3月16日，《中華人民共和國物權(quán)法》高票通過并將于10月1日起施行�！段餀�(quán)法》在因不動產(chǎn)權(quán)利行使以及物業(yè)管理糾紛方面具有極大現(xiàn)實意義。該法的頒布，為廣大業(yè)主維權(quán)提供具體的法律依據(jù)。時報記者邀請有關(guān)法律專家，結(jié)合《物權(quán)法》細(xì)則對近年來發(fā)生在廣州的一些糾紛進行分析，希望能給業(yè)主提供借鑒經(jīng)驗：以后碰到類似個案，將可依法得到解決。

　　物管類

　　業(yè)主有權(quán)更換物管

　　關(guān)鍵詞：物管打人

　　事件：業(yè)委會舊物管打群架

　　2007年3月4日早上8時，番禺區(qū)海濱花園小區(qū)業(yè)主委員會與俊邦物業(yè)管理公司因物管交接問題起沖突，雙方發(fā)生群毆，兩名保安甚至毆打現(xiàn)場采訪的攝影記者。

　　小區(qū)業(yè)委會李先生告訴記者，舊物管俊邦物業(yè)管理公司答應(yīng)把鑰匙移交業(yè)委會，但給的6把鑰匙中沒有一把能開物管對外辦公房的門。據(jù)介紹，這兩間被舊物管“霸占”的房子沒有房產(chǎn)證，屬違章建筑，以前是房產(chǎn)商規(guī)劃的消防通道，后來蓋成了管理處辦公用房。

　　不過，俊邦物業(yè)管理公司尹主任表示，該公司2月14日零時已經(jīng)把管理權(quán)移交給業(yè)委會，并退還了2月13日后收取的管理費，只剩下兩間對外辦公房未交接。原因是兩間辦公用房是他們向房產(chǎn)商租的，不在交接范圍之內(nèi)。

　　律師點評

　　廣東卓信律師事務(wù)所律師朱永勝分析稱，《物權(quán)法》第八十一條規(guī)定：“對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換�！�

　　更換物業(yè)管理公司是業(yè)主的法定權(quán)利，如果被更換的物業(yè)管理公司拒不辦理移交，可以由業(yè)主委員會起訴該物業(yè)管理公司，要求其移交與物業(yè)管理相關(guān)所有的資料和物業(yè)專用房產(chǎn)。

　　就該糾紛而言，如果屬于開發(fā)商擅自改變了該2間房屋用地規(guī)劃用途的，可以向規(guī)劃行政主管部門舉報，要求予以拆除，恢復(fù)原狀。

　　小區(qū)車位類

　　車位歸誰要看合同

　　關(guān)鍵詞：車位歸屬

　　事件：小區(qū)取消月保臨保車位

　　自去年底開始，江燕路南景苑沒有固定車位的私家車開始被拒小區(qū)門外，于是“有車一族”下班后，都分秒必爭地往家里趕，街頭巷尾全成了“流浪車”苦覓的露宿點。

　　據(jù)了解，目前有不少小區(qū)開始取消月保臨保，業(yè)主們認(rèn)為這有逼買車位、炒賣車位的嫌疑，但物管表示，這是出于為了讓更多的業(yè)主可以享受更好的小區(qū)環(huán)境而作出的決定。

　　據(jù)了解，在去年12月底業(yè)主曾就小區(qū)恢復(fù)臨保等問題與物管處交涉。物管處有關(guān)人士表示將在元旦后兩天內(nèi)給予答復(fù)。但今年1月4日，該處的有關(guān)人士在業(yè)主投訴后，表示別的許多小區(qū)也是實行這種措施，此舉主要是考慮到更多沒車的業(yè)主的利益。因為之前發(fā)放的調(diào)查顯示，只有7%左右的業(yè)主愿意開放小區(qū)道路為臨保車位，另外超過一半的業(yè)主認(rèn)為開放車位會有不便。

　　但業(yè)主質(zhì)疑該調(diào)查數(shù)據(jù)的真實性，他們認(rèn)為是為了逼業(yè)主買車位才有這種措施出臺。據(jù)了解，該小區(qū)的車位達(dá)到16萬～17萬元/個，買了車位后每月還要交管理費。另外有業(yè)主透露，有部分業(yè)主在小區(qū)內(nèi)購進大量停車場進行炒價，最多的一家甚至買了10個車位，他們打算以每月600元～700元的高價進行出租。業(yè)主認(rèn)為，物管處在某些方面助長了炒車位的風(fēng)氣。

　　律師點評

　　廣東君和政通律師事務(wù)所的黃海波律師認(rèn)為，出現(xiàn)上述情況，首先業(yè)主可以到相關(guān)部門去查閱該小區(qū)的車位所屬權(quán)到底是小區(qū)業(yè)主還是發(fā)展商。如果當(dāng)初立項規(guī)劃和出售房子的時候小區(qū)的車位已經(jīng)作為公共分?jǐn)偯娣e出售，那么發(fā)展商和管理公司這樣的做法是絕對違背了新出臺的《物權(quán)法》。而如果該小區(qū)的車位當(dāng)初一直都是單獨劃分出來，而在售樓的時候發(fā)展商也并沒有把車庫作為公共分?jǐn)偯娣e出售，那么發(fā)展商重新出售車位的做法就是屬于合理合法的。

　　但是，這也并不代表某些業(yè)主在購買多個車位以后可以隨意抬高價格向其他業(yè)主出租，黃海波表示任何的公開經(jīng)營都必須有資質(zhì)認(rèn)可，同時需要嚴(yán)格按照物價部門的規(guī)定的價格范圍收費，如果此兩方面任何一方面欠缺，業(yè)主可以向物價部門投訴。

　　而關(guān)于小區(qū)道路是否能作為臨時停車之用，黃海波認(rèn)為，小區(qū)道路作為業(yè)主購樓時的公共分?jǐn)偅瑯I(yè)主在不影響其他業(yè)主以及消防等的情況下確實有權(quán)作主變更為適當(dāng)用途，包括作為臨時停車之用。但是這個用途的變更就必須要通過業(yè)主委員會，然后有大部分業(yè)主的同意后經(jīng)由業(yè)委會與發(fā)展商和管理公司溝通。如果管理公司堅決不同意，在絕大部分業(yè)主同意的情況下，業(yè)委會甚至有權(quán)更換管理公司。

　　建筑所有權(quán)類

　　道路變車場收益歸業(yè)主

　　關(guān)鍵詞：小區(qū)道路經(jīng)營權(quán)

　　事件：小區(qū)道路變收費車位

　　海珠區(qū)英豪花園有業(yè)主投訴，一年多前，該樓盤物業(yè)管理公司在沒有征得小區(qū)業(yè)主同意的情況下，將小區(qū)原本用作車輛通行的道路劃作停車場，并進行收費。在收費很久之后，物業(yè)管理公司才正式向有關(guān)部門申請設(shè)立收費停車場的許可證。自從在小區(qū)道路上設(shè)立停車場以來，已發(fā)生了多起小車撞人交通事故，而且由于120急救車在小區(qū)道路上遇到車輛阻塞，不能靠泊在一位高血壓和冠心病危重病人的住處下，以致阻延了對病人的搶救。

　　律師點評

　　廣東博厚律師事務(wù)所詹禮愿律師表示，新的物權(quán)法明晰了類似公共道路、綠地、車庫等部分的產(chǎn)權(quán)�！段餀�(quán)法》第七十三條指出，“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。”第七十四條第三款指出，“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有�！�

　　目前廣州停車緊張的情況普遍存在，為緩解停車難的問題，不少小區(qū)將公共通道劃作停車位。新物權(quán)法第七十四條暗含允許這一情況存在的意思。但需要指出的是，道路劃為停車位必須以不影響小區(qū)居民的安全通行為首要原則，此外，物管占用小區(qū)道路用作收費停車位所取得的收益歸全體業(yè)主所有。如果物管以承包或報酬等方式經(jīng)營道路停車位，則扣除物管成本后的收益歸業(yè)主所用；如果物管經(jīng)營道路停車位的成本來自小區(qū)物業(yè)管理收取的管理費，則收益無條件歸業(yè)主所有。

　　小區(qū)道路屬業(yè)主共有

　　關(guān)鍵詞：小區(qū)道路歸屬

　　事件：小區(qū)道路或被改為市政路

　　2005年9月2日，祈福新村物業(yè)管理部門通過小區(qū)內(nèi)部電視向所有業(yè)主發(fā)布公告，稱有關(guān)部門要將小區(qū)的福怡路和祈福大道兩條道路改作市政交通要道。后經(jīng)業(yè)主了解，改建的市政路是一條準(zhǔn)高速公路，原本封閉的小區(qū)環(huán)境將被肢解。

　　律師點評

　　廣東博厚律師事務(wù)所詹禮愿律師認(rèn)為，新《物權(quán)法》第七十三條指出，“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。”小區(qū)道路是否能被劃作市政路，這要視乎樓盤規(guī)劃書中是否已指出部分道路屬于市政道路，全體業(yè)主是否已經(jīng)為這些道路支付地價等，這些都是很重要的因素。如果小區(qū)路已經(jīng)列入買地合同的出讓面積范圍，那么這些小區(qū)道路所有權(quán)屬于業(yè)主，不可能再被劃作是市政路。