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廣州樓市出現(xiàn)低首付 造就“三贏局面”?

2008年12月17日 11:12 來(lái)源:第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 發(fā)表評(píng)論

  其實(shí)早在今年初,廣州就已經(jīng)出現(xiàn)“猶抱琵琶半遮面”的低首付。當(dāng)時(shí)包括富力地產(chǎn)(02777.HK)、時(shí)代集團(tuán)、利海集團(tuán)等大中型開(kāi)發(fā)商,均推出可以先付一成首期,余款在3個(gè)月內(nèi)補(bǔ)齊的優(yōu)惠方式。

  但是由于當(dāng)時(shí)樓價(jià)并未跌到合理水平,以及在銀根尚未放松的背景下,3個(gè)月內(nèi)付清三成首期對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)短期壓力仍然較大,因此低首付促銷(xiāo)并未出現(xiàn)立竿見(jiàn)影的效果。

  這一階段的低首付促銷(xiāo),則將銀行綁上了戰(zhàn)車(chē)。有開(kāi)發(fā)商內(nèi)部人士透露,目前實(shí)行低首付的樓盤(pán),買(mǎi)家剩余的首付款是由發(fā)展商墊付給銀行,并同時(shí)和銀行簽訂了“無(wú)條件回購(gòu)”協(xié)議,即在未出房產(chǎn)證之前,買(mǎi)家若出現(xiàn)斷供情況,發(fā)展商回購(gòu)房產(chǎn)。如果出了房產(chǎn)證后,買(mǎi)家出現(xiàn)了斷供,則由銀行負(fù)責(zé)收回房產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)。

  目前來(lái)看,由于銀根放松,低首付重出江湖,似乎造就了三贏局面。在開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),促銷(xiāo)效果理想,幫助年底回籠資金。從購(gòu)房者來(lái)說(shuō),可以提前實(shí)現(xiàn)置業(yè)夢(mèng)想,降低入市門(mén)檻。從銀行來(lái)說(shuō),可以增加業(yè)務(wù)量,令低迷了整年的業(yè)績(jī)出現(xiàn)起色。

  但是,仔細(xì)分析就可以發(fā)現(xiàn)。其實(shí)低首付對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō),前期的供樓壓力更大了。購(gòu)買(mǎi)一手樓,余下的首付需要業(yè)主在兩年內(nèi)分期還清。即使是只需繳納最低額度的3萬(wàn)元余額,每月也多出1000多元的支出。加上月供后每月要支出3300元左右。根據(jù)按揭業(yè)人士的說(shuō)法,很可能這種月供金額已經(jīng)接近此類(lèi)促銷(xiāo)目標(biāo)消費(fèi)群體月收入的50%,存在斷供風(fēng)險(xiǎn)。

  而對(duì)于銀行來(lái)說(shuō),表面上來(lái)看似乎由于開(kāi)發(fā)商承擔(dān)了回購(gòu)責(zé)任,低首付沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。但是如果開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂,銀行很可能會(huì)遭遇類(lèi)似“深圳斷供第一案”的尷尬。追討貸款?沒(méi)有支出太多成本的炒家止蝕,不肯繼續(xù)供樓。希望通過(guò)拍賣(mài)回收資金?只要市價(jià)繼續(xù)下跌超過(guò)10%,這些物業(yè)就會(huì)成為手中的負(fù)資產(chǎn)。

  對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),其實(shí)唯一的風(fēng)險(xiǎn)就是業(yè)主斷供,導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商要回購(gòu)物業(yè)。但是,如果在交樓前回購(gòu)房產(chǎn),相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商九折回收,但是仍然可以原價(jià)出售,甚至隨著市場(chǎng)回暖而調(diào)高售價(jià)。如果是交樓后業(yè)主斷供,它早已套現(xiàn)資金,抽身事外。(亦吾)

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