先是大幅度降價，后是大規(guī)模退房，2008年的萬科“新聞”不斷，如今萬科旗下項目停工停售，再一次引起輿論風(fēng)波。而另一方面，金地集團退地、成交量低迷依然困擾著脆弱的樓市，在所有這些的背后，是開發(fā)商被多次挑戰(zhàn)的資金極限，是不可逆轉(zhuǎn)的樓市拐點，還是堅不可摧的市場觀望以備過冬？

　　萬科城花新園“停工”

　　近期，有傳言稱萬科旗下多個項目停工，其中位于上海中春路的城花新園的停工已經(jīng)得到證實。

　　記者近日來到中春路滬松公路，該路段上林立著多個萬科旗下的樓盤，包括城市花園、朗潤園，但是詢問多個保安，沒有人知道城花新園的存在。由于之前城花新園的售樓處與朗潤園合并在一起，因此再一次前去該處探尋，但發(fā)現(xiàn)該售樓處已經(jīng)被還原成商鋪，該商鋪邊上“萬科物業(yè)”的崗?fù)ひ廊恍涯�，一群工人忙碌著商鋪的裝修，他們告訴記者這里原先就是朗潤園的售樓處，但不知道城花新園這個樓盤。

　　朗潤園物業(yè)管理處的服務(wù)人員表示，朗潤園新盤已經(jīng)售罄，售樓處已經(jīng)被拆除，城花新園現(xiàn)在沒有開始銷售，房子所在地就是9號線附近的一片空地，至于什么時候會開盤，他們也不得而知。

　　在中春路附近萬科的樓盤幾乎主導(dǎo)了該板塊的銷售，可是由于前期的樓盤面臨銷售的末期，而后期的供應(yīng)又跟不上，因此萬科的地盤被許多外來廣告所“侵蝕”，九城湖濱、象嶼都城紛紛看中九號線站點的地理優(yōu)勢大打廣告戰(zhàn)，萬科城花新園在一片叫囂中沉寂著，開盤依然遙遙無期。

　　對此萬科相關(guān)負責(zé)人表示，城花新園沒有進入過施工的階段，只能說是暫緩施工。她還表示公司的調(diào)整是根據(jù)市場狀況做出的主動安排，目的在于使推盤計劃和銷售進度相匹配，合理控制存貨規(guī)模，而且在中期報告和三季度報告中，公司已明確表示將調(diào)減開工計劃，全年開工面積由年初的848萬平方米下調(diào)為570萬平米左右。

　　令人奇怪的是，從來沒有進入施工階段的城花新園為什么在各大網(wǎng)絡(luò)上都有售樓信息，同時在朗潤園中并設(shè)售樓地點。對此，萬科方面僅表示所有的信息都只以目前發(fā)放的官方信息為主。

　　萬科寶山新盤停止銷售

　　城花新園不是上海萬科唯一停工的項目，其位于寶山羅店的某一項目也早在8月份就已經(jīng)對外停止銷售。

　　該樓盤的售樓人員告訴記者，該項目曾在8月份開盤，但是開盤的持續(xù)時間十分短暫，目前處于停止銷售階段，開盤日期還要等總部的通知。她還表示，8月開盤的時候成交量達到12套，成績不錯，關(guān)閉銷售目的是要對戶型做整改，以及集團將對該樓盤進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，具體的開盤日期和價格還要等總部的通知。但是萬科相關(guān)負責(zé)人接受采訪時卻表示，該項目停止銷售的情況她并不知情。

　　臨近一開發(fā)商相關(guān)負責(zé)人告訴記者，該項目的地理位置很偏遠，樓盤的品質(zhì)暫且不論，周邊的環(huán)境較差，同板塊的房源品質(zhì)普遍不高，市場非常不理想，在這種情況下，該樓盤高達12000余元的單價和周邊的房源形成巨大差別，這可能是造成其停止銷售，轉(zhuǎn)變戰(zhàn)略的原因。

　　擴張過速疑似資金緊張

　　早在今年5月，萬科因為王石1億元的捐款引起了巨大的輿論風(fēng)波，其中最震撼的莫過于被多家媒體暴露出其背后上百億的資金缺口，之后萬科深陷資金壓力的傳言就從未間斷過。結(jié)合萬科在2007年瘋狂拿地以及目前市場整體銷售的慘淡，接近年關(guān)的萬科遇到資金流問題的猜測不是空穴來風(fēng)。

　　根據(jù)萬科年報顯示，其在上海的項目從之前的9個急增到22個，大部分新增的項目都是在2007年地產(chǎn)高峰期拿下的，到了10月份，萬科簡報透露沒有增加任何新項目，也沒有購買一塊土地。

　　而另一方面降價促銷導(dǎo)致公司銷售費用大幅增長，光大證券研究報告顯示，今年萬科管理費用上升了39%，營業(yè)稅增加了56%，營業(yè)成本上升68%，營業(yè)費用則上升了74%。在各種成本大幅上揚的同時，銷售業(yè)績卻不佳，現(xiàn)金流更不容樂觀。今年三季度，萬科實現(xiàn)銷售金額114.9億元；較上年同期減少31.9%。

　　成本的上升和銷售不暢直接導(dǎo)致萬科利潤的下挫。根據(jù)季報顯示，三季度期末萬科擁有貨幣資金199.4億元(其中包括今年9月份萬科順利發(fā)行的59億元公司債券),但公司的短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款合計為170.7億元。支出的增加、收入的減少,使萬科利潤大幅下挫。今年第三季度報告顯示,公司第三季度凈利潤下降13.42%。

　　但是萬科方面否認了資金流緊張的問題，萬科上海相關(guān)負責(zé)人表示目前萬科的資金狀況非常穩(wěn)健，現(xiàn)金持有量、凈負債率等指標均處于良好水平，足以應(yīng)對最嚴峻的市場可能。

　　　寄希望于銷售恐非易事

　　經(jīng)過金九銀十的降價叫囂，市場對促銷的反應(yīng)黯淡了不少，新政的刺激使得一些樓盤出現(xiàn)了久違的升溫，但是這類樓盤熱銷的時間能有多長？熱銷的樓盤占總體數(shù)量的幾何卻是很大的疑惑。

　　根據(jù)華燕置業(yè)市場研展中心提供的數(shù)據(jù)顯示，金色雅筑近兩周的成交僅有一套91平米的房源，南都白馬花園也只有6套的成交量，而保利西子灣二期，大華藍郡以及梧桐城邦等近兩周的成交量也維持在1套。

　　奧林匹克花園的李侃表示，新政對市場的實際效應(yīng)寥寥無幾，沒有人會因為便宜幾百元契稅就進入市場，成交量的提升不過是因為那些已經(jīng)決定買房的人在等待新政的實施，因此會在新政實施后的幾天突然出現(xiàn)增量。

　　華燕的研究員也表示，雖然受到新政利好刺激一些樓盤的成交出現(xiàn)復(fù)蘇，但是從整體來說一手房的成交依然很薄弱，有許多樓盤甚至近3個月來都沒有成交過。比如閘北的嘉里不夜城卓悅居、閔行的皇都花園二期、浦東的麗晶博園、黃浦的上海灘花園等。即使那些“普通住房”比如開心公寓、嘉誠國際等近期的成交也都在1套左右徘徊，這類樓盤所占的比重很大。從成交的現(xiàn)狀來看，開發(fā)商要單純依靠銷售回籠資金恐怕也非易事。于是乎有效控制規(guī)模停止銷售成為開發(fā)商過冬的一種新嘗試。

　　開發(fā)商“各顯神通”為過冬

　　銷售不佳加上資金壓力，開發(fā)商進入了一個前所未有的寒冬，如何應(yīng)對這輪風(fēng)波，開發(fā)商似乎也是各有應(yīng)對策略。扔掉包袱也許是一種有效手段，于是退地事件頻頻上演。除此之外包括推遲開盤時間或減少推盤量也成為儲備能量過冬的良方。

　　上海景延房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理嚴國梁表示，資金壓力是開發(fā)商共同的問題，市場的銷售情況不好，許多開發(fā)商覺得降價銷售沒有成果，因此為了顧及資金流會選擇項目轉(zhuǎn)讓、停工的方式來緩解企業(yè)的困境。他還解釋說，開發(fā)商拿地后樓板價的成本放在那，如果繼續(xù)開發(fā)的話這個成本還會繼續(xù)翻番，加重企業(yè)的負債率，與其如此，更多企業(yè)寧愿把項目停止。

　　上海杰星錢春芳表示，開發(fā)商停工、項目轉(zhuǎn)移歸根到底是資金問題。為了回籠資金許多開發(fā)商唯有通過降價來面對資金的缺口，但是目前的市場銷售情況并不看好，特別是對于那些開盤到一半的新盤，既要顧及前期業(yè)主的反應(yīng)不能大肆降價，又不能維持現(xiàn)有的價格任人宰割。這個現(xiàn)象到了年底或許會有突破，一些資金缺口較大的企業(yè)或許會在資金的壓力下不計成本拋售房源，幾個億的產(chǎn)品可能會面臨縮水大甩賣，目的就是過冬。

　　上海綠洲康城副總劉正兵則表示他們對未來的市場也不看好，為此會選擇縮減推盤量進行過冬，而對于那些推盤的房源則傾向于現(xiàn)金打折。和他持相反觀點的則是奧林匹克花園，該樓盤表示明年的行情他們拿捏不準，因此增加推盤供應(yīng)，加快手中毛坯房的去化，8880元的促銷戰(zhàn)略由此得來。

　　其實不僅是有資金壓力的有困難，沒有資金壓力的也有難處。昆山某大盤相關(guān)負責(zé)人表示，目前整體市場的銷售情況不佳，該樓盤的單價已經(jīng)很低，可是對消費者依然沒有影響力，公司現(xiàn)在賣一幢樓要虧幾千萬，在這種市場環(huán)境下，他們猶豫著是否停止銷售，等到市場回暖后再進入市場，畢竟他們沒有資金流的困擾，或許在市場寒冬時躲避一陣對企業(yè)的發(fā)展更好。(周祺瑾）