年末歲初通常都是租賃市場(chǎng)的傳統(tǒng)淡季，但北京租賃市場(chǎng)卻在2008年伊始便出現(xiàn)了一股“改租”潮。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研發(fā)部主任王志偉在接受記者采訪時(shí)表示，自“解禁令”出臺(tái)后，咨詢?nèi)绾螌⒁郧俺鲎獾木幼》空{(diào)整為商用房的客戶明顯增多。而其口中的“解禁令”正是去年12月26日，由北京市工商局頒布的《關(guān)于解決無證照經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所以及其他經(jīng)營(yíng)住所問題的意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)，在該意見中限制性地通過了民宅商用，為“住宅禁商”打開了解禁通道。

　　有條件“解禁”仍存在操作困難

　　根據(jù)《意見》規(guī)定，今后北京民用住宅可以用做商業(yè)用途，但不得從事餐飲、歌舞娛樂、網(wǎng)吧等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。而民宅改商用必須征得居民委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)，以及有利害關(guān)系的鄰居或業(yè)主同意。很顯然，這樣的調(diào)整是為了適應(yīng)已于去年10月1日正式施行的《物權(quán)法》中的相關(guān)規(guī)定而進(jìn)行的�？梢哉f，在《物權(quán)法》的促成下，施行近一年半的“住宅禁商”終于有條件地解禁了。

　　事實(shí)上，在去年年底出臺(tái)的《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》已經(jīng)證實(shí)了一直以來關(guān)于“住宅商用”將解禁的傳言。而從2008年1月1日起正式執(zhí)行的新規(guī)定，毫無疑問地掀起了2008年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一股震蕩。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“住宅禁商”的解禁會(huì)給一些投資者和中小企業(yè)帶來利好，推動(dòng)中高檔租賃市場(chǎng)的活躍，但仍存在一定的操作難度。究其原因，主要是新政策中明示允許注冊(cè)經(jīng)商的住宅需要申請(qǐng)人三個(gè)條件，第一要持有住所使用證明，第二要持有住所登記表，第三要持有住所所在地居民委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)出具的有利害關(guān)系的業(yè)主同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的證明文件。而在這三個(gè)條件中，如何獲得有利害關(guān)系業(yè)主同意證明文件，對(duì)申請(qǐng)人而言無疑是一道不小的門檻。

　　除此之外，“住宅禁商”的有條件解禁對(duì)中低端的寫字樓也或?qū)�產(chǎn)生重大的打擊。根據(jù)中大恒基在2006年6月“民宅禁商令”出臺(tái)實(shí)施后的一項(xiàng)調(diào)查顯示，政策出臺(tái)當(dāng)月中低端寫字樓的租賃成交量比5月份同期相比增長(zhǎng)20%；而政策出臺(tái)后33%的原計(jì)劃租民宅辦公的公司改為租用、購買寫字樓。而在解禁之后，這些需求很可能將會(huì)轉(zhuǎn)回。

　　“改租”收益上漲一成

　　“按以往慣例而言，年底肯定是淡季。但從去年12月底統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看，中高檔住宅租賃咨詢量明顯有突增，且一些住宅業(yè)主的報(bào)價(jià)也上漲了�！�住宅禁商’的有條件解禁，已經(jīng)開始在北京租賃市場(chǎng)引發(fā)一場(chǎng)‘改租潮’�！蓖踔緜ハ蛴浾呓榻B道。

　　而記者從鏈家地產(chǎn)拿到的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2007年12月的最后一周，北京中高檔住宅租賃咨詢量環(huán)比漲幅約為6.5%，其中以國貿(mào)、朝青、奧運(yùn)村、中關(guān)村區(qū)域最為突出，均上漲了一成左右。鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松分析認(rèn)為，上漲明顯的區(qū)域中，國貿(mào)、中關(guān)村屬于京城有名的商圈，商業(yè)配套齊備，對(duì)于大部分企業(yè)具有吸引力。而奧運(yùn)村和朝青板塊屬于近來新興的商業(yè)聚集地，特別是奧運(yùn)村周邊，由于2008年北京奧運(yùn)會(huì)的帶動(dòng)作用，區(qū)域內(nèi)商業(yè)用地寸土寸金，競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)非常激烈。因此，這幾大區(qū)域的中高檔住宅租賃市場(chǎng)對(duì)政策的敏感度較高，影響自然也最明顯。

　　一直以來，相對(duì)低廉的租金是商住兩用住宅吸引租戶的最重要因素。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“民宅禁商”的有條件解禁一方面為“準(zhǔn)企業(yè)”提供更多的選址余地，另一方面也是為小型企業(yè)節(jié)約了更多的經(jīng)營(yíng)成本。以奧運(yùn)村周邊為例，目前區(qū)域內(nèi)寫字樓租金約為2.5-3元/平方米/天，而商住兩用的住宅租金約為1.5-1.8元/平方米/天，兩者租金差價(jià)近50%。

　　盡管新執(zhí)行的政策使一些商住兩用住宅業(yè)主的心理預(yù)期提高，從而導(dǎo)致2007年12月27日至今，國貿(mào)、朝青、奧運(yùn)村、中關(guān)村四大商圈的部分商住兩用住宅租金報(bào)價(jià)平均上漲了200元/月。但我愛我家副總經(jīng)理胡景暉認(rèn)為，商住類物業(yè)的租售價(jià)格不會(huì)因政策放寬而有太大波動(dòng)，主要原因還是目前整體市場(chǎng)處于相對(duì)“蕭條期”。他同時(shí)也表示，盡管“住宅禁商”解禁政策出臺(tái)后，短時(shí)間內(nèi)尚不能提高租賃成交量。但是隨著市場(chǎng)的逐漸發(fā)展，在申請(qǐng)人對(duì)第三條“證明文件”找到有效的解決方式后，屆時(shí)商住樓租賃市場(chǎng)有望出現(xiàn)“價(jià)量同漲”的局勢(shì)。

　　開發(fā)商不買“解禁”賬？

　　回顧2006年6月北京市工商局下發(fā)“民宅禁商令”后的市場(chǎng)反應(yīng)，由于徹底阻斷了開發(fā)商通過住宅立項(xiàng)開發(fā)寫字樓項(xiàng)目獲利的“捷徑”，并引發(fā)京城已有商住項(xiàng)目租約到期后短時(shí)間“招租荒”，令一批已建成入駐或尚在建銷售的住宅立項(xiàng)寫字樓開發(fā)商叫苦不堪。而在“民宅禁商令”得到眾多業(yè)主支持的同時(shí)，各界專家圍繞這一政策涉及的法理依據(jù)也展開了廣泛的爭(zhēng)議。

　　而相對(duì)于2006年“住宅禁商令”出臺(tái)時(shí)的波濤洶涌，這一次市場(chǎng)各方反應(yīng)則明顯溫柔、平和得多。大多數(shù)正在進(jìn)行此類物業(yè)開發(fā)的開發(fā)商均表示新政策不會(huì)影響到項(xiàng)目的正常計(jì)劃，甚至部分開發(fā)商還提出了反對(duì)意見。

　　一位曾經(jīng)主要投資建設(shè)商住兩用房的開發(fā)商在新政策出臺(tái)后，接受記者采訪時(shí)坦率地表示，“我們現(xiàn)在已經(jīng)放棄商住兩用房的開發(fā)建設(shè)，解不解禁對(duì)公司業(yè)務(wù)沒有影響。但從投資層面來說，新政策對(duì)那些關(guān)注商住兩用房的中小投資者意義重大”。

　　據(jù)其介紹，由于公司此前拿到的土地均為住宅屬性，且地理位置非常優(yōu)越，因此才選擇了商住兩用房的開發(fā)模式。但隨著市場(chǎng)的發(fā)展，客戶對(duì)物業(yè)的需求更加專一，純居住概念已經(jīng)深入人心，因此在城市核心區(qū)域開發(fā)商住兩用房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空間已經(jīng)開始減弱。與此同時(shí)，住宅設(shè)計(jì)與商用房設(shè)計(jì)存在著巨大的差異，能滿足的客戶也非常有限。而雷氏集團(tuán)董事長(zhǎng)雷印華對(duì)“住宅禁商”的解禁表示了反對(duì)意見。在其認(rèn)為，政府應(yīng)該嚴(yán)格遵守土地出讓時(shí)對(duì)地面建筑物使用性質(zhì)的規(guī)定，不應(yīng)該允許住宅從事商業(yè)行為。(賴大臣 仰靜)