隨著上海老齡化程度越來(lái)越高，住房“倒按揭”越來(lái)越引起社會(huì)各方的關(guān)注。“倒按揭”這個(gè)“舶來(lái)品”在國(guó)人的頭腦中越來(lái)越清晰，它的實(shí)施漸行漸近……

　　“倒按揭”從后臺(tái)走向前臺(tái)

　　“倒按揭”又稱“反向住房抵押貸款”，即指房屋產(chǎn)權(quán)擁有者將房子抵押給銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)綜合評(píng)估房產(chǎn)擁有者的年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)有價(jià)值和預(yù)計(jì)人去世時(shí)的房產(chǎn)價(jià)值等因素，然后每月支付房產(chǎn)擁有者一筆固定的資金。期間房產(chǎn)擁有者繼續(xù)獲得居住權(quán)，直至其去世。最后，金融機(jī)構(gòu)將其房產(chǎn)出售，所得房款用于抵消房產(chǎn)擁有者在抵押期間所得到的資金。有的國(guó)家還規(guī)定，若過(guò)后房產(chǎn)升值了，多余資金則歸還房產(chǎn)擁有者家屬。

　　“倒按揭”方式最早起源于荷蘭，至今已有20年余歷史。由于此種方式主要用于擁有房產(chǎn)的老人，又稱“以房養(yǎng)老”模式。隨著我國(guó)進(jìn)入老齡化時(shí)代，“以房養(yǎng)老”越來(lái)越成為社會(huì)一大熱點(diǎn)，不少金融機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)商躍躍欲試。

　　2003年，國(guó)內(nèi)一家知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)率先提出實(shí)施“倒按揭”模式，呼吁盡早將國(guó)外的“以房養(yǎng)老”模式引入國(guó)內(nèi)。

　　2006年2月，上海綠地集團(tuán)在推銷“21世紀(jì)城孝賢坊”樓盤時(shí)推出一個(gè)被稱為“忠孝兩全”的“以房養(yǎng)老”模式，該模式從某角度說(shuō)類似于住房“倒按揭”。

　　2006年3月，上海市人大代表在人代會(huì)上呼吁對(duì)老年人開(kāi)展“以房養(yǎng)老”的嘗試，此舉引起上海市公積金管理中心的注意。該中心政策法規(guī)處表示，將同其他有關(guān)部門開(kāi)展研究,爭(zhēng)取盡快制定一個(gè)初步構(gòu)想。

　　2007年10月，上述國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)擬定一份“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”方案，該方案很快就通過(guò)相關(guān)部門的審批。據(jù)了解，實(shí)施“倒按揭”的具體操作單位則是一家國(guó)內(nèi)的人壽保險(xiǎn)公司。

　　2008年4月，上海市民政局和市老齡辦聯(lián)合召開(kāi)一次關(guān)于如何開(kāi)展“以房養(yǎng)老”的新聞發(fā)布會(huì)，表示上海已對(duì)“倒按揭”這一“不靠子女靠房子”的新型養(yǎng)老模式予以較大的關(guān)注，目前已經(jīng)進(jìn)入正式研究階段。該新聞發(fā)布會(huì)上披露如下信息：

　　我國(guó)80歲以上高齡人口正在以每年100萬(wàn)的速度遞增，老齡化速度在世界上名列前茅。上海是國(guó)內(nèi)第一個(gè)步入老齡化的城市，老齡化比例超過(guò)13.4%,位居國(guó)內(nèi)之首。預(yù)計(jì)到2025年，這一比例將超過(guò)30%。

　　為“倒按揭”算一筆賬

　　不少專業(yè)人士認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”作為一項(xiàng)新興事物能大大提高老年人的現(xiàn)實(shí)生活水準(zhǔn)。如果在金融創(chuàng)新方面能有所作為的話，“倒按揭”完全可以在國(guó)內(nèi)迅速推廣。

　　一位保險(xiǎn)公司人士說(shuō)，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)業(yè)通過(guò)短短15年時(shí)間，今天已發(fā)展到保險(xiǎn)覆蓋生、老、病、死、殘等各個(gè)領(lǐng)域，唯一空白的就是“倒按揭”。目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老保障體系主要由三部分組成，即社保、商業(yè)保險(xiǎn)和企業(yè)年金。其中社保只能保障市民平均生活水平，商業(yè)保險(xiǎn)比較適合年輕人和生活較富裕的人，而企業(yè)年金只有少數(shù)企業(yè)才能享受。如果通過(guò)“倒按揭”方式將老年人擁有的資產(chǎn)通過(guò)配置變成其生活資源之一，則彌補(bǔ)了國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)體系的一大缺口。目前很多“空巢”老人生活水平低下，實(shí)施“倒按揭”一定程度上也能提升其生活水準(zhǔn)。

　　有人替一位63歲老人算了一筆賬：該老婦居住的房子目前市價(jià)為80萬(wàn)元，按上海女性平均期望壽命82周歲的話，老人理論上預(yù)期壽命為19年。19年以后該住房和土地增值估計(jì)約40萬(wàn)元，算去那時(shí)房屋折損30萬(wàn)元，房?jī)r(jià)總價(jià)約90萬(wàn)元。除去房?jī)r(jià)評(píng)估費(fèi)、稅費(fèi)等費(fèi)用，金融機(jī)構(gòu)可按照房?jī)r(jià)的70%支付老人一筆資金。按月度計(jì)算老人每月可獲生活費(fèi)約為2700元，加上自己低保金約350元(2008年8月后執(zhí)行)，老人每月可有3000多元現(xiàn)金可自行支配。盡管只是一個(gè)粗略算法，但老人的實(shí)際生活水平確實(shí)是提高了。

　　實(shí)施“倒按揭”并非一帆風(fēng)順

　　盡管“倒按揭”日漸深入人心，其優(yōu)點(diǎn)也是十分明顯的。但是，若要真正實(shí)行并非易事，至少目前人們還存在不小的爭(zhēng)議。

　　爭(zhēng)議一：社會(huì)反應(yīng)不一

　　目前不少老年人對(duì)“倒按揭”還不甚了解，更談不上“以身試法”。市公積金管理中心近日透露，2007年前曾經(jīng)開(kāi)展過(guò)一次“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)調(diào)查。當(dāng)時(shí)連續(xù)向許多老人寫信征詢意見(jiàn)，結(jié)果不足10個(gè)老人回了信，而愿意報(bào)名者更是寥寥無(wú)幾。據(jù)傳，市公積金管理中心不久在幾個(gè)報(bào)名老人中選出一戶進(jìn)行試點(diǎn)，以后的情況不得而知。

　　作為當(dāng)今時(shí)勢(shì)下的老年人有著不少疑慮和擔(dān)心，其中不乏對(duì)此種模式不了解，也有的擔(dān)心同子女產(chǎn)生不必要的糾葛。更有的表示把房子抵押掉還要好好算計(jì)一下，不少人抱有“千算萬(wàn)算算不過(guò)專業(yè)金融機(jī)構(gòu)”、最終可能吃虧的思想。正因?yàn)樯鐣?huì)對(duì)此反應(yīng)冷淡，致使有關(guān)部門和機(jī)構(gòu)遲遲下不了推出實(shí)施方案的決心。

　　　　爭(zhēng)議二：子女無(wú)法接受

　　眼下國(guó)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉有悖于傳統(tǒng)的倫理親情道德觀念。一位社會(huì)學(xué)教授說(shuō)，歐美人家庭視“倒按揭”為正常現(xiàn)象，但中國(guó)不行。這里的父母對(duì)子女的愛(ài)是無(wú)止境的，造成下一輩要求上一輩越來(lái)越多的單向支持。不少老年人或許會(huì)想，一旦房產(chǎn)抵押掉了，那么家庭的親情也有可能被“抵押”掉了。一方面老年人在感情上無(wú)法接受，另一方面子女們更無(wú)法接受。因?yàn)�，許多年輕人買不起房子，期望通過(guò)繼承父母的房產(chǎn)權(quán)獲得房子�！暗拱唇摇北厝粍儕Z子女的這一房產(chǎn)繼承權(quán)利，可能更加深獨(dú)生子女背景下“空巢”老人的困境，最終遭受損害的還是老年人自己。

　　爭(zhēng)議三：存在多種風(fēng)險(xiǎn)

　　一位銀行業(yè)人士說(shuō)，作為金融機(jī)構(gòu)一般不太愿意推出“倒按揭”項(xiàng)目，其中隱藏諸多風(fēng)險(xiǎn)。

　　正常的房地產(chǎn)按揭是銀行用存在風(fēng)險(xiǎn)的房產(chǎn)(價(jià)值隨市場(chǎng)發(fā)生變化)換來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而“倒按揭”則是銀行用穩(wěn)定的現(xiàn)金流換取風(fēng)險(xiǎn)較大的房產(chǎn)。而且操作“倒按揭”手續(xù)十分復(fù)雜，其中涉及到房地產(chǎn)評(píng)估、利率的不穩(wěn)定、人的壽命預(yù)期、房?jī)r(jià)波動(dòng)造成抵押資產(chǎn)的變化、國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變動(dòng)等許多難題。一旦出現(xiàn)不穩(wěn)定狀況就有可能發(fā)生違約現(xiàn)象，到時(shí)金融機(jī)構(gòu)很難收?qǐng)觥?

　　金融機(jī)構(gòu)還有一大心理障礙，即目前國(guó)內(nèi)的土地使用權(quán)體制。我國(guó)目前住宅土地使用權(quán)期限70年，如果購(gòu)房者花二三十年時(shí)間還清房貸，等到退休后再申請(qǐng)“倒按揭”，那金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)所擁有的年限權(quán)益已所剩無(wú)幾。另外，一旦房子需要拆遷，那“倒按揭”豈非成為無(wú)本之木了嗎？如果對(duì)上述政策和變化沒(méi)有明確規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)會(huì)有積極性嗎？

　　“倒按揭”技術(shù)方面同樣面臨一些“瓶頸”制約：“倒按揭”目前實(shí)行的是“聯(lián)體保險(xiǎn)”，必須同時(shí)計(jì)算夫妻兩人的預(yù)期壽命。對(duì)于這種不可靠的“預(yù)測(cè)”，其技術(shù)難度之大可想而知。

　　該銀行人士認(rèn)為，歐美國(guó)家之所以流行“倒按揭”，這同那里實(shí)行高額的遺產(chǎn)稅有很大關(guān)系，這可以使老人在“以房養(yǎng)老”還是“留下房子”兩者之間較容易地作出選擇。以美國(guó)為例，子女要繼承包括房產(chǎn)在內(nèi)的遺產(chǎn)須繳納60-80%的遺產(chǎn)稅，這就使許多老年人從經(jīng)濟(jì)角度選擇將房產(chǎn)“倒按揭”，子女對(duì)此也少有異議。因此，目前國(guó)內(nèi)還缺少實(shí)施“倒按揭”的生存土壤。(葛頌茂)