【策劃人語】
從房地產(chǎn)交易市場、住房保障體系、樓市金融格局，再到今天的土地市場摸底調(diào)查。我們《上證·地產(chǎn)投資》的“樓市揭黑錄”系列也走到了尾聲。這一期，我們著重剖析和試圖擊碎的，是那些長久以來籠罩在房地產(chǎn)市場的源頭——土地市場的陰霾和黑洞，那些糾葛和纏繞在土地儲備和出讓領域的不良現(xiàn)象。正是因為這些暗箱的存在，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展遭遇到了根本的阻力。
頑疾不除，房地產(chǎn)調(diào)控依舊難免“空調(diào)”的風險；黑洞不滅，百姓安居的源頭哪有活水來？
權力尋租 儲備階段“國資流失”
“如今真正的土地黑幕多存在于儲備環(huán)節(jié)�！蓖恋貙＜艺铝謺蚤_門見山。盡管公開招拍掛制度實施后，經(jīng)營性用地的出讓表面上已經(jīng)實現(xiàn)透明化，但眾多前后環(huán)節(jié)仍留有“協(xié)議”性質。此間，有地方的農(nóng)民可能因土地流失而更加貧困，有購房者可能因土地升值而透支購房支出，有開發(fā)商可能因土地倒手而一夜暴富，有部分掌權人可能因土地交易而中飽私囊……
2006年9月5日，國務院正式下發(fā)《關于加強土地調(diào)控有關問題的通知》，概括當前主要土地問題為建設用地總量增長過快，低成本工業(yè)用地過度擴張，違法違規(guī)用地、濫占耕地現(xiàn)象等。
章林曉分析，由上述提法可知，目前加強土地調(diào)控的側重點并不是房地產(chǎn)一個方面，而是著力于整個宏觀經(jīng)濟的土地資源保護，并打擊各類以地生財?shù)耐恋剡`法行為�！巴恋貎洵h(huán)節(jié)、規(guī)劃調(diào)整和土地審批是滋生腐敗的主要方面�！闭铝謺苑Q。
了解土地儲備流程，需要以2004年的經(jīng)營性用地全部實現(xiàn)公開招拍掛出讓的“8.31大限”為節(jié)點�！巴恋貎洵h(huán)節(jié)的不透明一直是土地市場最大的黑洞，但是形式在‘8.31大限’前后各有不同�！睂＜冶硎�。
北京一家開發(fā)商就介紹，在實行全部招拍掛以前，土地的來源主要是工廠、舊城改造、集體土地征用為國有土地，或從其他開發(fā)商手里買的二手地。由于土地市場信息的不透明與不對稱，能夠掌握這些資源的人會搶先控制大家想要的地皮，而且拿地的成本也比較低�！案鞣N關系在土地市場起到了決定性的作用�！边@位開發(fā)商稱，“一塊地皮沒關系的人拿5億元，有關系的人拿3億元甚至2億元�！�
正因為土地市場并未完全透明公開，開發(fā)商經(jīng)常通過各種關系進行土地的囤積、炒賣，以牟取暴利，最終導致土地價格的隱密性和爆炸式的增值�！按舜螄抑攸c提出工業(yè)用地也要實現(xiàn)招拍掛，就是因為此前工業(yè)用地在協(xié)議出讓的階段，存在類似上述權錢交易的黑幕。”專家表示。
更有開發(fā)商向記者表示，盡管不少重要城市已經(jīng)實現(xiàn)大部分土地的公開招拍掛出讓，仍有大量中小城市的土地出讓存在由地方政府“意向”企業(yè)拿地的現(xiàn)象。南京一家開發(fā)商就稱，通過各種關系將工業(yè)用地轉為其他建設用地，或以“租用農(nóng)村集體性質土地”的名義占耕地為建設用地的做法屢見不鮮。
公開出讓 “透明”后也有“黑手”
為了各自的利益，開發(fā)商與一些政府部門的土地“聯(lián)誼”還存在于招拍掛的公開出讓環(huán)節(jié)。
土地專家章林曉介紹，一宗土地在招拍掛前必定得做好規(guī)劃，也就是說，這宗土地價值幾何是對應于一定規(guī)劃條件的，比如建筑密度、容積率、公建面積、綠化率等等，而當規(guī)劃條件發(fā)生變化，土地使用權的價格也會相應發(fā)生變化。于是，一些與政府部門達成“默契”的開發(fā)商就可以上演規(guī)劃的“偷梁換柱”，即在土地招拍掛出讓時設定一個規(guī)劃條件，到實際建設時，卻成為另一個規(guī)劃條件。一些小區(qū)莫名其妙地綠地減少、樓層增加等，都是這種規(guī)劃變更的結果。
“當規(guī)劃失去了嚴肅性，可以不受限制地隨意變更，那么，在表面‘價高者得’的原則之下表現(xiàn)出的‘公正、公平、公開’的‘招拍掛’出讓就沒有了意義。”市場人士嚴肅地表示。
此外，土地招拍掛出讓中的另類做假還體現(xiàn)在意向方的鎖定。即在土地招拍掛出讓時，先以苛刻的規(guī)劃條件“嚇跑”以正常途徑進入的有意向的開發(fā)商，而只留下那些“心中有底”的、與一些部門和官員達成“默契”的企業(yè)�；蛘哐堃恍┰敢狻坝亚榭痛钡拈_發(fā)商，幫助炒高價格，將土地高額托付給“外來戶”。
華中某三線城市的一家開發(fā)商就向記者反映，因為是作為外地企業(yè)首次進入該市，在一次土地的公開競拍中明顯感受到另一家小企業(yè)的緊跟叫價，“直到我們最后拿到了那幅土地的使用權，才發(fā)覺價格已經(jīng)高出太多了�！痹撻_發(fā)商感慨，“說不好是不是那家小企業(yè)有意來抬高價格，但土地交易中，‘托’是一直存在的�！�
地方政府 勿做不良企業(yè)“代理商”
在土地黑幕中，一些地方政府往往扮演著重要角色，每一位參與其中的市場人士都感慨頗深。如本月，國土資源部發(fā)布了2006年全國土地違法案件查處情況通報。通報顯示：去年查處結案9萬多件，被處理的相關責任人近3600人，90%以上土地違法案件與地方政府相關。
華東某小城市的開發(fā)商向記者介紹，2000年，某區(qū)政府以招商引資名義將這家廣東企業(yè)引入該區(qū)，開發(fā)建設以餐飲為主的大型商業(yè)項目。但隨著土地價格的直線上漲，地方政府開始考慮這塊位置極佳的土地可以發(fā)揮更大的升值功能，于是以“四證不全”為由收回土地，甚至不惜強行拆除已經(jīng)開始經(jīng)營的物業(yè)，并動用稅務、公安等部門查處該開發(fā)商，迫使其簽訂退出協(xié)議�！昂献鞒跗�，地方政府承諾先開工再協(xié)助辦理‘四證’，現(xiàn)在‘四證不全’成了他們清除項目的理由�！遍_發(fā)商無奈地表示。
的確，與違法違規(guī)并行的還有在“合法合規(guī)”面貌下的土地問題。據(jù)統(tǒng)計，一些城市目前的地方財政50%以上來自土地收益。雖然宏觀調(diào)控下，有關部門已經(jīng)提出不再將GDP和招商引資作為地方政績考核的唯一依據(jù)，但是業(yè)內(nèi)人士稱，“以地生財”的現(xiàn)狀在短期內(nèi)不會有很大改觀。
另外，宏觀調(diào)控過程中可能出現(xiàn)的新的土地黑幕也令市場人士擔憂。例如根據(jù)去年“國六條”中提出的“限地價、限房價”的住房調(diào)控原則，原本唯價格論的單一土地出讓標準變得繁雜而軟性。“這就可能為開發(fā)商和地方政府尋找新的尋租空間提供方便�！庇惺袌鋈耸勘硎�。
土地專家章林曉評價，土地違法特別的一個誘因，在于一些政府依法行政狀況不佳。在公共財產(chǎn)的“委托代理”關系中，可能出現(xiàn)代理人即地方政府受利益驅動將公權私化、通過設租而私分公益的可能，這種私化與私分不僅表現(xiàn)為極端的個人中飽私囊，而且更廣泛地表現(xiàn)為單位、部門、地方聯(lián)合謀求局部利益。另一方面，在目前我國行政法治化程度不高、地方政令時常有不暢的情況下，實現(xiàn)多部門的積極有效協(xié)調(diào)配合，并非易事。(柯鵬 于兵兵)
