寫字樓市道低迷4原因

　　世邦衛(wèi)理仕最新出臺的廣州市場研究報(bào)告指出，造成近期寫字樓市場低迷主要有幾大原因：

　　●不少原計(jì)劃擴(kuò)張或搬遷的企業(yè)都取消或者推遲了寫字樓租賃計(jì)劃，令寫字樓需求比上半年大幅縮減；

　　●個(gè)別受金融風(fēng)暴沖擊的企業(yè)，在簽訂租賃意向書后，因公司經(jīng)營環(huán)境發(fā)生變化而退訂；

　　●部分迫切尋租辦公地的企業(yè)盡管經(jīng)營還未受到影響，出于謹(jǐn)慎考慮而加強(qiáng)了對預(yù)算的控制，希望租到更平價(jià)的單位而遲遲不出手；

　　●外貿(mào)、金融等受災(zāi)嚴(yán)重的企業(yè)，因經(jīng)營不善無力續(xù)租而搬離。

　　波及全球的金融風(fēng)暴已對廣州寫字樓市場產(chǎn)生影響：據(jù)陽光家緣交易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，10月份，廣州一手寫字樓成交量創(chuàng)新低，為13530平方米；中介行的成交數(shù)據(jù)顯示，10月珠江新城寫字樓租價(jià)比去年同期下降三成，空置率開始攀高。中立地產(chǎn)預(yù)測這一輪調(diào)整至少要到明年年中才有望結(jié)束。

　　經(jīng)紀(jì)周瑛的煩惱

　　寫字樓云集的天河北，銀行多過米鋪，二手中介行又多過銀行。周瑛，是某中介地鋪一名資深地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，她專注做寫字樓和商鋪?zhàn)馐垡讯嗄�，但今年下半年以來，周瑛為自己收入發(fā)愁�！拔易鲞@行七八年了，還從沒試過這么糟糕！非典時(shí)(的市道)都沒這么差！天河北的寫字樓向來都很緊俏，以往我們是為盤源發(fā)愁，到處找業(yè)主找盤源，特別是中信廣場，有的客人要等一年多才能租到滿意的寫字樓。但從今年年中開始，主動(dòng)來放盤的業(yè)主越來越多，連以往很少放出來賣的中信廣場寫字樓都有；但買或租辦公室的客人卻越來越少，生意非常冷清。從9月份到現(xiàn)在，我只做成了三樁生意，都是租面積不到一百平方米的小單位，沒有買的。有七八個(gè)跟了好久的客，原來一直說等中信廣場放盤的，現(xiàn)在中信放出來的單位不少，價(jià)格也便宜了好多，他們要不就說不想租了，要不就說買不起�！�

　　和周瑛陷入同樣事業(yè)困境的同事并非少數(shù)，普遍都是一兩個(gè)月沒成交過一單，每月只領(lǐng)幾百元的基本工資，連吃盒飯都有問題，不少同事在考慮要不要改行。記者經(jīng)過走訪發(fā)現(xiàn)，像經(jīng)紀(jì)周瑛的情況在近期的廣州寫字樓業(yè)界并不少見。盡管與住宅相比，今年以來廣州寫字樓市場的降幅沒有住宅大，但寫字樓市場隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)低迷而越發(fā)艱難，部分主攻寫字樓租售的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，已無奈轉(zhuǎn)行。

　　廣州寫字樓史上最低成交量

　　記者走訪城中各大中介行時(shí)發(fā)現(xiàn)，在去年熱租而一房難求的寫字樓，近期都有不少房源放出，租售價(jià)格比去年同期下降了10%-30%。如在全球覆蓋70個(gè)國家、擁有950處地點(diǎn)的寫字樓租務(wù)公司雷格斯，近日在廣州天河北的即時(shí)辦公中心推出年終特惠，一半租期內(nèi)半價(jià)優(yōu)惠，一個(gè)辦公位置一天的租金低至50元。而一度租金高達(dá)200元/平方米/月的中信廣場，近期放租價(jià)多在160元/平方米/月左右。

　　像雷格斯這樣降價(jià)求租的寫字樓項(xiàng)目，在近期廣州市場比比皆是。中原地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)顯示，近期中信廣場、天譽(yù)大廈、中泰國際廣場等知名寫字樓租金都有下滑跡象，租金排前10名的寫字樓有8個(gè)項(xiàng)目租金都比上月下降。與去年同期相比，珠江新城寫字樓的租金已下降了三成左右。

　　中立地產(chǎn)的調(diào)研數(shù)據(jù)也顯示，廣州10月份一手寫字樓的成交面積只有13530平方米，只是上半年月均成交量的36%，是廣州寫字樓歷史上的最低成交量。

　　寫字樓空置率上升

　　一直從事服裝進(jìn)出口生意的汕頭人林向東，五六年因外貿(mào)生意火爆，將公司從老家汕頭搬到了廣州，前年又將辦公樓從東圃搬到了東風(fēng)路的健力寶大廈。但今年的秋交會一結(jié)束，林向東就開始收拾行李，準(zhǔn)備將公司搬回老家。

　　廣東工商部門的統(tǒng)計(jì)資料顯示，今年以來廣東全省企業(yè)的倒閉量比去年增長26.6%，而新增量則下降0.8%，在金融風(fēng)暴的影響下，企業(yè)的日子越發(fā)艱難，一方面跨國大企進(jìn)駐速度減緩或壓縮發(fā)展計(jì)劃，另一方面，越來越多的中小企業(yè)因面臨訂單減少而不得不節(jié)省成本，少租或不租新辦公樓，更有部分企業(yè)“走佬”離場。正是企業(yè)的大規(guī)模調(diào)整，讓廣州寫字樓空置率上升，租售市場陷入寒冬。

　　除了企業(yè)倒閉影響寫字樓市場外，中立地產(chǎn)董事總經(jīng)理文志堅(jiān)表示，隨著股市和房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷，寫字樓投資主力中產(chǎn)階層的數(shù)量正迅速減少，購買力下挫嚴(yán)重；另一方面，以美國為主的外資企業(yè)受總公司業(yè)績所累紛紛調(diào)整進(jìn)入廣州計(jì)劃，近兩月來已罕有外資交易，就算是甲級、超甲級寫字樓市場，近期也以“內(nèi)需”為主，新租售客大多是國內(nèi)企業(yè)，租金明顯下調(diào)。文志堅(jiān)指出，從10月的數(shù)據(jù)看，珠江新城整體租金水平比上月下降了6%至165元/平方米/月，空置率達(dá)33%。

　　投資回報(bào)跌20%-30%

　　11月初，廣州市政府推出珠江新城最后一幅商務(wù)用地d1-2，樓面地價(jià)僅及最高峰時(shí)11912元/平方米價(jià)位的七折，開發(fā)商競爭熱情不高。有參與的開發(fā)商認(rèn)為，金融危機(jī)使珠江新城商務(wù)地塊的投資回報(bào)下降了20%-30%。中立地產(chǎn)董事總經(jīng)理文志堅(jiān)表示，投資回報(bào)下跌三成是比較樂觀的估算，實(shí)際回報(bào)降低的幅度更高。“就我們掌握的情況來看，廣州寫字樓的售價(jià)、租金都在下降，商務(wù)地塊投資回報(bào)下降的幅度甚至達(dá)到50%左右。珠江新城銷售寫字樓的價(jià)格，在10月份也出現(xiàn)了較大幅度的下降�！邦A(yù)計(jì)未來新出租的寫字樓，再不敢輕易提200元/平方米的月租了”。

　　珠江新城商務(wù)用地去年曾創(chuàng)下的11912元/平方米的天價(jià)。但今年珠江新城商務(wù)地價(jià)大幅下探，東塔出讓時(shí)樓面地價(jià)只有2860元/平方米，競爭激烈程度和去年不可同日而語。

　　特別關(guān)注

　　“住禁商”可能松動(dòng)

　　讓市場環(huán)境更惡劣

　　在經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)峻的大背景下，為搞活經(jīng)濟(jì)，近期傳出實(shí)施幾年的“住禁商”政策有可能放松的消息，在上月舉行的《新物管條例》聽證會上，關(guān)于“住禁商”政策是否應(yīng)該取消的爭論也成為焦點(diǎn)。中原地產(chǎn)劉澤榮表示，“住禁商”放松是一把可能落下來的利劍，隨時(shí)可致中低端寫字樓重傷。

　　寫字樓市場低迷，中低端寫字樓的日子更難過。戴德梁行商業(yè)部董事張智聰指出，當(dāng)租客、買家不足時(shí)，原本吸引力就比較大的新寫字樓項(xiàng)目可通過讓利來吸引顧客；但對舊寫字樓項(xiàng)目來說，因硬軟件配置等跟不上，市場需求首先削減的就是這部分項(xiàng)目，因此，目前的市場壓力有可能從新寫字樓向舊寫字樓轉(zhuǎn)移，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間內(nèi)，廣州舊寫字樓項(xiàng)目承租壓力更大，尤其中低端寫字樓的日子更難過。

　　好消息

　　抄底買家入市

　　對近期寫字樓市場的大幅調(diào)整，文志堅(jiān)表示，這是危機(jī)，也是機(jī)會。對于一些穩(wěn)健的開發(fā)商及投資者來說，不管是土地價(jià)格還是寫字樓價(jià)格，目前都已接近底部，可以說是比較合適的入市時(shí)機(jī)。年底已到，不少發(fā)展商為回籠資金不惜拋售物業(yè)，文志堅(jiān)坦言，“最近市場的筍貨不少，只要留意總有機(jī)會執(zhí)平貨。從長期看，廣州經(jīng)濟(jì)完全沒有問題，廣州寫字樓價(jià)格一直比上海、北京低好多，現(xiàn)在的價(jià)位更筍，我自己買了好多間寫字樓，這時(shí)候入貨，做長期投資肯定沒問題�！�

　　據(jù)文志堅(jiān)表示，近期廣州寫字樓市場誘人的價(jià)格，已吸引不少大投資客入市“抄底”，有國內(nèi)大企業(yè)主，也有不少來自外國的資金，“他們都希望來廣州買寫字樓，整棟購買或者買二手地儲備開發(fā)，涉及的數(shù)額都不小。因?yàn)樯婕翱蛻羯虡I(yè)機(jī)密，具體情況不好透露�！�

　　近日，李嘉誠旗下涉足港口、電信等多項(xiàng)業(yè)務(wù)的企業(yè)集團(tuán)和記黃埔已凍結(jié)明年6月前未落實(shí)的新增開支，和黃的業(yè)務(wù)遍及57個(gè)國家。對未來市場，李嘉誠仍表示，將“繼續(xù)在全球物色有吸引力的投資機(jī)會”，也許對資金實(shí)力雄厚的李超人來說，目前也正是尋機(jī)會“抄底”的好時(shí)機(jī)。

　　同樣，近日新加坡最大的地產(chǎn)開發(fā)商嘉德置地表示，將推遲投資，直至全球信貸緊縮有所緩解。嘉德集團(tuán)是新加坡主要的寫字樓和購物中心開發(fā)商，在調(diào)整其國內(nèi)投資計(jì)劃的同時(shí)，嘉德置地中國公司凱德置地表示，并不排除會在中國市場尋求更多的拓展機(jī)會。

　　后市展望

　　明年中有望趨穩(wěn)

　　不少業(yè)界專家對未來市場的預(yù)期普遍不樂觀。展望后市，文志堅(jiān)表示：“就價(jià)格而言，不管是租還是售，今年以來的下跌趨勢在未來幾個(gè)月內(nèi)仍將持續(xù)。廣州寫字樓至少還有10%的下降空間，成交量方面也難有攀升。估計(jì)至少要到明年年中，也就是大約七八個(gè)月后才有可能改善，價(jià)格到時(shí)才有可能企穩(wěn)�！�

　　世邦衛(wèi)理仕的研究報(bào)告指出，雖然從整體上看，目前受到直接沖擊的只是個(gè)別企業(yè)，大部分企業(yè)的經(jīng)營狀況仍良好，只是由于外部經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)峻而采取了謹(jǐn)慎的策略，暫緩擴(kuò)張計(jì)劃或控制支出。但這種觀望氛圍短期內(nèi)將難以扭轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)今年第四季度，寫字樓市場的表現(xiàn)不容樂觀，寒冬仍將持續(xù)。

　　戴德梁行商業(yè)部董事張智聰指出，值得一提的是，受淡靜市況影響，不少發(fā)展商調(diào)整了開發(fā)計(jì)劃，放緩開發(fā)速度，不少原預(yù)計(jì)在明年上市的項(xiàng)目近期都不再趕工，供應(yīng)量的壓縮，也有望平衡未來的市場需求，令供過于求矛盾有所緩解。(記者　李琳）