)：通常這部分的買家會(huì)轉(zhuǎn)售為租，靜觀其變，待以后再作打算。

　　案例三：李先生是一個(gè)生意人。他說，“我對(duì)后市非�？春茫�而我的物業(yè)鄰近白云新城，發(fā)展?jié)摿�無可估量，而且我的放盤價(jià)是經(jīng)過慎重考慮的、不高并且在買家的心理價(jià)位內(nèi)。性價(jià)比相當(dāng)高！我現(xiàn)在已成功把這套單位出售啦。”

　　合富置業(yè)點(diǎn)評(píng)：目前的市場(chǎng)回調(diào)并不會(huì)對(duì)所有的賣家以及物業(yè)放盤價(jià)都有影響的。如李先生本身就不是一個(gè)盲目追高的買家，一開始便對(duì)自己的物業(yè)作出適當(dāng)?shù)亩▋r(jià)，再加上物業(yè)發(fā)展?jié)摿�和素質(zhì)都不俗，所以即使不調(diào)整價(jià)格，也照樣能順利成交。(記者 黃濤)