2006年年初北京市建委官員在一個會議上，首次提到限價房時，購房者對限價房的概念基本處于模糊階段。讓限價房聲名鵲起的是去年宏觀調(diào)控開始，當(dāng)時北京市國土資源局、北京市建委等多個部門將限價房作為抑制房價，體現(xiàn)其宏觀調(diào)控積極程度的重要成果。由于政府有關(guān)部門有意識地擴(kuò)大限價房的作用。限價房以“積極抑制房價”的高姿態(tài)出現(xiàn)，被北京購房者解讀為，實現(xiàn)購房夢想的最佳途徑。
就這樣，北京的限價房被給予了更多人的購房夢想。2007年5月，北京首批限價地的歸屬終于塵埃落地，此前被委以重任的限價房也揭開其神秘的面紗。價格指標(biāo)、購買人群、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等多種因素被完全剝離出來后，那些對限價房充滿期待的購房者的心情則發(fā)生了截然不同的變化。
1 低收入人群仍舊買不起
●代表人物：王先生夫婦
●人物特征：具有購買資格的中低收入人群
●人物心態(tài)：價格太高，買不起
王先生夫婦均是首鋼的老職工，目前已退休，兩個女兒都已出嫁，只有老兩口住在石景山金頂街附近將要拆遷的首鋼職工宿舍里。宿舍是平房，一到下雨天道路也很泥濘。從限價房一傳出消息，王先生就持續(xù)關(guān)注著，盼望能湊夠錢買一套，早點搬離這個地方。
限價地浮出水面時可高興了
“去年剛宣布6塊限價地時，石景山就有兩塊，當(dāng)時可高興了，”王先生說，畢竟在石景山住了幾十年，不習(xí)慣到別的地方去。在他看來，限價房就是針對他們這樣的低收入人群的福利性政策，自己湊湊錢應(yīng)該買得起。
今年三月底，眾所期待的限價房終于浮出水面：首批三塊限價地將入市，市建委文件顯示，限價房比該地區(qū)同質(zhì)普通商品房的平均銷售價格下浮10%—15%。其中距離王先生最近的石景山金頂街地塊為6250元/平方米。購買人資格為具有本市常住戶口，同時本市中低收入家庭優(yōu)先等。
售價太高買不起
王先生完全符合這個資格，但是，金頂街這個離自己最近的地塊高達(dá)6250元/平米的價格，讓王先生對限價房徹底失望了。他算了一筆賬，按每平米6250元取得一套85平米兩居，公積金貸款20年估算，首付近10萬元，月供近2700元，一次性付款則需要近50萬元，還要交納各種稅費(fèi)和手續(xù)費(fèi)上萬元，而自己和老伴并沒有多少積蓄，每個月的退休金也不到3000元，女兒們的日子也過得不太好，不太可能補(bǔ)貼他和老伴。這就是說，自己根本買不起限價房。
“售價太高，我根本買不起，這個價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過我們的心理預(yù)期，對我們這些低收入家庭來說，限價房的房價仍然是個天文數(shù)字�！�5月20日，王先生在自家門前的空地上來回走著，不時拿起水壺去澆澆花，又放下，心情很復(fù)雜。看著住了幾十年的老房子，情緒低落的他說，周圍數(shù)十家鄰居也都和他家的情況差不多，等拆遷公告下來了，都得搬。買不起限價房的他們，只能另想他法了。
2 買得起的人更關(guān)心供應(yīng)數(shù)量
●代表人物：溫小姐及其男友
●人物特征：具有購買資格和購買能力
●人物心態(tài)：擔(dān)心供應(yīng)量少，買不上
溫小姐和男友目前并不擔(dān)心沒有住處，他們住在男友單位提供的一套小兩居里，但是，兩人還是渴望擁有自己的漂亮房子。為此，在過去的一年多時間里，他們兩人花了很多的時間去看房子。
為買限價房等了一年
溫小姐知道限價房已經(jīng)是去年年中的事了。當(dāng)時一個房地產(chǎn)界的朋友告訴他們廣渠路將要推出限價地，她和男友很是高興了一陣子。“我們當(dāng)時推測購買資格應(yīng)該和經(jīng)濟(jì)適用房差不多，”溫小姐說，自己和男友都有北京戶口，收入不高不低，資格應(yīng)該沒問題。接下來他們就擔(dān)心，限價房既然很便宜，會不會和經(jīng)適房一樣出現(xiàn)排隊搶購、倒號的情況？那樣的話就太痛苦了———她和男友曾看到過排隊買經(jīng)適房的場景。
在這樣的擔(dān)心中，溫小姐一直關(guān)注限價房的進(jìn)展，并決定竭盡全力購買限價房。
供應(yīng)的數(shù)量太少
今年3月底，北京市有關(guān)部門宣布，本市今年將推出300萬平方米限價房用地，全部用于建設(shè)套型為90平方米以下的住宅，據(jù)此計算，將可提供3萬余套住房�！斑@個數(shù)量太少了！”溫小姐看了相關(guān)的配套文件后發(fā)現(xiàn)，具備購買限價房資格的人數(shù)不會低于經(jīng)濟(jì)適用房購買人數(shù)，而后者已經(jīng)排到了十幾萬人。
擔(dān)心歸擔(dān)心，溫小姐并沒有放棄希望，分析已入市的幾塊地，綜合她和男友兩人的工作地點，西三旗是相對合適的一個位置。趁著周末，兩人到西三旗實地考察了一番。他們打聽到，周邊的商品房價位都超過8000元/平米。
“我們現(xiàn)在是不是就該開始找關(guān)系、排隊了呢？”溫小姐最后這樣問記者。
3“外地人”何時具有資格
●代表人物：陳小敏夫婦
●人物特征：在北京工作的外地低收入階層
●人物心態(tài)：什么時候外地人也能買到限價房
在崇文區(qū)某社區(qū)菜市場賣了幾年蔬菜的陳小敏很關(guān)注限價房，這位來自河北的樸實農(nóng)民和妻子打算在北京長期生活，把孩子和老人也接過來。房子對他們來說，成了一個大問題。
“像我們這樣的收入，在北京根本買不起房子，”陳小敏說，自己和妻子賣菜每月收入5000元左右，扣除房租、水電費(fèi)、孩子讀書費(fèi)，就沒有多少了，幾年下來雖然攢了一些錢，但動輒上萬元的房子他想都不敢想。陳小敏第一次聽說限價房時，他很高興，直覺以為就是低價房，小戶型，覺得自己買房有點盼頭了。
去年6月北京國土部門將幾塊區(qū)域位置明確的限價地公布出來的時候，陳小敏認(rèn)為限價房離自己已經(jīng)近在咫尺，他甚至在籌劃著把老家的房子賣掉，以湊更多的錢來買限價房。結(jié)果今年政策出來，發(fā)現(xiàn)非北京戶口沒有資格購買，他的心情非常失落�！盀槭裁匆欢ㄒ本⿷艨冢课覀兤鋵嵰彩窃跒楸本┓⻊�(wù)�！标愋∶舨唤�，北京怎么就不能給低收入的外地人提供一些他們可以承受的住房？
記者觀察
政策初衷與落實的錯位
梳理限價房出臺的過程，可以發(fā)現(xiàn)，從2006年年初政府開始出臺限價房，到現(xiàn)在塵埃落定，其最終的落實結(jié)果和政府的初衷、人們對限價房的最初直覺認(rèn)知以及購房者的期望有很大出入，房價持續(xù)高企、真正有需求者是否可以買到合適的房子，中低收入者是否可以得到住房保障，依然是亟待解決的難題。
追溯北京限價房的歷史，可以發(fā)現(xiàn)，限價房最初是帶著歷史責(zé)任出生的。隨后，宏觀調(diào)控正式開始，限價房的主要任務(wù)是滿足中低收入家庭自住需求，即解決一部分無能力購買普通商品房、又超過經(jīng)濟(jì)適用房購買條件的“夾心層”，從而形成商品房、限價房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房四個層面的住房供應(yīng)體系。
由此推斷，限價房政策的初衷是改變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、平抑高漲的房價。但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，按照目前公布的供應(yīng)量，還無法達(dá)到抑制房價的目的。這些地塊分散在幾個不同的區(qū)域，給市場帶來的影響不是非常明顯。更有觀點激進(jìn)者認(rèn)為，限價房“比周圍商品房低10%到15%”的定價，使處于高價位的商品房的價格得到了政府的公開認(rèn)可。
觀點釋疑
限價房本質(zhì)仍是商品房
北京市三塊限價地公布后，購房者最直觀的感受就是，位置太偏，價格也不低，相關(guān)調(diào)查顯示，超過六成的受訪者認(rèn)為限價房太貴，中低收入階層還是買不起�！安糠窒M(fèi)者認(rèn)為限價房貴的主要原因，是其對限價房房價的心理預(yù)期太高�！辨溂业禺a(chǎn)副總經(jīng)理金育松這樣認(rèn)為。
產(chǎn)品類型是商品房
與政策初衷相對應(yīng)的是，購房者和市場一開始就對限價房抱以“保障性住房”的直接認(rèn)知和心理預(yù)期，政府和媒體傳達(dá)出來的訊息也在不斷強(qiáng)化這一點。但從北京市最終的招標(biāo)文件來看，限價房的具體措辭是“中低價位、中小套型普通商品房”，其本質(zhì)仍是商品房。
事實上，限價房的價格參考周圍商品房，低不了太多，以致一公布就引來“限價房太貴”的指責(zé)；從運(yùn)作來看，經(jīng)濟(jì)適用房是我國住房制度改革以來的一種正式的制度性保障住房形式，其用地是由政府劃撥的，相關(guān)稅費(fèi)收入也大幅減少，促使房價成本下降，并通過對銷售基準(zhǔn)定價，從而使房價低于市場價格，開發(fā)商的利潤也被限定在3%。而限價房可以理解為價格管制，即對最高價進(jìn)行人為限制的行為，但并未限制其商品房的特征，除了采取競地價、競房價的辦法來確定開發(fā)建設(shè)單位，其他環(huán)節(jié)與商品房開發(fā)并無二致。
主要是抑制房價
目前政府有關(guān)部門對限價房是否是保障性住房也暫無定論。此前，在宋家莊經(jīng)適房項目開標(biāo)現(xiàn)場，北京市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，“經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房是保障性住房。但兩限房是否歸入保障性住房？目前還在研究中�！倍笆袊临Y源局局長安家盛也曾表示，不管兩限房前面有多少定語，其核心還是商品房。
因此，必須要按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律來辦事，政府對其房價和戶型進(jìn)行限制，主要是為了控制房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，抑制房價。(張曉玲）
