在大城市，夾心層的住房問題變得更為迫切

　　記者：您如何界定住房夾心層，夾心層是否等同于中等收入階層？

　　顧云昌：我認為，所謂“夾心層”是一個相對概念，目前尚無清晰界定。一般可以認為，“夾心層”是沒有資格享受社會保障房，又買不起商品房，被夾在中間的群體。據(jù)我所知，在世界各國，中等收入以上家庭住房大多可以在市場通過租或買解決，最值得關(guān)注的應(yīng)該是中低收入群體的住房問題，因此，中低收入家庭是夾心層的主體。

　　記者：您如何看待目前住房夾心層所面臨的尷尬處境？

　　顧云昌：在我國，隨著房價的快速上漲，以及經(jīng)濟適用房調(diào)整為面向低收入家庭的保障性住房，“夾心層”面臨的住房困難問題變得愈來愈突出。

　　首先，近幾年，面向中低收入群體供應(yīng)的經(jīng)濟適用房供應(yīng)占住宅供應(yīng)總量的比例是呈下降趨勢的。根據(jù)我們調(diào)查，在經(jīng)濟適用房起步階段的2000—2001年，許多城市經(jīng)濟適用房占住宅供應(yīng)總量達20%以上。2003年以后，經(jīng)濟適用房的供應(yīng)比例明顯下降，大致在5%左右。經(jīng)濟適用房供應(yīng)比例的縮小無形中擴大了夾心層的范圍。

　　另外，各地城市房價上漲幅度不同，對不同階層帶來的影響不一。現(xiàn)在特大城市與中小城市的房價可能相差幾倍，但工資難有這么大的差別。由于近幾年一些大城市房價上漲過快，由此導(dǎo)致大城市的住房夾心層的比例要高于中小城市，因此，在大城市，夾心層的住房問題變得更為迫切�，F(xiàn)在政府住房供應(yīng)重點是通過廉租房、經(jīng)濟適用房解決低收入家庭住房困難問題，而夾心層，特別是其中的中低收入家庭住房問題，被暫時的遺忘了。

　　我們要實現(xiàn)十七大提出“住有所居”的目標，就不能忽視“夾心層”的問題。令人高興的是，中央和地方政府已經(jīng)關(guān)注到這一問題，北京、廣州等地開始通過推行限價房等措施來解決夾心層的住房困難。這是一個好的開端。

　　限價房填補了商品房與經(jīng)濟適用房之間的“縫隙”

　　記者：最近建設(shè)主管部門提出，將通過探索發(fā)展限價商品房等，幫助中等收入家庭解決住房困難。您如何看待目前的限價房？

　　顧云昌：限價房是去年開始興起的新事物，目前國務(wù)院并沒有出臺正式文件對此進行界定。有的稱為兩限房，有的叫限價房，說法不一。在我看來，限價房的一個重要特點在于其商品屬性，即“政策性的商品房”。

　　從某種程度上說，限價房是對過去幾年推行的經(jīng)濟適用房的一種替代。近年來，我們的經(jīng)濟適用房政策是發(fā)生了變化和調(diào)整的。1998年出臺的《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》提出，“中低收入家庭購買經(jīng)濟適用房”，“使經(jīng)濟適用住房價格與中低收入家庭的承受能力相適應(yīng)”。2007年《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》調(diào)整變化為開始指出，“經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象為城市低收入住房困難家庭”。由此，經(jīng)濟適用房的供應(yīng)對象發(fā)生了重要改變，由“中低收入家庭”轉(zhuǎn)變?yōu)椤暗褪杖胱》坷щy家庭”。

　　目前一些大城市推出的限價房，其功能與定位是為了實現(xiàn)與目前經(jīng)濟適用房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的銜接，一定程度上填補商品房與經(jīng)濟適用房之間的供應(yīng)“縫隙”。

　　限價房不應(yīng)兩限，應(yīng)該多限

　　記者：廣州、北京等大城市均出臺了限價房政策，但是各地在限價房的定價、購買群體等方面要求不一。為何會造成這種差異性，如何有效發(fā)揮限價房的作用？

　　顧云昌：各地限價房的限定條件是由各地根據(jù)當?shù)刈》抗┣鬆顩r與購買人收入等各種因素決定的。

　　另外，限定條件的制定不僅由需求決定，還與供應(yīng)能力有關(guān)。這種供應(yīng)能力包括政府的財力與可供應(yīng)土地的能力。北京近幾年的土地供應(yīng)十分緊張，其供應(yīng)彈性很小。因此，限價房限制條件的設(shè)定需要綜合考慮各城市的購買需求與供應(yīng)能力，在二者間尋求一種平衡。

　　當然，目前各地限價房供應(yīng)比例是否合適，設(shè)置條件是否合理，還需要在實踐中不斷調(diào)整和完善。我更關(guān)注的是，限價房應(yīng)該吸取過去經(jīng)濟適用房的經(jīng)驗教訓(xùn)，進行嚴格的定位，極力避免高收入群體擠占了夾心層的利益。

　　限價房不應(yīng)只是限面積、限售價的“兩限”，應(yīng)該多限，比如限供應(yīng)對象，限上市交易等，把限價房規(guī)范好，作用真正發(fā)揮好。可喜的是北京、廣州等城市已在這方面邁出了可喜的步伐。

　　此外，不能因為是限價房就降低居住標準和樓盤品質(zhì)。相應(yīng)的配套工程設(shè)施及綠化、交通等一定要跟上。

　　改變“一步到位”的理念，逐步實現(xiàn)住房夢

　　記者：對于身處大城市住房夾心層的年輕人來說，住房成為他們心中揮不去的困惑。對于他們，您有何建議？

　　顧云昌：首先我想說，現(xiàn)在不少人在認識上存在一個誤區(qū)，經(jīng)常把“樓市冷熱調(diào)控問題”與“住房制度安排問題”相混淆，而這是兩個彼此相關(guān)但又相互獨立的問題。事實上，房地產(chǎn)市場調(diào)控是一個世界性難題。我國的住房制度改革和新體制的建立僅走過10年，目前還處于不斷創(chuàng)新和完善的過程，可能還存在這樣那樣的問題，但相信我們一定會變得更加成熟和規(guī)范，在逐步把握發(fā)展規(guī)律基礎(chǔ)上，既要一次又一次地把樓市冷熱、房價的穩(wěn)定調(diào)控好，又要不斷完善住房制度，實現(xiàn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的“無縫對接”，實現(xiàn)“人人享有適當住房”的目標。

　　縱觀全球，無論在哪個國家，大城市房價都是不便宜的。在日本韓國，首都的房價要比中小城市高得多，也比北京的高；在美國，亞特蘭大的一棟別墅只要30萬美元，而在紐約曼哈頓，一套100平方米的公寓則要70萬—80萬美元。所以，年輕人要充分認識大城市高房價的現(xiàn)實，要綜合考慮自身各種因素與承受能力選擇居住模式和住房類型，改變“一步到位”的住房追求，采取盡力而為、逐步改變的途徑，比如通過“租房—購買小面積住房—購買大面積住房”的方式，逐步實現(xiàn)住房夢。本報記者　羅彥