主持人 本報記者 陸婭楠

　　嘉 賓 顧云昌：中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長、建設(shè)部住房政策專家委員會副主任

　　劉洪玉：清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長

　　住房具有雙重屬性——

　　住房問題不僅僅是經(jīng)濟問題，還是社會問題

　　記者：當前我國房地產(chǎn)市場中的核心問題是什么？應(yīng)該如何正確看待群眾十分關(guān)心的房價問題？

　　顧云昌：房價問題是住房問題的一部分，但不是住房問題的全部，這兩者更不可以混為一談。房價問題實際上是市場問題，和肉價、車價一樣，主要由市場供求關(guān)系決定。住房問題則不僅僅是經(jīng)濟問題，還是社會問題，甚至會成為政治問題。

　　房價可以通過市場調(diào)控而達到平穩(wěn)，而住房則要通過全社會的努力來解決，需要兩條腿走路，一條腿是市場化，另一條腿是保障性。

　　房地產(chǎn)市場具有很強的區(qū)域特性，它的供應(yīng)彈性系數(shù)很小，而需求彈性系數(shù)很大。舉個例子，外地的房子不可能移到北京來，但是京外的人卻可以隨時來北京買房，因此大城市容易出現(xiàn)房子供不應(yīng)求的局面。當一種商品供不應(yīng)求的時候，價格怎么會不上升呢？許多人的思維停留在計劃經(jīng)濟時代。那個時候，房子是政府與單位統(tǒng)建統(tǒng)分，房價由成本決定。如果現(xiàn)在仍然只用成本計算房價，并認為房子價格遠超了成本，不合理，那就成問題了�，F(xiàn)在是市場經(jīng)濟，供求決定價格，特別在供不應(yīng)求的狀態(tài)下，就不完全由成本決定房價，更不可能用政府指令規(guī)定商品房房價。

　　劉洪玉：不錯，住房的社會屬性決定它是必需品；住房的經(jīng)濟屬性又使它成為一種投資品，是家庭財富的重要組成部分，也是家庭資產(chǎn)保值增值的重要手段，住房的這種雙重屬性使得住房問題極為特殊。

　　當前我國房地產(chǎn)市場中的核心問題，是住房價格上漲過快。這既有房地產(chǎn)市場內(nèi)部的原因，如供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、供給者行為不規(guī)范等導(dǎo)致的有效供給不足，投機和投資性購房比例較大、住房超前消費行為導(dǎo)致的住房需求過旺，二手房市場不發(fā)達使住房供應(yīng)嚴重依賴新建商品住宅市場。也有房地產(chǎn)市場外部的原因，如經(jīng)濟持續(xù)高速增長、加速城市化、勞動力和資本向大城市單向流動、流動性過剩、公共住房制度不完善等。

　　市場供求矛盾突出——

　　買房置業(yè)需求是膨脹性的，但房屋供應(yīng)不可能是無限制的

　　記者：怎樣看待目前房地產(chǎn)市場上呈現(xiàn)出的供求矛盾？是什么原因造成了這種“供不應(yīng)求”的局面？

　　顧云昌：從需求方面來看，買房置業(yè)需求是膨脹性的。對房子的需求有兩方面，一方面是持續(xù)旺盛的自住性置業(yè)需求，另一方面是勢不可擋的投資性置業(yè)需求。流動性過剩導(dǎo)致大量資金投到樓市。銀行存款利率太低，而目前普通百姓的投資渠道又太有限，因此大量資金涌向了樓市和股市。

　　再看供給，房屋供應(yīng)不可能是無限制的。這主要源于土地供應(yīng)量的收緊和商品住宅土地開發(fā)增速的放慢，以及其它多種因素造成的住宅竣工速度放慢。

　　收緊銀根、增加稅收，在遏制炒樓的同時，也在一定程度上減少了二手房等存量房的流通，加劇了樓市的供不應(yīng)求。同時，所增提的稅收還可能被轉(zhuǎn)嫁到買房者身上，造成中低收入者的買方成本再次提高。

　　穩(wěn)定住房價格的關(guān)鍵在土地。應(yīng)加大供應(yīng)，盤活存量，還要提高容積率，認真探索城鄉(xiāng)建設(shè)用地統(tǒng)籌高效利用。全國農(nóng)村人均建設(shè)用地達200平方米／人，而城市約為人均80—100平方米，相當于一個進城農(nóng)民工的閑置住宅用地可以解決兩個城市居民的住房用地，因此如何將農(nóng)村大量閑置建設(shè)用地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地，多提高土地供應(yīng)量，也是亟須深刻思考的改革問題。

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