房地產(chǎn)投資增速將略有減緩。在政府控制房價、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺的背景下，地方政府過度的投資沖動將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。與此同時，加息、提高存款準備金率等措施所導致的房地產(chǎn)開發(fā)貸款與消費貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國家針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策落實到位，未來2—3年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將略有減緩，但估計不會低于20%。

　　市場供求不平衡矛盾將繼續(xù)存在。近年來針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策中影響需求變動的因素主要有：上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購房與投機性購房、控制拆遷規(guī)模等。在當前我國居民居住水平普遍較低，房地產(chǎn)市場以首次購房與改善住房等真實需求為主的背景下，以上政策對未來2-3年房地產(chǎn)市場的真實需求影響不大。但是，由于人民幣升值的預期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來2-3年我國部分地區(qū)房地產(chǎn)市場的投資性需求仍將有所提高。因此可以預測，未來2—3年我國房地產(chǎn)市場的需求將繼續(xù)迅速增長。

　　從供給看，近期出臺的提高存款準備金率、存貸款利率和項目資本金比例、嚴格土地管理、控制拆遷規(guī)模等宏觀政策都在一定程度上減緩了房地產(chǎn)市場的供給增速。在國家控制投資規(guī)模、緊縮“銀根”、“地根”的宏觀調(diào)控政策不可能有根本改變的情況下，未來2-3年全國房地產(chǎn)市場的供給增速將略有減緩。房地產(chǎn)市場供求發(fā)展不平衡的矛盾將繼續(xù)存在。

　　房地產(chǎn)價格將保持上升趨勢。從對供求關(guān)系的分析可以判斷，未來2—3年我國房地產(chǎn)價格仍將保持上升的趨勢，原因是：

　　第一，房地產(chǎn)市場供求發(fā)展不平衡的矛盾(特別是需求將繼續(xù)迅速增長的趨勢)必然反映在房價的持續(xù)增長上；

　　第二，近年來地價、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來的開發(fā)成本增加將推動房價上漲；

　　第三，從經(jīng)濟學理論來看，房價的運動趨勢和國民經(jīng)濟增長率以及居民可支配收入正相關(guān)。目前我國經(jīng)濟高速發(fā)展，居民收入持續(xù)增加、除非遭遇金融危機，經(jīng)濟增長趨勢被迫中斷，否則房價的運行趨勢只會上升，而不可能下降。

　　普通住房供應(yīng)量將上升，高檔住宅供應(yīng)量將減少。為了合理引導住房建設(shè)與消費，國家在規(guī)劃審批、信貸、稅收等方面對中小套型、中低價位的普通住房給予了優(yōu)惠的政策支持，并明文規(guī)定了享受優(yōu)惠政策的普通住房的具體標準。未來2—3年，隨著各地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控細則的相繼出臺，目前房地產(chǎn)市場上大戶型、低密度住宅占比偏高的狀況將改變，中低價位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟適用房與廉租房的供應(yīng)將有所增加。

　　東部地區(qū)仍將是投資的主要區(qū)域，中西部地區(qū)將保持較快投資增速。長期以來，我國東部地區(qū)經(jīng)濟較為發(fā)達，高收入人口較多，人均GDP與收入水平明顯高于中、西部地區(qū)，一直是房地產(chǎn)開發(fā)投資的重點區(qū)域。中西部地區(qū)相對低廉的土地價格、人工成本、具有上升潛力的房地產(chǎn)價格以及由此產(chǎn)生的較高的房地產(chǎn)收益預期也對開發(fā)商產(chǎn)生了強大的吸引力，近年來東部房地產(chǎn)投資資金部分向中西部中心城市轉(zhuǎn)移，為中、西部地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)提供了強勁的增長動力，未來2—3年，這一趨勢仍將繼續(xù)。東部地區(qū)在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資中的占比將繼續(xù)下降，中、西部地區(qū)將繼續(xù)保持較快的投資增速，在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資中的占比將有所提高。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)重組將向縱深推進。利潤率的下降、宏觀調(diào)控帶來的銷售速度放緩以及信貸的收縮將使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力空前加大，從而形成一個自動淘汰機制�？梢灶A見未來2-3年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的并購將在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上得以延續(xù)并進一步發(fā)展，以獲取資源為目的的并購仍將是主流。有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過并購與重組逐步擴大市場份額；一些缺少土地與資金支撐的中小開發(fā)商、不具備專業(yè)素質(zhì)和能力而只是憑借有利時機以資金合作方式從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中分一杯羹的企業(yè)、一些高負債公司有可能被兼并或破產(chǎn)。而無論是強強聯(lián)合，還是強弱結(jié)合，都是通過進行土地、資金、人力、品牌等資源的整合追求資源利用最大化，達到企業(yè)雙贏甚至多贏的目標。

　　大企業(yè)轉(zhuǎn)移目標市場將帶動東部二、三線城市市場發(fā)展。國內(nèi)的大型房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)從一線城市起家，因此目前北京、上海、廣東、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、天津、四川等一線中心城市基本主導了全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。隨著一線城市土地供應(yīng)量的減少，拿地門檻逐漸提高，地方政府對開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)與土地出讓金的支付條件等都進行了嚴格的控制，競爭將更加激烈。在此背景下，部分開發(fā)企業(yè)將轉(zhuǎn)移戰(zhàn)線，大力開拓東部二、三線城市市場，并逐漸向全國延伸，從而帶動這些城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

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