在上海一家金融企業(yè)工作的白領(lǐng)小方，正在籌劃著購(gòu)進(jìn)自己的第二套住宅，并將目標(biāo)定在了上海的黃金地段——靜安區(qū)。剛剛聽(tīng)到國(guó)務(wù)院17日部署的“房產(chǎn)新政”，小方夫婦十分興奮，然而近幾日在新開(kāi)樓盤和房屋中介處咨詢一圈下來(lái)，小方發(fā)現(xiàn)上述政策的利好因素，在上海早已經(jīng)提前消化。他依然要陷入“買與不買”的時(shí)機(jī)選擇中，期待價(jià)格和政策面上的實(shí)質(zhì)性變化。

　　上海易居研究員一位分析師對(duì)記者表示，小方這樣的購(gòu)房者的心態(tài)很典型。就上海而言，此次新政中對(duì)居民購(gòu)房最為關(guān)鍵的“二套房貸”和“營(yíng)業(yè)稅減免”政策，已經(jīng)在上海實(shí)施了一段時(shí)間，因此對(duì)比上海的現(xiàn)行政策并未出現(xiàn)放松，也不可能在短期內(nèi)推動(dòng)房屋成交量的上揚(yáng)。不過(guò)，他認(rèn)為這畢竟是政府對(duì)改善型購(gòu)房需求的認(rèn)可和證明，只是政策的“小步伐出臺(tái)”局限，將影響“進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)”意圖的實(shí)現(xiàn)，二套房貸政策不“真正放開(kāi)”，改善性購(gòu)房需求無(wú)法充分釋放。新政出臺(tái)后首日，上海普通住宅成交267套，與12月初以來(lái)的日成交額相比并無(wú)明顯變化。

　　政策利好已經(jīng)提前釋放

　　就此次新政中關(guān)鍵的“二套房貸政策”，大華集團(tuán)的一處樓盤銷售人員告訴記者，新政之前，擁有首套房的業(yè)主購(gòu)買二套房已經(jīng)在按“首次貸款購(gòu)房享受優(yōu)惠利率”操作，條件是要有當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)開(kāi)具的證明，證明業(yè)主的人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水�?上海為32.2平方米)�！氨热缒銈冃》蚱迌煽谠瓉�(lái)有個(gè)100平方米的房子，平均每人50平方米，肯定是高于當(dāng)?shù)仄骄�水平的，沒(méi)有辦法貸到款，但如果你把父母也拉進(jìn)來(lái)，讓居委會(huì)開(kāi)具兩代同堂的證明，銀行就可以給你們提供優(yōu)惠的二套房貸了”。

　　長(zhǎng)城證券地產(chǎn)研究小組表示，此次新出的二套房貸政策，是重申2007年12月5號(hào)央行452號(hào)文件的規(guī)定，因此，從政策上來(lái)看，并沒(méi)有太多的新意。關(guān)于減免營(yíng)業(yè)稅，此前上海政府已經(jīng)出臺(tái)該政策，新政對(duì)上海市場(chǎng)意義有限。

　　再出新政空間不大

　　國(guó)金證券房地產(chǎn)分析師曹旭特表示，此次政府出臺(tái)的政策力度較大，后市再出臺(tái)更多的政策已經(jīng)沒(méi)有太大空間。他認(rèn)為，此次的刺激性政策對(duì)于樓市的企穩(wěn)有重要作用，房?jī)r(jià)距離合理水平的偏差將會(huì)受益于稅收政策而逐漸收窄。同時(shí)，短期企穩(wěn)的成交量和銀行對(duì)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)貸款的支持都會(huì)增強(qiáng)購(gòu)房者入市的信心。

　　上海華域不動(dòng)產(chǎn)的置業(yè)經(jīng)理朱燁告訴記者，上海“減免營(yíng)業(yè)稅”的政策對(duì)于房?jī)r(jià)的下調(diào)力度影響最大，此前其公司代理的位于上海中內(nèi)環(huán)間的“中環(huán)家園”、“中環(huán)花苑”等樓盤100平方米一套的總價(jià)均在165萬(wàn)元以上，目前這一平均價(jià)格已經(jīng)降到了140萬(wàn)元左右，“主要是以往稅負(fù)都被賣房人打包在房?jī)r(jià)中轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房人，現(xiàn)在這一塊價(jià)格消失了”，他認(rèn)為，接下來(lái)政府再出臺(tái)有如此影響力的政策幾乎無(wú)可能，“除非完全取消營(yíng)業(yè)稅”。

　　中原地產(chǎn)一位分析師表示，今后即使有更多的政策刺激，也無(wú)外乎繼續(xù)在降息和稅費(fèi)上做文章，完全取消二套房限制的可能性不大。該分析師表示，上海目前執(zhí)行的二套房貸標(biāo)準(zhǔn)，其實(shí)比國(guó)務(wù)院新政的標(biāo)準(zhǔn)更加寬松，上海政策并沒(méi)有界定“第二套住房須為普通商品房”，可見(jiàn)中央政府對(duì)炒房行為十分謹(jǐn)慎，“希望促進(jìn)改善性需求，而非投資與投機(jī)性需求”。(記者 王進(jìn))