據(jù)媒體報道，摩根士丹利計劃出售在上海的部分住宅項目，包括租金昂貴的新天地區(qū)域的100多套酒店式服務(wù)公寓。業(yè)內(nèi)人士表示，外資此舉或源于對房地產(chǎn)市場前景不樂觀，或為緩解次貸危機帶來的困境。

　　一改“只進(jìn)不出”風(fēng)格

　　此次計劃出售的新天地區(qū)域的物業(yè)項目是摩根士丹利2003年購入的，是該行在上海地產(chǎn)市場較早的一筆重要投資。這次行動一改大摩此前5年在中國房地產(chǎn)市場“只進(jìn)不出”的作風(fēng)。

　　據(jù)介紹,摩根士丹利手上的另一項公寓項目“華山夏都”有可能成為另一個出售目標(biāo)。2006年6月，大摩購入高端物業(yè)“華山夏都”A棟116套物業(yè)，涉及金額7.6億元。

　　除大摩之外，花旗也醞釀將一處上海住宅物業(yè)出手。2006年底，花旗名下房地產(chǎn)投資基金將上海閔行區(qū)“漕河景苑”其中兩幢高層小戶型公寓收入囊中。

　　早在去年底，一些外資大行就開始出貨。高盛集團(tuán)作價1.5億美元出售了上海的寫字樓高騰大廈，這棟大樓是高盛于2005年斥資1.076億美元買下的，也是該行在中國大陸樓市首筆大規(guī)模投資。

　　摩根士丹利是涉足中國房地產(chǎn)市場較早的境外投資機構(gòu)，從2003年開始，大摩陸續(xù)在上海砸下數(shù)十億人民幣，涉及商業(yè)廣場、酒店式公寓、大型辦公樓以及項目開發(fā)。大摩還在2006年初發(fā)表一份聲明，自稱可能成為“上海最大的一家全球地產(chǎn)投資者”。

　　2004年下半年，摩根士丹利與復(fù)地集團(tuán)合作，投資約5000萬美元建設(shè)位于黃浦老城區(qū)的“復(fù)地雅園”。2005年6月，大摩以8.46億港元代價收購了上海永菱房產(chǎn)發(fā)展有限公司92%的股權(quán)，從而獲得位于淮海路的“上海廣場”。

　　2005年9月，摩根士丹利與上海盛融投資有限公司聯(lián)合以9000萬美元對價成功收購上海世界貿(mào)易大廈。2006年7月，摩根士丹利與浙江綠城集團(tuán)簽約，以19.6億元人民幣的價格接手了位于上海市南京西路的東海廣場。2007年初，大摩與合作伙伴永業(yè)集團(tuán)再度以13億元人民幣獲得上海盧灣區(qū)核心地區(qū)一塊商業(yè)用地并共同開發(fā)。

　　“多”“空”說法令人眼花繚亂

　　這些動作讓人不禁想起9月以來外資大行發(fā)表的有關(guān)中國房地產(chǎn)市場的各類報告。9月3日，摩根士丹利大中華區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家王慶在研究報告中表示看好中國房地產(chǎn)業(yè)，認(rèn)為隨著出口放緩，房地產(chǎn)如失去其作為經(jīng)濟增長的引擎地位，很容易引發(fā)中國經(jīng)濟硬著陸，預(yù)測樓市政策可能會在明年一季度有所松動。

　　王慶稱，中國房地產(chǎn)行業(yè)不存在價格泡沫，房屋價格相對家庭收入從1997年以來下滑顯著，房屋購買能力從2003年以來都處于較穩(wěn)定的水平。他認(rèn)為房屋的平均價格沒有比5年以前更貴，因為家庭收入的平均增長速度比價格增長速度更快。

　　9月12日，摩根士丹利又發(fā)布一份與之相悖的研究報告，高調(diào)唱空中國房地產(chǎn)。該報告稱，中國大城市的房價已經(jīng)急跌，房地產(chǎn)行業(yè)崩盤的可能性很高，而且可能會對銀行業(yè)的盈利表現(xiàn)造成重大沖擊。

　　報告指出，房地產(chǎn)商減價促銷的情況已在內(nèi)地多個主要城市出現(xiàn)，中國房地產(chǎn)龍頭萬科企業(yè)帶頭降價25%-30%。香港上市的雅居樂也表示，年初至今已降價10%-15%，并調(diào)降今明兩年銷售量目標(biāo)逾30%，地產(chǎn)市場上半年遭受嚴(yán)峻考驗，下半年也難有突破。

　　幾乎在同時，高盛也發(fā)布研究報告指出，中國房地產(chǎn)不良貸款風(fēng)險將在今年第四季度和2009年上半年開始顯現(xiàn)。報告認(rèn)為，中國樓市疲軟沖擊銀行業(yè)的最壞時候還沒到來。因為房產(chǎn)業(yè)的成交量持續(xù)下滑，購屋者信心減弱，空屋率持續(xù)增加與毛利率下降，將導(dǎo)致開發(fā)商遭遇現(xiàn)金流困擾，銀行業(yè)中的房地產(chǎn)不良貸款風(fēng)險將大為提高。

　　隨后，雷曼兄弟中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家孫明春在一份最新報告中稱，中國房地產(chǎn)市場正處在壓力之下，市場供給過剩，潛在庫存或需三四年才能消化，大城市的住房承受能力正在惡化，未來幾個月房價應(yīng)該會繼續(xù)下跌，并持續(xù)至明年下半年。孫明春同時表示，長期來看中國房地產(chǎn)市場將繼續(xù)增長，成長會持續(xù)20至30年。

　　大行研究報告看法不一，甚至前后矛盾，行動更是撲朔迷離。本月初有媒體報道，摩根士丹利正在籌建一個規(guī)模約為100億美元的房地產(chǎn)基金，其中15億美元以上的資金將在未來幾年投向中國，目標(biāo)是上海等大城市的房地產(chǎn)項目。

　　對于這些相悖的動向，有分析人士認(rèn)為，大摩出售在華物業(yè)或為緩解眼前困境，華爾街各大投行因次貸危機遭受重創(chuàng)，貝爾斯登、雷曼兄弟和美林已相繼倒下，摩根士丹利處境也不容樂觀，出售已獲得盈利的在華物業(yè)可以緩解困境，可能并非完全看空中國房地產(chǎn)市場。(記者 萬晶)