盡管很多開發(fā)商表示對(duì)漲價(jià)充滿了信心，但是在采訪中記者發(fā)現(xiàn)，一些新盤之間頻頻打出優(yōu)惠促銷的旗號(hào)，位于浦東新區(qū)三林板塊的萬科新里程，在元宵節(jié)這一天，推出95折優(yōu)惠，18000/平方米的均價(jià)出現(xiàn)了近千元/平方米的降幅，元宵節(jié)以后，促銷風(fēng)在上海樓市依然盛行，不同區(qū)域不同價(jià)位的樓盤，或多或少都有折扣。

　　記者算了一筆帳，如果按照目前的優(yōu)惠條件，以仁恒河濱城目前3.5萬/平方米的均價(jià)計(jì)算，戶型面積為150平方米的兩居室，那么一次性付款就能優(yōu)惠了262500元，按揭付款也能優(yōu)惠210000元。售樓小姐告訴記者，這樣的優(yōu)惠是以前從未有過的，而在大量樓盤打折的情況下，還有一些樓盤已經(jīng)開始降價(jià)，位于上海市長寧區(qū)的長寧馥邦苑，根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，馥邦苑去年底共推出130套，到目前為止，僅成交了13套，其今年2月份的成交量為零，3月份的成交量僅為2套，加上前期尾盤有剩余房源，馥邦苑如今還有119套房源可售，而長寧馥邦苑去年年底開盤時(shí)的售價(jià)為22000元/m2，而時(shí)隔2個(gè)月，價(jià)格已經(jīng)降至20000元/m2。

　　而位于浦東新區(qū)三林板塊的金誼河畔，3月推出的二期房源均價(jià)比一期目前所剩房源的價(jià)格還要低，一期最高賣到一萬七千五，兩期上次開賣是一萬三到一萬五。

　　從記者的調(diào)查看，上海樓市回暖的表象之下，多少存在一些泡沫成分，無獨(dú)有偶，從二、三月份，有關(guān)第二套房貸政策會(huì)放松的言論也開始在上海樓市上流傳，上海銀監(jiān)局還為此進(jìn)行了專項(xiàng)調(diào)查，暫未發(fā)現(xiàn)有放松第二套房貸款政策現(xiàn)象，此外，上海銀監(jiān)局還特別強(qiáng)調(diào)，將定期向商業(yè)銀行通報(bào)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)情況并適時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示，但是，在一些樓盤銷售員和銀行信貸員那里，記者又聽到了不同的說法。

　　盡管銀行不敢同監(jiān)管政策公開叫板，但在采訪中記者發(fā)現(xiàn)，一些房地產(chǎn)商，為了促成銷售，正不斷向購房者透露出銀行放貸松動(dòng)的信息。

　　金誼河畔銷售顧問：“有些松動(dòng)就是你之前還清的，還有賣掉這房子，現(xiàn)在再買的話，還可以算第一套，就可以算第一套�！�

　　雖然根據(jù)去年央行和銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的第二套房貸提高首付并提升利率的有關(guān)規(guī)定，以及房貸新政的補(bǔ)充細(xì)則，都明確規(guī)定：對(duì)于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，即使將貸款還清，再次貸款購房仍然認(rèn)定為第二套房。但是為了盡快把房子賣出去，這位售樓小姐不斷強(qiáng)調(diào)開發(fā)商有的是辦法。

　　金誼河畔銷售顧問：“像我們這邊推薦的銀行都是跟我們有長期合作的，然后它是我們開發(fā)商的，可能一個(gè)土地的一個(gè)抵押的銀行，反正能放就放，不會(huì)特別緊，實(shí)在要想辦法的話，肯定能想出辦法的。”

　　而在仁恒河濱城的售樓處，記者看到，很多家銀行在這里直接開辦貸款業(yè)務(wù)，記者以購房者身份咨詢了售樓人員，她告訴記者，即使第一套房貸還沒有還清，他們也有辦法撬動(dòng)緊縮的銀根。那么這到底是些什么辦法呢？記者撥通了這幾家銀行信貸員的電話。

　　建設(shè)銀行信貸員：“有一個(gè)我們合力貸，你讓你父母參與，你在產(chǎn)證上面體現(xiàn)，這樣就是說你可以享受就以你父母的名義享受優(yōu)惠利率，你可以幫他們同時(shí)一起還款�！�

　　除此之外，這位信貸員告訴記者，如果希望房產(chǎn)證上只出現(xiàn)自己的名字，他們也還有其它的優(yōu)惠辦法。

　　建設(shè)銀行信貸員：“第二套房貸上幅利率是8.6，就說我們現(xiàn)在這里面可以給你一個(gè)固定利率，固定利率比它要低一點(diǎn)7.9�！�

　　招商銀行信貸員：“我們這邊推出的一個(gè)產(chǎn)品，固定利率對(duì)您它比基準(zhǔn)利率還是要低的，基準(zhǔn)利率不是7.83嘛現(xiàn)在，如果第二套房要上浮10%就是8.613，然后你如果按照固定利率來做只有7.11，這樣您是合算的�！�

　　而當(dāng)記者詢問這些優(yōu)惠辦法能否在其它樓盤同樣適用時(shí)？信貸員均表示，可能性不大，一般優(yōu)惠辦法只針對(duì)他們合作樓盤的客戶，美其名曰為發(fā)展優(yōu)質(zhì)客戶。

　　仁恒河濱城銷售顧問：“所以銀行貸款到時(shí)候是可以跟銀行再商量，這個(gè)應(yīng)該不是主要問題，都可以解決的�！�

　　專家認(rèn)為：上海樓市3月份量價(jià)回升只能看作是一種季節(jié)性因素

　　上海一些樓盤和銀行，在銷售和放貸的時(shí)候，想方設(shè)法變相規(guī)避第二套房貸政策，近日，上海市房地資源局、央行上海分行、上海銀監(jiān)局對(duì)此聯(lián)合下發(fā)通知，重申貫徹落實(shí)國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)登記管理，凡不符合第二套住房貸款政策規(guī)定的，不予辦理購房抵押貸款合同的登記手續(xù)，在今年房貸政策仍然不會(huì)松動(dòng)的情況下，上海樓市究竟會(huì)出現(xiàn)怎樣的走勢？再來聽聽專家的分析。

　　在上海市社會(huì)科學(xué)院，記者見到了國家建設(shè)部專家委員會(huì)成員、上海市社科院城市與房地產(chǎn)研究中心張鴻銘主任，對(duì)于沉寂數(shù)月后的上海樓市突然啟動(dòng)，張鴻銘認(rèn)為這僅僅是因?yàn)槿�月份是一個(gè)傳統(tǒng)的銷售旺季。

　　上海市社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張鴻銘：“有很多人就認(rèn)為這個(gè)成為了一個(gè)上海的一個(gè)新的現(xiàn)象，或者是預(yù)示著今年的上海的房市又會(huì)大熱，房價(jià)又會(huì)大升，那么簡單稱之為暴漲論，我不同意的這種觀念，這是一個(gè)季節(jié)性的現(xiàn)象，不要看得過重�！�

　　而對(duì)于大家擔(dān)心的上海樓市是否正在醞釀著與去年類似的爆發(fā)性上漲，張鴻銘否定了這樣的觀點(diǎn)，他告訴記者，去年上海樓市的火爆是建立在2005年、2006年上海房價(jià)十分穩(wěn)定的歷史背景下，與此同時(shí)，去年樓市的大漲，還與很多獲利的股民從股市轉(zhuǎn)向了樓市有關(guān)。

　　張鴻銘：“那么我們看今年這種基礎(chǔ)就不存在，股民基本虧損，所以股市沒有很多的資金流出進(jìn)入房市，所以這個(gè)因素沒有了，所以我們08年3月份的量價(jià)回升只能看作是一種季節(jié)性因素，而不會(huì)導(dǎo)致住房市場的大熱和價(jià)格的大漲�！�

　　與此同時(shí)，張鴻銘認(rèn)為去年9月以來，中央政府出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控政策，都將對(duì)樓市起到長期的抑止作用。

　　張鴻銘：“國家對(duì)于抑制市場需求過熱這種現(xiàn)象它有很多的政策，有五年以內(nèi)轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅政策，然后后來又有一個(gè)增值稅的政策，所得稅的政策，那么加上這次的二次房貸政策，這一系列構(gòu)成一個(gè)抑制作為消費(fèi)過熱的這種政策體系，它會(huì)長期發(fā)生作用�！�

　　2008年，上海市將新建保障性住房四百萬平方米，而備受關(guān)注的經(jīng)適房、廉租房的分布和選址問題，目前上海市房地局已經(jīng)明確，將主要集中在軌道交通沿線、中環(huán)線和外環(huán)線附近，交通便利，生活設(shè)施配套相對(duì)完善，張鴻銘認(rèn)為，這些保障性住房將在很大程度上減輕商品房市場的壓力，因此，2008年上海樓市將呈現(xiàn)總體穩(wěn)定的局面。

　　張鴻銘：“08年不會(huì)大起，也更不可能大落就是這樣一個(gè)特征，去年應(yīng)該說是一個(gè)大起，今年不會(huì)大落，也更不會(huì)大起，它們現(xiàn)在穩(wěn)定，它的市場交易量會(huì)維持，或略微有增長，它的價(jià)格會(huì)基本維持。”

　　半小時(shí)觀察：房產(chǎn)市場容不得掩耳盜鈴

　　上海的房價(jià)一直是國內(nèi)房地產(chǎn)市場的晴雨表，每當(dāng)暴漲暴跌開始的時(shí)候，上�？倳�(huì)率先做出反應(yīng)。今天，當(dāng)上海房價(jià)和交易量都出現(xiàn)回升的時(shí)候，又有人開始以此為標(biāo)準(zhǔn)判斷房地產(chǎn)市場將會(huì)出現(xiàn)大熱。

　　我們認(rèn)為這種判斷并不客觀。我們注意到上海3月份的量價(jià)上升除了季節(jié)性因素外，還有一些見不得人的潛規(guī)則——最近有不少媒體報(bào)道，上海一些開發(fā)商為了制造房源緊張、房價(jià)上漲的假象而采取了“假合同”來引誘消費(fèi)者上鉤，而我們?cè)诠?jié)目中也發(fā)現(xiàn)，上海個(gè)別樓盤的毀約率甚至超過了100%。一些不良開發(fā)商卻試圖用這樣自拉自唱的方式，為壓在手中的積壓房尋找出路，但他們用這種虛假手段造就的泡沫，經(jīng)不起任何推敲，明眼人一戳就破。

　　國家對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策既不是打壓這個(gè)市場，也不是做表面文章，一系列的政策都是為了穩(wěn)定房價(jià)，維護(hù)消費(fèi)者利益。開發(fā)商應(yīng)該明白這個(gè)道理：在宏觀調(diào)控之下，任何地方的房地產(chǎn)市場都不會(huì)也不允許出現(xiàn)大漲大跌，而是在穩(wěn)定中緩慢發(fā)展。

　　本本份份做生意比什么都重要，別搬石頭砸自己的腳。

　　主編：周人杰

　　記者：李想

　　攝像：張明

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