開(kāi)發(fā)商：“我要活命，我公布樓盤(pán)底價(jià)！”

　　“萬(wàn)人購(gòu)房團(tuán)”發(fā)起人鄒濤本月再發(fā)起“陽(yáng)光樓市”新計(jì)劃，誓言要曝光深圳在售樓盤(pán)的“真實(shí)利潤(rùn)”，擰干房?jī)r(jià)水分，讓老百姓明明白白買(mǎi)房。昨日，這個(gè)計(jì)劃有了第一個(gè)主動(dòng)響應(yīng)的開(kāi)發(fā)商。

　　當(dāng)深圳市禾田居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司執(zhí)行董事陳憶和他的工作搭檔將其正在售賣(mài)的“金田風(fēng)華苑東區(qū)商務(wù)公寓成本測(cè)算”和“工程造價(jià)結(jié)算核準(zhǔn)表”交到本報(bào)記者手上時(shí)，陳憶說(shuō)得很簡(jiǎn)單：“為什么我愿意公開(kāi)底價(jià)，第一我要活命，第二我要發(fā)展，第三我成本低我還可以跌！”

　　陳憶一再?gòu)?qiáng)調(diào)，這次“低價(jià)快賣(mài)”與公德心無(wú)關(guān)，純粹是市場(chǎng)行為，因?yàn)樗�認(rèn)為“這樣賣(mài)得快一點(diǎn)”，“去年深圳樓市不理智的行為，是開(kāi)發(fā)商自己挖了個(gè)大坑，自己跳下去了！”深圳樓市回暖了嗎？樓價(jià)還會(huì)降嗎？現(xiàn)在可以“抄底”買(mǎi)樓了嗎？從開(kāi)發(fā)商述說(shuō)他公開(kāi)樓盤(pán)底價(jià)和利潤(rùn)的來(lái)龍去脈，大家或許能找到一些答案。

　　陳憶精彩快語(yǔ)

　　——現(xiàn)在我基本上接近“陽(yáng)光利潤(rùn)”標(biāo)準(zhǔn)了，但我不保證我現(xiàn)在就是100%的“陽(yáng)光”，讓別人來(lái)評(píng)說(shuō)吧。

　　——現(xiàn)在有十個(gè)人來(lái)團(tuán)購(gòu)我的房子，我給他的折扣肯定不同啊，因?yàn)槲夷芤淮涡曰乜睢?/p>

　　——現(xiàn)在降價(jià)，與公德心無(wú)關(guān)，純粹是市場(chǎng)行為，我認(rèn)為這樣賣(mài)得快一點(diǎn)。

　　——不是說(shuō)不想賺取高額利潤(rùn)，這次主要是沒(méi)有踩準(zhǔn)點(diǎn)。

　　——最難過(guò)的是那些去年買(mǎi)了地，又炒了股的公司。

　　——要看樓盤(pán)成本很簡(jiǎn)單，就四項(xiàng)，地價(jià)成本、土建成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用。如果你管理費(fèi)用高，那是不是你高管的工資開(kāi)太高了，幾十萬(wàn)元、幾百萬(wàn)元的獎(jiǎng)金，那是不是你把這些費(fèi)用都轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上了。房?jī)r(jià)根本就不是“迷局”。

　　——市場(chǎng)是檢驗(yàn)價(jià)格的唯一標(biāo)準(zhǔn)�，F(xiàn)在價(jià)格跌下來(lái)了，開(kāi)發(fā)商就變好人了？

　　——因人而異，要逃命的就跑快點(diǎn)，頂?shù)米〉木晚斁靡稽c(diǎn)。

　　專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)

　　深圳樓市難言“回暖”

　　未來(lái)三個(gè)月“最熱鬧”

　　深圳市社會(huì)科學(xué)院城市營(yíng)運(yùn)研究中心主任高海燕指出，“金田風(fēng)華苑”曝光利潤(rùn)的做法比較“實(shí)在”，這是一種“吐貨式”的營(yíng)銷(xiāo)了。目前，深圳遠(yuǎn)城區(qū)的多數(shù)樓盤(pán)降價(jià)幅度達(dá)到了30%~40%，但一些主價(jià)值區(qū)域的樓盤(pán)降價(jià)程度不夠。

　　可以說(shuō)，深圳的樓市形成了一個(gè)“階梯現(xiàn)象”——地段越偏遠(yuǎn)的越“吐貨”，近中心區(qū)一點(diǎn)的稍微降價(jià)，再近一點(diǎn)的優(yōu)惠或是小幅降價(jià)，最后還有一些“逆市”漲價(jià)的，這主要是一些現(xiàn)金流較好的、沒(méi)有再建項(xiàng)目土地開(kāi)發(fā)壓力的樓盤(pán)選擇了漲價(jià)。

　　他認(rèn)為，未來(lái)兩三個(gè)月，將是深圳樓市最熱鬧的時(shí)候，樓市“階梯式”分化狀態(tài)將加劇，這源于不同開(kāi)發(fā)商有不同的壓力，因而形成對(duì)樓市的不同判斷。目前而言深圳樓市“回暖”為時(shí)過(guò)早。判斷深圳樓市“回暖”的簡(jiǎn)單標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是，新樓開(kāi)盤(pán)的整體銷(xiāo)售率在30%以上，半年內(nèi)樓盤(pán)銷(xiāo)售率達(dá)到60%~70%，而且各類(lèi)樓盤(pán)都有銷(xiāo)售才能稱之為“回暖”。

　　但是，目前深圳樓市還有600萬(wàn)平方米的存量，未來(lái)兩年內(nèi)還將增加300萬(wàn)~400萬(wàn)平方米的保障性住房，還不斷有新增樓盤(pán)，就是以2007年賣(mài)了500萬(wàn)平方米和2006年賣(mài)了700多萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售比值測(cè)算，現(xiàn)在的存量加上未來(lái)的增量，就算過(guò)去兩年的“瘋狂時(shí)光”重現(xiàn)，至少也需要一年的時(shí)間才能消化。所以說(shuō)深圳樓市難言“回暖”。

　　另外，高海燕認(rèn)為，深圳全市新房成交均價(jià)在1萬(wàn)元/平方米左右是比較合理的，若是沒(méi)有外力干預(yù)的情況下肯定是會(huì)回落到理性價(jià)位區(qū)間的。

　　深圳樓市風(fēng)云

　　平靜期：

　　地價(jià)低 每平方米賺200元“已不錯(cuò)”

　　陳憶是湖南益陽(yáng)人，1992年來(lái)到深圳，不久便踏入了房地產(chǎn)行業(yè)。他第一個(gè)執(zhí)行操作的項(xiàng)目是龍崗中心城的“楚風(fēng)廣場(chǎng)”，那是棟商住樓、小戶型，2001年預(yù)售時(shí)僅2500~2600元/平方米。“那個(gè)時(shí)候，若控制得好每平方米能賺100~200元，控制得不好就得虧本�！彼�說(shuō)。

　　隨后的幾年，陳憶所在公司又先后開(kāi)發(fā)了深圳市大工業(yè)區(qū)燕子嶺生活配套項(xiàng)目，收購(gòu)了深圳龍崗大鵬水頭村地塊。2005年1月，他們拿下了深圳市龍崗區(qū)坑梓街道中心地段第一個(gè)城市舊城改造項(xiàng)目“金田風(fēng)華苑”，總建筑面積73600平方米，包括住宅、公寓式酒店，旁邊是步行商業(yè)街。

　　陳憶說(shuō)；“在坑梓，我們這是第一個(gè)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，是舊改項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)征地價(jià)格是4500萬(wàn)元，但實(shí)際真正拿地不止這個(gè)價(jià)格。當(dāng)時(shí)該地塊上其他舊房都拆完了，有一廠房‘釘子戶’雖然簽了協(xié)議就是不拆，以前廠房建的時(shí)候是800元/平方米，最后我們按每平方米3000元出價(jià)買(mǎi)下來(lái)才讓拆�！�

　　而要計(jì)算一個(gè)樓盤(pán)的成本，首先是要算地價(jià)。這樣，陳憶給記者出示的“金田風(fēng)華苑東區(qū)商務(wù)公寓成本測(cè)算”中地價(jià)為9000萬(wàn)元，折合樓面地價(jià)每平方米1222.22元。

　　陳憶說(shuō)，這次他公開(kāi)“金田風(fēng)華苑”的成本價(jià)是4147.61元/平方米，現(xiàn)在最低賣(mài)4500元/平方米，利潤(rùn)每平方米300元左右，這與此前的情況差不多。

　　瘋狂期：

　　賣(mài)樓利潤(rùn)翻倍 賣(mài)得便宜被取笑“傻”

　　進(jìn)入2006年，深圳樓市漸入瘋狂�！敖鹛镲L(fēng)華苑”項(xiàng)目住房總套數(shù)489套，2006年底較大面積的住宅房開(kāi)始對(duì)外發(fā)售，起價(jià)約4300元/平方米。而這時(shí)的深圳樓價(jià)正全力往上沖，到2007年7、8月的最高峰時(shí)期，“金田風(fēng)華苑”均價(jià)也一路上漲到了5500元/平方米。這個(gè)時(shí)候，被陳憶稱之為“最后的瘋狂”時(shí)期。

　　“不過(guò)，這個(gè)價(jià)位在當(dāng)時(shí)不算高”陳憶說(shuō)，當(dāng)時(shí)淡水、龍崗那邊住房均價(jià)都沖5000~6000元/平方米了，“記得有一次在行業(yè)小聚會(huì)上，我說(shuō)，賣(mài)得還可以啊，一天賣(mài)了100多套，沒(méi)想人家說(shuō)‘你傻嘛’，賣(mài)得便宜嘛。這個(gè)時(shí)候，龍崗那些地價(jià)才600元/平方米的項(xiàng)目，有開(kāi)發(fā)商拿出來(lái)賣(mài)的價(jià)格是每平方米7000~8000元，甚至賣(mài)1萬(wàn)元，利潤(rùn)起碼是一倍啊！”

　　陳憶解釋說(shuō)，其實(shí)決定樓盤(pán)的成本首先就是地價(jià)。目前市場(chǎng)上拿地大概有兩種，其一是拍賣(mài)，地價(jià)肯定會(huì)被抬高的，像在龍崗有的大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)的樓面地價(jià)已經(jīng)到了每平方米3785多元，現(xiàn)在賣(mài)7000多元/平方米，開(kāi)發(fā)商懷疑會(huì)虧本；還有一種，如果是以前，龍崗有大量待開(kāi)發(fā)的地，如在這里修一段路，旁邊的地劃給項(xiàng)目公司，那種情況算起來(lái)地價(jià)才600元/平方米，其中還有工程利潤(rùn)，所以地價(jià)的高低要看歷史。

　　無(wú)奈期：

　　自認(rèn)未“踩準(zhǔn)點(diǎn)” 資金困難選擇“低價(jià)快賣(mài)”

　　去年下半年，隨著國(guó)家限買(mǎi)第二套房等一系列樓市調(diào)控措施出臺(tái)，深圳樓價(jià)開(kāi)始下跌，樓市進(jìn)入了長(zhǎng)達(dá)近1年的降溫期。陳憶的“金田風(fēng)華苑”也未能幸免，其去年年底開(kāi)盤(pán)的小面積商務(wù)公寓更是如此——今年5月，該項(xiàng)目每平方米均價(jià)跌破5000元。“現(xiàn)在對(duì)外的標(biāo)價(jià)是4800元/平方米，打折下來(lái)實(shí)際價(jià)格約4500元/平方米，利潤(rùn)也就每平方米300元左右�！标悜浾f(shuō)。

　　對(duì)于成本價(jià)的計(jì)算，陳憶向記者出具了深圳市龍崗區(qū)工程造價(jià)管理站“工程造價(jià)結(jié)算核準(zhǔn)表”，其中顯示“金田風(fēng)華苑東區(qū)商務(wù)公寓”工程核準(zhǔn)造價(jià)(土建、水電安裝、室外工程)為5654.1698萬(wàn)元，折合2100元/平方米；再加上財(cái)務(wù)費(fèi)用30萬(wàn)元/月，管理費(fèi)用40萬(wàn)元/月，按照36個(gè)月工程周期算，成本價(jià)每平方米分別增加了146.74元/月和195.65元/月；還有代理費(fèi)、廣告費(fèi)增加成本195.65元/平方米；營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等稅金增加成本368元/平方米。

　　這樣加上之前的單位地價(jià)，項(xiàng)目單位成本合計(jì)4147元/平方米，每平方米利潤(rùn)300元左右。

　　對(duì)于為什么愿意公開(kāi)成本價(jià)，陳憶說(shuō)得很實(shí)在：“第一成本控制得低，這是我的最大優(yōu)勢(shì)；第二，我期望值沒(méi)那么高；第三，我現(xiàn)在不走掉，我會(huì)遇到困難。如果真陷入困境，我賣(mài)3字頭、2字頭、甚至1字頭都有可能。”

　　陳憶說(shuō)，現(xiàn)在公司主要是在深圳大鵬水頭村和湖南張家界有兩個(gè)度假酒店在開(kāi)發(fā)，資金緊張一點(diǎn)，因此希望低價(jià)犧牲點(diǎn)利潤(rùn)，以保證公司的長(zhǎng)期發(fā)展。

　　對(duì)于這樣的選擇，“不是說(shuō)不想賺取高額利潤(rùn)。這次主要是我們沒(méi)有踩準(zhǔn)點(diǎn)，開(kāi)盤(pán)晚了點(diǎn)。如果踩準(zhǔn)了點(diǎn)，趕上瘋狂時(shí)期，我估計(jì)每平方米賣(mài)6000元可能3天就賣(mài)完了。”陳憶直言道。

　　過(guò)冬期：

　　不想做虧本買(mǎi)賣(mài) 慢步低調(diào)“過(guò)冬”

　　陳憶稍微算了算，認(rèn)為低價(jià)賣(mài)出去剩下的100多套公寓房應(yīng)該夠兩個(gè)酒店所需的資金。他說(shuō)，他有個(gè)開(kāi)發(fā)商朋友在東莞有11萬(wàn)平方米的樓盤(pán)，現(xiàn)在沒(méi)辦法，虧本6%來(lái)賣(mài)，但是他并不想做虧本買(mǎi)賣(mài)。對(duì)于未來(lái)可能出現(xiàn)的種種狀況，他已經(jīng)做好了“過(guò)冬”的準(zhǔn)備。

　　“現(xiàn)在就希望剩下的100多套房能走快點(diǎn)。若實(shí)在賣(mài)不動(dòng)，那就把其他發(fā)展的步伐放慢點(diǎn)，反正我現(xiàn)在的負(fù)債率也并不太多。像張家界那酒店本想是2010年開(kāi)業(yè)，現(xiàn)在看來(lái)如果做不到的話就慢點(diǎn)。而我現(xiàn)在總共才欠銀行2000多萬(wàn)元貸款，保證金就有700多萬(wàn)元在銀行里，那沒(méi)什么壓力。”陳憶說(shuō)。

　　他認(rèn)為，現(xiàn)在最難過(guò)的是那些去年買(mǎi)了地，又炒了股的公司。像他的項(xiàng)目周邊還有兩塊空置地，如果按照去年拿的地價(jià)，他們無(wú)法做到每平方米4000多元，就算鋼材價(jià)格掉下來(lái)，他們也做不到。“所以，現(xiàn)在誰(shuí)來(lái)跟我比絕對(duì)成本，相信深圳沒(méi)有哪家可以拿到正規(guī)房產(chǎn)證的樓盤(pán)價(jià)格會(huì)比我們低，在坑梓鎮(zhèn)中心黃金地段，相信4000多元/平方米是賣(mài)得出去的�！�

　　而對(duì)于未來(lái)樓市，陳憶說(shuō)：“因人而異吧，要走的就跑快點(diǎn)，頂?shù)米〉木晚斁靡稽c(diǎn)。我相信沒(méi)有特別疲軟的市場(chǎng)，只有你自己的產(chǎn)品沒(méi)做好，包括定價(jià)等，明明市場(chǎng)價(jià)值只有每平方米7000元，你偏偏要買(mǎi)10000多元，你怎么會(huì)賣(mài)得好？” （記者劉暢 實(shí)習(xí)生蔣偲）