近日，對應(yīng)媒體對深圳、廣州、上海等城市“房價(jià)下調(diào)”的報(bào)道，北京多家媒體也出現(xiàn)了關(guān)于北京樓市“多個(gè)樓盤吹響打折集結(jié)號(hào)”等報(bào)道，北京樓市是否也出現(xiàn)拐點(diǎn)、北京房價(jià)是不是降了等也成了近日社會(huì)各界熱議的話題，很多想買房的人甚至因此“準(zhǔn)備等等，看是否真的能降下來”。那么，北京樓市現(xiàn)狀到底如何？記者近日從打折情況、銷售量、銷售速度、開發(fā)商近期賣樓策略等幾方面入手，就北京樓市現(xiàn)狀進(jìn)行了調(diào)查。

　　現(xiàn)象1 打折現(xiàn)象是否普遍

　　三類打折樓盤需分別看待

　　多家媒體報(bào)道“北京多個(gè)樓盤吹響打折集結(jié)號(hào)”，記者調(diào)查的結(jié)果卻發(fā)現(xiàn)，打折現(xiàn)象確實(shí)已經(jīng)開始出現(xiàn)，但情況并不像有些媒體描述的那樣普遍，有三種情況需要區(qū)別看待：

　　其一，所謂“全款折扣”是常年存在的。

　　多家媒體報(bào)道的打折現(xiàn)象主要以諸多樓盤一次性付款“9.8折”、“9.6折”、“9.5折”等為證，說明目前京城樓市已經(jīng)出現(xiàn)大量樓盤打折現(xiàn)象。記者近日對金隅鳳麟州、冠城·名敦道、金都杭城、合生國際花園、天鵝灣、新興年代、大通成府公館、山墅、天通苑商品房、東亞上北、泛海國際、北維40度等等不同價(jià)位近60個(gè)樓盤的調(diào)查了解到，事實(shí)上，一次性付款的付款方式享有“9.8折”、“9.6折”、“9.5折”并不是現(xiàn)在才有的新現(xiàn)象，而是一貫如此，“快速回款，一直是每個(gè)開發(fā)商最期望的，因此，對一次性付款的購房人讓利也是業(yè)內(nèi)多年的慣例�！�

　　其二，目前打折幅度或者優(yōu)惠活動(dòng)比較大的樓盤多為業(yè)內(nèi)人士概括的“特殊樓盤”，即慣用“打折手段提高銷售價(jià)格和銷售速度”的樓盤或者10月以后開盤的新盤。

　　以多家媒體提到的“折扣低至9折”的“富力桃園”項(xiàng)目，被多位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士稱作是“慣用打折手段變相提高銷售價(jià)格和速度”的典型樓盤，按照他們分析，“富力地產(chǎn)的多個(gè)項(xiàng)目常年都通過各種各樣的折扣吸引購房人———富力桃園打完9折后賣1.4萬元/平方米左右，這在西三旗地區(qū)是什么概念？”在富力桃園現(xiàn)場調(diào)查過程中，銷售人員毫不避諱地向記者宣揚(yáng)折扣的情景似乎也印證了業(yè)內(nèi)人士的說法。

　　另一類目前出現(xiàn)打折優(yōu)惠活動(dòng)較大的是10月以后的新開樓盤。典型的代表樓盤是萬達(dá)大湖公館。位于北五環(huán)以北的萬達(dá)大湖公館2號(hào)樓11月22日拿到預(yù)售許可證，308套房目前僅售出15套，從12月10日起實(shí)行整月特惠18800元/平方米，較該樓盤在市建委房地產(chǎn)交易網(wǎng)上公布的20000元/平方米擬成交均價(jià)低了1200元/平方米。記者了解到，進(jìn)入10月以后，由于各商業(yè)銀行今年貸款額度提前用完，加上第二套房貸政策的執(zhí)行以及廣州、深圳樓市調(diào)整消息的傳播，觀望的購房人增多，10月后開盤的樓盤銷售速度普遍變慢，但像大湖公館這樣搞優(yōu)惠的樓盤并不多。而這也導(dǎo)致一些新盤往后拖延開盤時(shí)間。

　　其三，“有些樓盤小幅度優(yōu)惠是每年年底做的年底促銷。”調(diào)查中，多位開發(fā)商這樣告訴記者。他們也承認(rèn)，今年的年底促銷額外還有一個(gè)目的，即通過促銷讓自己在這個(gè)特殊時(shí)期保持熱度，保持購房人的關(guān)注度，以期待來年有個(gè)好勢頭。

　　現(xiàn)象2 觀望是否出現(xiàn)

　　觀望將持續(xù)到明年年初

　　觀望是否真的出現(xiàn)？對記者調(diào)查的第二個(gè)問題，接受調(diào)查的60多個(gè)開發(fā)商的回答基本一致，觀望氣氛確實(shí)濃了，但他們同時(shí)認(rèn)為，“每年年底都這樣。”

　　“相比之前買100多萬元一套的房子就像買棵大白菜的瘋狂情形，現(xiàn)在的購房人確實(shí)進(jìn)入了觀望期，售樓處的人少多了�！弊蛱欤�在西四環(huán)外某售樓處，某項(xiàng)目銷售經(jīng)理指著略顯空曠的售樓大廳告訴記者�！耙郧耙惶追看蠹s有20個(gè)人等著搶購，現(xiàn)在也就5個(gè)人等著買。”而他分析，出現(xiàn)觀望的原因不是北京的房價(jià)到了該松動(dòng)的時(shí)候，而是銀行收緊房貸、第二套房貸政策出臺(tái)、廣州深圳樓市調(diào)整等綜合因素所致�！坝^望現(xiàn)象將會(huì)持續(xù)到明年年初。”

　　而有一半開發(fā)商認(rèn)為，雖然已經(jīng)出現(xiàn)了觀望現(xiàn)象，但卻“是每年的慣例———幾乎每年年底都會(huì)這樣，回顧過去幾年，沒有例外。”按照他們的說法，包括年底、年初在內(nèi)的冬天都是北京傳統(tǒng)的淡季，表現(xiàn)在交易量上就是這個(gè)時(shí)間段會(huì)成交量大幅降低，表現(xiàn)在價(jià)格上，就會(huì)顯現(xiàn)這個(gè)時(shí)間段價(jià)格相對穩(wěn)定，所以每年開發(fā)商都在這個(gè)時(shí)間段做促銷。

　　調(diào)查中，幾乎每個(gè)開發(fā)商都談到了近期媒體報(bào)道的廣州、深圳、上海樓市調(diào)整對北京樓市的影響。但有意思的是，盡管他們認(rèn)可了這種影響，但多數(shù)開發(fā)商認(rèn)為，從往年樓市波動(dòng)情況看，無論是1998年到2001年的上一輪房價(jià)波動(dòng)，還是始于去年下半年的這一輪房價(jià)上漲風(fēng)潮，“北京樓市的反應(yīng)都要比上海、深圳晚半年”，因此，他們判斷，“目前的觀望只是暫時(shí)的現(xiàn)象，明年的五六月份才是關(guān)鍵�！�

　　那么，對目前出現(xiàn)的購房人觀望現(xiàn)象，開發(fā)商心里是怎么想的？打算購房的人又是如何計(jì)劃自己的購房計(jì)劃的？明天，本報(bào)將就此繼續(xù)報(bào)道。(余美英)