新年伊始，上海商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)一波商鋪成交的“小陽(yáng)春”。但是，這輪商鋪成交量的放大，并沒(méi)有被市場(chǎng)視作從去年下半年以來(lái)漸趨清淡和下滑的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

　　相反，各路資金各執(zhí)己見(jiàn)，“抄底入市”和“拋盤離場(chǎng)”的現(xiàn)象同時(shí)上演，尤其是外資掀起了一股在滬拋售物業(yè)套現(xiàn)離場(chǎng)的小高峰。

　　專家表示，目前上海商業(yè)地產(chǎn)存在的局面是：供求關(guān)系正在出現(xiàn)日趨嚴(yán)重的失衡，“做空”氣氛濃厚，導(dǎo)致銷售和租賃價(jià)格大有引爆價(jià)格戰(zhàn)的趨勢(shì)；同時(shí)，包括內(nèi)資外資等在內(nèi)的多數(shù)資本又對(duì)市場(chǎng)保持緊密關(guān)注，持幣待入、謹(jǐn)慎布局。

　　上海目前“欲走還留”的商業(yè)地產(chǎn)困局，某種程度上正是全國(guó)的縮影和標(biāo)本。

　　供求漸失衡

　　2009年，與商品住宅市場(chǎng)正在受困于快速發(fā)展期積累下的“天量”存貨的尷尬一樣，上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)首先遭遇“存量房”難題。首當(dāng)其沖者，就是此前甚少收到國(guó)家調(diào)控干擾、從而發(fā)展相對(duì)成熟的寫字樓市場(chǎng)。據(jù)上海華燕市場(chǎng)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年1月，上海寫字樓供應(yīng)量為19.17萬(wàn)平方米，成交面積為9.17萬(wàn)平方米，供需比為1：0.48，且連續(xù)第7個(gè)月供大于求(供需比一直保持在1：0.5左右)供大于求矛盾突出。

　　領(lǐng)盛投資一位人士表示，由于寫字樓供應(yīng)量大，同時(shí)需求減緩明顯，2009年，北京、上海寫字樓物業(yè)的運(yùn)營(yíng)收入將低于15年來(lái)的平均水平。就供求的兩端看，供方體現(xiàn)為新增房源大量入市：由于前幾年商業(yè)地產(chǎn)景氣時(shí)期開(kāi)工的寫字樓陸續(xù)竣工營(yíng)業(yè)，大量新寫字樓房源紛紛入市。需方則顯示為租賃需求下降較快：受全球金融風(fēng)暴影響，跨國(guó)企業(yè)新的擴(kuò)張需求受到抑制，一些企業(yè)被迫削減辦公用房預(yù)算，甚至開(kāi)始向次級(jí)商務(wù)區(qū)或非核心寫字樓搬遷。

　　供需矛盾的集中體現(xiàn)，便是激烈的租賃競(jìng)爭(zhēng)和租金的持續(xù)下滑。

　　2008年四季度，上海多數(shù)甲級(jí)辦公樓的租金出現(xiàn)回落。據(jù)統(tǒng)計(jì)，浦東租金環(huán)比下降15.5%，浦西租金環(huán)比下降8%。上海中原房產(chǎn)研究部人士表示，自11月底，甲級(jí)寫字樓空置率已達(dá)到10.7%，與年初的7.2%相比，上漲了3.5個(gè)百分點(diǎn)。不少業(yè)主紛紛以較低的租金和優(yōu)質(zhì)服務(wù)來(lái)吸引或留住優(yōu)質(zhì)租戶，超甲級(jí)辦公樓的租金與甲級(jí)辦公樓的差距已從第三季度的2.5元縮小至第四季度的1.6元。中原房產(chǎn)人士表示，2009年，上海甲級(jí)寫字樓的空置率將繼續(xù)上升，租金將繼續(xù)小幅緩降。上海很可能將寫字樓發(fā)展作為刺激內(nèi)需的有效手段，可能出臺(tái)新政，包括企業(yè)總部大樓用地可按工業(yè)地塊招拍掛方式出讓以及增加寫字樓供應(yīng)量等，意味著現(xiàn)有寫字樓將面對(duì)市場(chǎng)較大的考驗(yàn)。

　　商鋪難言“堅(jiān)挺”

　　寫字樓市場(chǎng)“空氣彌漫”，另一主要商業(yè)地產(chǎn)形式——商鋪的銷售、租賃也面臨激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。由于經(jīng)濟(jì)衰退的影響，商家開(kāi)店和擴(kuò)張的勢(shì)頭被抑制，從而延緩了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。

　　今年春節(jié)上海商鋪市場(chǎng)雖表現(xiàn)出色，但業(yè)內(nèi)人士已表示，2008年積累下的存量商鋪將使今年銷售面臨巨大挑戰(zhàn)，開(kāi)發(fā)商可能采用降價(jià)、售后包租等形式打開(kāi)局面。高力國(guó)際甚至預(yù)測(cè)，上海2009年中心區(qū)域的購(gòu)物中心空置率將有所上升，達(dá)到10%左右。

　　目前，浦東有多個(gè)零售物業(yè)項(xiàng)目正處于緊張施工階段，包括位于世紀(jì)大都會(huì)項(xiàng)目以及新鴻基的國(guó)金中心1期，國(guó)金中心附近10萬(wàn)平米的購(gòu)物中心等。此外，從位于商業(yè)核心區(qū)的香港廣場(chǎng)、新華聯(lián)商廈及香港新世界廣場(chǎng)等都將于2009年完成品牌升級(jí)，屆時(shí)將進(jìn)一步增大市場(chǎng)的供應(yīng)量，為市場(chǎng)的消化帶來(lái)更大的壓力。

　　搜房網(wǎng)人士預(yù)計(jì)，2009年，上海零售業(yè)市場(chǎng)的新增物業(yè)面積預(yù)計(jì)比08年稍有回落，為200萬(wàn)平米左右。銷售形勢(shì)不容樂(lè)觀，下滑趨勢(shì)將較明顯。嚴(yán)峻的銷售壓力可能促使部分開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)售為租，等待市場(chǎng)回暖。

　　專家表示，此前數(shù)年上海商業(yè)地產(chǎn)的爆發(fā)式增長(zhǎng)正在帶來(lái)較大的后遺癥，需要當(dāng)前的市場(chǎng)來(lái)耐心消化。中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)荀培路表示，近十年內(nèi)上海建成萬(wàn)米以上商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)4000個(gè)，平均每年400個(gè)。如此快的速度引發(fā)大型網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展熱潮，造成招商和項(xiàng)目定位與市場(chǎng)脫節(jié)，出現(xiàn)階段性、結(jié)構(gòu)性、地域性不平衡等問(wèn)題。

　　資金鏈難題

　　雖然目前商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)供求失衡，但北大房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)面臨的最大困難，還不是泡沫太大，“它相對(duì)于住宅地產(chǎn)來(lái)講泡沫并不大，它最大的問(wèn)題是缺乏金融支持”。

　　馮科認(rèn)為，國(guó)內(nèi)金融的發(fā)展滯后于房地產(chǎn)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)通常需要15—20年的周期來(lái)回收它的成本，商業(yè)地產(chǎn)的盈利主要不是靠銷售而是靠租賃。但國(guó)內(nèi)銀行大量提供的是兩年以內(nèi)的信貸，很少提供15、20年的長(zhǎng)期貸款。以長(zhǎng)期運(yùn)作和經(jīng)營(yíng)為主的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈難以得到滿足。

　　瑞銀證券一位分析師告訴記者，無(wú)論是紛紜熱鬧的黑石抄底還是李嘉誠(chéng)離場(chǎng)，關(guān)系上海乃至全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)走向的主題詞還是“資金”二字。敢于抄底的，多為資金雄厚的大型房產(chǎn)商或海外房產(chǎn)基金；決意離場(chǎng)的，則與企業(yè)對(duì)資金鏈的不同需求有關(guān)。因此，在此輪金融風(fēng)暴的沖擊下，與金融息息相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)，只要金融行業(yè)沒(méi)有向好，就難以走出新的景氣行情。中國(guó)房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰也表示，商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)上為金融產(chǎn)品，需要金融行業(yè)的強(qiáng)有力支撐，而今一場(chǎng)不期而遇的金融危機(jī)，正讓商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷挫折。

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任朱凌波表示，尚不能做到對(duì)長(zhǎng)線運(yùn)作的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行有效監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)控制，是致使銀行鮮敢涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的主要原因。因此，開(kāi)發(fā)商不僅在資金壓力巨大的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期找不到貸款支持，即便是在項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)階段也找不到合適的金融產(chǎn)品。朱凌波認(rèn)為，此前被寄予希望的REITs即使出臺(tái)，也不可能完全解決商業(yè)地產(chǎn)的所為資金問(wèn)題。它對(duì)于持有大型商業(yè)物業(yè)的套現(xiàn)、大型連鎖擴(kuò)張企業(yè)可能會(huì)立竿見(jiàn)影，但對(duì)于中小企業(yè)和開(kāi)發(fā)類產(chǎn)品可能收效甚微。焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)的市場(chǎng)調(diào)查也顯示，認(rèn)為REITs出臺(tái)能解決商業(yè)地產(chǎn)融資瓶頸的人士為47%。

　　國(guó)內(nèi)金融渠道難以打通，外資卻正在積極募資進(jìn)行滲透。目前，來(lái)自澳大利亞、中東、美國(guó)等地的資金，不僅將目光放在北京、上海、廣州等一線城市，對(duì)西安、大連、成都等二線城市的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目也在列入投資標(biāo)的中。因此專家正在擔(dān)心國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)被外資“全部”持有的傾向?qū)⒃絹?lái)越嚴(yán)重。

　　內(nèi)外資“謹(jǐn)慎”布局

　　面對(duì)2009年上海商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)向未卜，雖然內(nèi)外資都用“謹(jǐn)慎”和“觀望”作為入場(chǎng)前提，但一個(gè)共同的看法是：不放棄，伺機(jī)入。

　　仲量聯(lián)行的最新報(bào)告顯示，2008年上海房地產(chǎn)外資收購(gòu)交易中，排在首位的依然是寫字樓項(xiàng)目，占總成交的42%，其次才是住宅物業(yè)，占34%。仲量聯(lián)行稱，不少外資機(jī)構(gòu)在2007年至2008年間的結(jié)余資金有望在2009年入市，今年上半年或?qū)⑹峭赓Y抄底上海樓市的大好時(shí)機(jī)。由于低風(fēng)險(xiǎn)成熟市場(chǎng)的物業(yè)資本值下降提供了高回報(bào)的投資可能，眾多外國(guó)投資者已經(jīng)開(kāi)始重新審視成熟市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)。

　　不過(guò)，由于商業(yè)地產(chǎn)一般均比住宅地產(chǎn)有1-2年的調(diào)整滯后期，因此專家和企業(yè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)抄底時(shí)機(jī)是否到來(lái)分歧嚴(yán)重。一位房產(chǎn)基金的經(jīng)理表示，基金雖然已經(jīng)募集完畢，但目前不急于大規(guī)模投資，二是希望市場(chǎng)在基金的最后期限前見(jiàn)底。領(lǐng)盛投資也認(rèn)為，在寫字樓市場(chǎng)，由于跨國(guó)企業(yè)擴(kuò)張嚴(yán)重縮減，直至全球經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)好前，高供應(yīng)量將制造高于預(yù)期的空置率。

　　項(xiàng)敏表示，2009年上海商業(yè)地產(chǎn)受外部影響，預(yù)計(jì)上半年無(wú)法回暖，市場(chǎng)需求會(huì)持續(xù)萎縮，部分高端零售物業(yè)開(kāi)店計(jì)劃受阻。

　　不過(guò)選擇目前出手、以求得形勢(shì)轉(zhuǎn)暖時(shí)成功卡位的企業(yè)也不在少數(shù)。國(guó)內(nèi)知名的多元化企業(yè)集團(tuán)杉杉集團(tuán)董事長(zhǎng)鄭永剛對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，杉杉此前一直專注做地產(chǎn)而不是房產(chǎn)，但現(xiàn)在認(rèn)為入市的機(jī)會(huì)來(lái)了。杉杉目前開(kāi)始啟動(dòng)一系列奧特萊斯賣場(chǎng)項(xiàng)目，尋求這一在城市近郊興起的新興商業(yè)模式中的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。知名地產(chǎn)企業(yè)世茂集團(tuán)也擬將在中國(guó)的高端酒店數(shù)量增加到20余家，共7000余間客房。