編者按

　　“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的嚴(yán)峻，毋庸多言。本次市場(chǎng)疲軟，不同于之前任何一次。”8月1日，全國(guó)地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)科在滬舉行“士兵突擊”誓師動(dòng)員大會(huì)，萬(wàn)科某高層在倡議書中做出上述表述。

　　樓市這一刻，史無(wú)前例的焦灼感正在蔓延：房地產(chǎn)業(yè)牽動(dòng)甚廣，嚴(yán)防房?jī)r(jià)大跌以及保護(hù)金融系統(tǒng)安全，成為調(diào)控不得不走的“平衡木”；地方政府，一面遵照中央宏觀調(diào)控方針，出臺(tái)一系列嚴(yán)控政策，一面又通過(guò)各種方式“安撫”開發(fā)商，試圖挽救地方財(cái)政；開發(fā)商則一面加速優(yōu)勝劣汰的整合進(jìn)程，一面仍在大喊“救市”刻不容緩……

　　各方的深層博弈首先體現(xiàn)在房?jī)r(jià)這一焦點(diǎn)之上，各地的土地與商品房供應(yīng)趨緊、成交萎縮，城市周邊區(qū)域樓盤價(jià)格開始試探性下降；在投資上，來(lái)自國(guó)際和民間的游資，看空者謹(jǐn)慎出逃地產(chǎn)股，看多者開始低調(diào)挺進(jìn)樓市，尤其是商用物業(yè)投資；在資金鏈上，部分開發(fā)商被前所未有的融資困境逼到絕境……

　　自本期開始，上海證券報(bào)獨(dú)家推出“樓市這一刻”大型系列調(diào)查，我們嘗試從房?jī)r(jià)、土地、投資、資金鏈等房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)要素環(huán)節(jié)入手，條分縷析，以全景展示中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2008年這一歷史性時(shí)刻，所經(jīng)歷的不同凡響的對(duì)撞與變局。

　　此刻，正在說(shuō)明什么，又在預(yù)示什么？我們期待找到答案。

　　本期房?jī)r(jià)樣本調(diào)查，就從一次性匯集著宏觀政策、地方調(diào)控、開發(fā)商等各種力量碰撞的南京“限價(jià)門”事件說(shuō)起。

　　南京樣本

　　地方調(diào)控加劇博弈

　　樓市成交量縮水近四成

　　從7月底至今，短短幾天時(shí)間，南京萬(wàn)科事件成為房地產(chǎn)市場(chǎng)最受關(guān)注的話題，也成為地方政府落實(shí)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的經(jīng)典案例。

　　“先不論南京實(shí)行核價(jià)制合規(guī)與否，南京的房?jī)r(jià)倒的確是穩(wěn)定下來(lái)了，沒(méi)有像深圳等城市那樣出現(xiàn)大起大落，成交量也下降了三分之一。”南京一家大型開發(fā)企業(yè)的一位高層表示。

　　據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，南京房?jī)r(jià)漲幅由2007年6月份的排名第3位回落到今年4月份的第27位。雖然有開發(fā)企業(yè)內(nèi)部統(tǒng)計(jì)顯示，南京住宅價(jià)格基本上穩(wěn)中有升，江南八區(qū)銷售價(jià)格更有近10%的同比上漲。但市場(chǎng)人士感慨說(shuō)：“如果沒(méi)有政府限價(jià)，房?jī)r(jià)可能上漲更多�！�

　　與房?jī)r(jià)漲幅回落相對(duì)應(yīng)的是商品房成交量的大幅下降。7月21日，南京市新聞發(fā)言人夏德智介紹，今年上半年，南京商品房銷售大幅下降，其中住宅銷售面積降幅高達(dá)38.9%，銷售額下降34.1%。

　　分析其中的原因，多位市場(chǎng)人士認(rèn)可“購(gòu)房者觀望氣氛濃厚”的說(shuō)法。

　　政府限價(jià)之惑

　　然而，南京萬(wàn)科“限價(jià)門”事件體現(xiàn)的深層問(wèn)題卻遠(yuǎn)不止這些。地方政府對(duì)非保障性的商品住宅實(shí)施限價(jià)是否合規(guī)是市場(chǎng)熱議的第一個(gè)話題。