能否破解資金難題�呷绻�可買賣還叫廉租房嗎

　　11月21日上午，貴州省安順市廉租住房小區(qū)的48戶低保住房困難家庭擁有了承租住房的部分產(chǎn)權(quán)。5年后，在按規(guī)定補(bǔ)足優(yōu)惠稅費(fèi)、土地收益等相關(guān)價(jià)款后，他們即可取得房屋的所有權(quán)，并可上市交易。

　　這標(biāo)志著貴州省正式實(shí)行廉租住房“租售并舉”制度。

　　出售廉租房為了回籠資金

　　貴州省建設(shè)廳廳長李光榮介紹說，截至今年10月底，該省累計(jì)籌集廉租住房資金約7.12億元，解決了4.4萬戶低收入家庭的住房困難。

　　其中，通過實(shí)物配租方式即入住廉租住房的僅有4000多戶，其余4萬余戶都是通過政府發(fā)放租賃補(bǔ)貼，自行到市場上租房居住。李光榮說，國家補(bǔ)助的廉租住房建設(shè)資金有限，而省級、地方應(yīng)匹配的資金也嚴(yán)重不足。

　　據(jù)了解，目前國家用于中西部地區(qū)廉租住房的資金有兩筆，一筆是發(fā)放租賃補(bǔ)貼的資金，通俗地說叫“補(bǔ)人頭”的資金；另一筆是建房資金，也叫“補(bǔ)磚頭”的資金，只能用于建房。

　　各地面臨的情況常常是，“補(bǔ)人頭”的錢有節(jié)余，但又缺錢建設(shè)廉租住房。

　　今后3年貴州省納入分步解決低收入住房保障對象達(dá)27萬戶，預(yù)計(jì)修建廉租房的總體資金缺口達(dá)30多億元。

　　“無論是租賃補(bǔ)貼、還是實(shí)物配租方式，都不能一勞永逸地解決低收入家庭住房困難，不能使保障對象逐年減少，也不能滿足低收入家庭擁有住房的夢想。實(shí)物配租方式要求修建大量的廉租住房，不僅造成退出機(jī)制難以執(zhí)行，也增加了廉租住房物業(yè)管理工作量，增大了地方政府的管理成本。”李光榮說。

　　李光榮認(rèn)為，廉租住房租售并舉制度是解決這一矛盾的有效途徑。享受住房租賃補(bǔ)貼的保障對象購買廉租住房后，可以將其應(yīng)該領(lǐng)取的住房補(bǔ)貼轉(zhuǎn)作購房款，這樣便“將補(bǔ)人頭的錢轉(zhuǎn)為補(bǔ)磚頭的錢”。出售所得資金可以回籠投入在建項(xiàng)目，更好地推動(dòng)廉租住房項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度和力度，擴(kuò)大保障對象的覆蓋范圍，也能減少稀缺性資源分配上的矛盾。

　　58戶低保戶圓了購房夢

　　租售并舉制度在安順邁出了第一步�！拔覀冊�3年內(nèi)需要再投入5億多元才能保障全面覆蓋，這對欠開發(fā)、欠發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)底子薄的安順來說太難了。”安順市房管局副局長李玉蓉說。

　　而根據(jù)對139戶廉租房住戶進(jìn)行的摸底調(diào)查，63%表示愿意購買，在不愿意購買的人群中，一部分無購買能力，另一部分因售房價(jià)位不明而未明確表態(tài)。

　　按照略低于成本價(jià)的原則，并考慮到已經(jīng)獲得中央補(bǔ)助，安順市房管局最終確定的廉租房出售基本價(jià)位為每平方米650元和700元——— 同地段同結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格為每平方米1400元。按照合同，購房戶在5年內(nèi)必須自己居住，5年后，只需繳納總房價(jià)的10%作為補(bǔ)交土地收益等價(jià)款，便可獲得完全產(chǎn)權(quán)。“5年后，如果經(jīng)濟(jì)條件改善了，購房戶可以搬到更好的房子住，將這套房子出售給進(jìn)城務(wù)工人員，活躍二級市場�！崩钣袢卣f。

　　每個(gè)月每平方米1元錢的租金尚有住戶難以按時(shí)繳納，大約2萬多元的房價(jià)更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這些低保戶的承受能力。多數(shù)購房戶都是以親友出資、借款等方式籌錢。盡管一次性付清可以優(yōu)惠10%。這個(gè)小區(qū)的200余戶居民中只有58戶籌到了錢。

　　資金投入是關(guān)鍵

　　廉租住房出售后，還叫“廉租房”嗎？“低收入人群的購買能力有限，廉租房能賣出多少套，回籠多少資金，多大程度上解決資金短缺的問題？”市民唐先生說，廉租房是一種臨時(shí)、過渡的住所。一旦承租人可以獲得產(chǎn)權(quán)，廉租房的利用效率必會降低。

　　中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌認(rèn)為，廉租房出售可以作為一種模式推行，但一定要把供應(yīng)對象控制好，并考慮困難家庭是否真的有能力購買住房，防止出現(xiàn)傾家蕩產(chǎn)、四面舉債買房的現(xiàn)象。

　　還有人擔(dān)心，部分家庭借孤寡老人名義低價(jià)買下房子，實(shí)際出資人與入住人今后可能發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛。

　　目前，我國的廉租房制度以貨幣補(bǔ)貼為主、實(shí)物配租為輔。廉租房出售制度也再次將學(xué)界和業(yè)界對這兩種形式利弊的爭議擺在了桌面上。

　　一些主張“補(bǔ)人頭不補(bǔ)磚頭”的學(xué)者認(rèn)為，政府建造的廉租房總是建在市郊或遠(yuǎn)郊，出行不便，交通費(fèi)用較高，且相對集中的廉租房容易形成新的貧民區(qū)。到處建廉租房，產(chǎn)權(quán)都是政府的，管理運(yùn)營成本高，將來也會成為一個(gè)很大的負(fù)擔(dān)。

　　并且，廉租住房需要政府投入大量精力實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，當(dāng)家庭經(jīng)濟(jì)條件改善以后，主管部門應(yīng)該及時(shí)了解并要求其退出，但這種監(jiān)測和清退往往十分低效和滯后。發(fā)放租賃補(bǔ)貼可以使貧困家庭自主選擇合適房源，有利于利用現(xiàn)有資源覆蓋更多家庭。當(dāng)受補(bǔ)貼人群的收入提高時(shí)，補(bǔ)貼可立刻停止，這樣有利于防范道德風(fēng)險(xiǎn)。

　　但另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，發(fā)放租賃補(bǔ)貼的大量資金將不會形成固定資產(chǎn)。隨著住房租金上揚(yáng)，租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)也將隨之上漲，導(dǎo)致政府租賃補(bǔ)貼支出逐年增大。

　　貴州省的做法顯然傾向于贊同后者。按照貴州省相關(guān)部門的規(guī)劃，到2011年要實(shí)現(xiàn)對全省27萬戶低收入住房困難家庭實(shí)行保障覆蓋，其中租賃補(bǔ)貼12萬戶，實(shí)物配租14萬戶——— 二者比例將在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上倒置。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為，問題的關(guān)鍵是資金。能不能有穩(wěn)定持續(xù)的投入、如何用好用活資金，關(guān)系到住房保障政策未來實(shí)施的效果。各地都根據(jù)實(shí)際情況采取了一些措施，貴州省的做法，需持續(xù)觀察。