“長線而言，房地產(chǎn)投資收益比股票等投資收益穩(wěn)定，比固定收益投資回報率高，符合保險公司穩(wěn)健投資原則。2008年，在保險業(yè)業(yè)績大幅上升的條件下，保險公司會更多選擇房地產(chǎn)這樣相對穩(wěn)健的物業(yè)進行投資�！�

　　一直在內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)上空盤旋的保險資金，近期十分活躍，積極尋求與合作伙伴開展土地開發(fā)、工程建設(shè)、商業(yè)物業(yè)長期投資等相關(guān)項目合作。

　　近日，中國平安保險(集團)有限公司(2318.HK，601318.SH，下稱“中國平安”)和金茂集團聯(lián)合入主了北京最大爛尾項目“嘉利來大坑”。

　　對此，全球五大代理行之一第一太平戴維斯物業(yè)顧問(上海)有限公司董事長劉德?lián)P在接受《第一財經(jīng)日報》采訪時表示，中國平安旗下平安信托投資有限公司(下稱“平安信托”)、中國太平洋保險(集團)股份有限公司(601601.SH，下稱“中國太�！�)等機構(gòu)頻繁與地產(chǎn)代理行接觸，四處尋找和談判可收購的物業(yè)，投資物業(yè)的類型選擇長期持有的經(jīng)營性物業(yè)。“目前，保險資金主要以股權(quán)或自用物業(yè)的方式曲線介入房地產(chǎn)業(yè)。以平安信托為例，進軍地產(chǎn)的野心躍然而出�！�

　　劉德?lián)P說，目前，中國內(nèi)地的保險資金還暫時不能直接投資房地產(chǎn)業(yè)，被“保險資金禁投政策”制約。不過，準(zhǔn)進是遲早的事情，一旦保監(jiān)會“開綠燈”，放開保險資金直接投資房地產(chǎn)領(lǐng)域，中國平安、中國太保將獲得先發(fā)優(yōu)勢。

　　曲線進入房地產(chǎn)

　　劉德?lián)P認(rèn)為，鑒于保險資金目前不能直接投資房地產(chǎn)的政策限制，平安信托將基建投資、地產(chǎn)物業(yè)投資與持有運營成為其主打投資業(yè)務(wù)。

　　“長線而言，房地產(chǎn)投資收益比股票等投資收益穩(wěn)定，比固定收益投資回報率高，符合保險公司穩(wěn)健投資原則。2008年，在保險業(yè)業(yè)績大幅上升的條件下，保險公司會更多選擇房地產(chǎn)這樣相對穩(wěn)健的物業(yè)進行投資�！眲⒌�?lián)P稱。

　　一直以來，是否允許保險資金投資房地產(chǎn)項目備受爭議。截至目前，保監(jiān)會仍未正式放開保險資金在房地產(chǎn)領(lǐng)域的直接投資，也不允許保險資金設(shè)立房地產(chǎn)基金。

　　記者查詢了中國平安官方網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，在目前保監(jiān)會尚未“開綠燈”的情況下，中國平安借道平安信托展開了宏大的房產(chǎn)業(yè)務(wù)版圖。事實上，平安信托在成立之初就設(shè)立了深圳市平安置業(yè)投資有限公司(下稱“平安置業(yè)”)，投資方向是長期持有的經(jīng)營性物業(yè)。

　　昨天，長期研究中國平安的東方證券股份有限公司分析員王小罡在接受《第一財經(jīng)日報》采訪時透露，目前保險公司只能通過購買自用物業(yè)這種“打擦邊球”的方式投資物業(yè)，使用的資金多為自有資金，并輔以財務(wù)杠桿。

　　2006年，國內(nèi)第一部基礎(chǔ)設(shè)施項目投資的管理規(guī)章——《保險資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項目試點管理辦法》正式發(fā)布，允許“保險資金投資交通、通訊、能源、市政、環(huán)境保護等國家級重點基礎(chǔ)設(shè)施項目”，向龐大的保險資金敞開，房地產(chǎn)項目卻未被列入允許投資行列。

　　不過，王小罡向本報記者解釋，從相關(guān)信息來看，保險公司通過“變通”的方式曲線投資房地產(chǎn)已經(jīng)比較明顯。以中國平安在上海靜安區(qū)的自用物業(yè)為例，大約有幾個樓面是自用的，而大約有5~8個樓面是用來對外出租的。以自用名義購買商用樓宇，可以看成是運用保險資金，但是這些保險公司購買的樓宇面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其自身的使用需求，并將部分樓層通過對外租賃收取不菲的租金。中國平安、中國太保都在努力構(gòu)建新的地產(chǎn)資產(chǎn)管理版圖。

　　“不僅僅在上海，在深圳市福田商業(yè)中心區(qū)地段，中國平安以16.57億元獨攬新‘深圳第一高’的地塊，總建筑面積規(guī)劃超過30萬平方米。顯然，僅僅是自用物業(yè)的話，難以消化這么大的體量，剩余部分用于對外商業(yè)出租是必然的。”在王小罡看來，目前監(jiān)管層尚未開閘保險資金直接投資房地產(chǎn)業(yè)，因而，這種“自用+租賃”的模式可以理解為“曲線”或“變相”投資房地產(chǎn)。

　　湯臣集團有限公司(0258.HK)內(nèi)部人士透露，在湯臣一品邊上的花園石橋路附近，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)將新添一座樓高38層的辦公大廈——太平金融大廈，由中國保險集團全資機構(gòu)——上海澤鵬置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，總投資達20余億元，計劃于2011年初竣工交付使用，落成后將成為中國保險集團國內(nèi)管理中心。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，中國人壽、泰康人壽、華安財險、民生保險、新華保險等大型中資企業(yè)，紛紛在北京、上海和廣州等中心城市黃金地段直接、間接購買土地，建造寫字樓和商務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

　　“錢途”與挑戰(zhàn)

　　記者昨天查詢了中國平安官方網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，中國平安此前不久發(fā)布公告稱，董事會已審議批準(zhǔn)分別為其旗下平安置業(yè)和中國平安保險海外(控股)有限公司提供10億元人民幣和0.1億美元擔(dān)保。接受10億元人民幣擔(dān)保的平安置業(yè)是平安信托的控股子公司，主要投資方向為房地產(chǎn)和各類實業(yè)。

　　“中國平安靠平安信托與平安置業(yè)的雙重配合而介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，形成中國平安搭臺、平安信托與平安置業(yè)唱戲的局面�！蓖跣☆附忉�，中國平安以自住需求的名義購買大宗項目或土地，由平安信托和平安置業(yè)實施具體操作：平安信托以發(fā)布商業(yè)項目集合資金信托計劃的名義，為地產(chǎn)項目的建設(shè)與收購募集資金；平安置業(yè)則是一些股權(quán)合作項目和物業(yè)投資的出境方。集團以擔(dān)保貸款等形式，擴大平安信托股本，便于其發(fā)行信托計劃，以及購入房地產(chǎn)公司股份。

　　王小罡觀察到，中國平安在商業(yè)地產(chǎn)方面已經(jīng)從股權(quán)收購到開發(fā)、項目合作開發(fā)過渡到獨立開發(fā)，不斷顯示出對商業(yè)地產(chǎn)的感情。

　　不過，獨立于代理行世邦魏理仕的投資基金CBRE INVESTORS基金執(zhí)行董事顧弘昨天在接受本報記者采訪時表示，雖然平安信托憑借強大的投融資能力和完整的金融支持平臺實力雄厚，在物業(yè)投資和資產(chǎn)管理等方面頗有建樹，但是，就房地產(chǎn)投資而言，平安還比較陌生，專業(yè)的房地產(chǎn)人才是一個大瓶頸。

　　顧弘的說法并非危言聳聽。2007年第二季度，平安信托高薪向房地產(chǎn)等領(lǐng)域招兵買馬，招聘15個高端職務(wù)，主要涉及基建投資、房地產(chǎn)投資等領(lǐng)域，部分高端職位年薪達50萬元，以彌補基建投資、房地產(chǎn)投資的人才短板。

　　“中國平安的部分地產(chǎn)項目獨立開發(fā)是比較有風(fēng)險的，國內(nèi)外在保險和信托領(lǐng)域已經(jīng)有過不少的教訓(xùn)�！鳖櫤虢榻B，在國外，保險資金介入地產(chǎn)界，基本是選擇在專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)較有優(yōu)勢的投資基金、專業(yè)的商業(yè)物業(yè)管理公司作為戰(zhàn)略合作伙伴，這樣可以規(guī)避很多風(fēng)險。否則，因為地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)度欠缺而造成各類損失。(葉國靖)