各種跡象清晰地表明,深圳樓市正呈現(xiàn)出短期回暖的局面,但這種行情在即將到來的2009年會得以持續(xù)嗎?昨日,大型地產(chǎn)中介星彥地產(chǎn)對外舉行《大調(diào)整背景下深圳地產(chǎn)新年走勢預(yù)測報告》發(fā)布會,預(yù)測明年深圳樓市將下跌15%—20%�，F(xiàn)場開發(fā)商代表亦對深圳明年樓市行情表示悲觀,奉勸同行降價快速銷售,首先要生存下去。

　　新盤報價回歸2006年價位

　　星彥地產(chǎn)中央研發(fā)中心總經(jīng)理鄢圣剛認為,2008年宏觀政策經(jīng)歷了從嚴到松的大逆轉(zhuǎn),深圳土地供應(yīng)放量,比過去3年高出一半以上,光住宅就有11宗面市,無奈需求疲軟,土地成交價格基本都是以起拍價成交。市場成交量價齊跌,星彥地產(chǎn)對普通住宅的新盤從2006年到2008年12月的每月新盤報價統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),現(xiàn)在住宅當(dāng)月新盤報價基本回歸2006年價位,包括關(guān)內(nèi)。

　　目前,深圳市場看房量和成交量都有較大提升。據(jù)星彥統(tǒng)計,截至23日,12月成交量已達58萬平方米,這為后市提供了很大的想象空間。但11月、12月成交量的回歸,是否意味著深圳樓市的回暖?明年會否順延這一態(tài)勢?星彥地產(chǎn)給出了悲觀的回答。

　　“明年下半年跌幅較大”

　　鄢圣剛認為,從宏觀經(jīng)濟環(huán)境判斷,受經(jīng)濟下滑的影響,2009年的中國樓市仍然處于下行通道。

　　供應(yīng)量的增加,是最主要因素。“保守估計,明年整個市場的可消化量可能達到1100萬平方米。”鄢圣剛介紹,這個數(shù)據(jù)由三個部分組成:2007年以前供應(yīng)未消化量大概100多萬平方米,2008年未消化450萬平方米左右,2009年新增供應(yīng)500萬平方米左右。

　　由于經(jīng)濟下行,消費者購買力將會持續(xù)減弱。深圳地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一直強調(diào)剛性需求的量,星彥地產(chǎn)通過一組數(shù)據(jù)進行保守測算,明年剛性需求量在700萬—1000萬平方米。但是,財富縮水導(dǎo)致整個社會的購買力下降明顯,在經(jīng)濟壓力下由于對未來和經(jīng)濟的悲觀考量,消費者購買力會受到打擊。因此,理論設(shè)計的剛性需求量可能很難達到。

　　“由于經(jīng)濟和對未來預(yù)期雙重因素的影響,2009年深圳房價還將處于下行通道�！毙菑┑禺a(chǎn)表示。根據(jù)該機構(gòu)的測算,明年關(guān)外熱點片區(qū)6400—9700元是相對合理的價格,低于6400元基本上屬于超跌狀況。而關(guān)內(nèi)的核心區(qū)域,因為租金的承受能力更高,合理價格區(qū)間在11500—16600元。

　　星彥地產(chǎn)認為,明年上半年深圳房價相對而言會有一定的支撐,會在底部相對比較中等的位置。但隨著經(jīng)濟下滑的不可逆轉(zhuǎn),可能下半年會出現(xiàn)較大幅度的下跌,在15%—20%,不會出現(xiàn)更大規(guī)模的超跌。

　　“開發(fā)商應(yīng)快速銷售謀生存”

　　在昨日的發(fā)布會上,開發(fā)商代表、花樣年集團總裁潘軍表示,在當(dāng)前情況和后市悲觀預(yù)期下,開發(fā)商應(yīng)該“被動地積極”,主動出擊,合理定價銷售,現(xiàn)金為王,居安思危,把握好營銷節(jié)奏和方式。如果大部分人都不出貨,處于觀望心態(tài),可能市場會有更長時間的低迷。如果明年能夠積極減小供需失衡,可能對于后市的回暖和增長有更好的拉動。

　　對于15%—20%的跌幅預(yù)測,多名深圳地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士受訪表示,雖然今年深圳樓價下跌幅度接近30%,但就當(dāng)前的經(jīng)濟環(huán)境及結(jié)合前幾年爆炒的程度看,明年應(yīng)該還有下跌空間,但幅度多少還需看總體經(jīng)濟環(huán)境和國家政策。 (盧先兵)