7月份上海商品住宅新盤成交面積同比下降69%，環(huán)比下降32%，月成交均價環(huán)比下降24%。而8月份，雖然平均成交價格環(huán)比小幅回升，但成交量仍然持續(xù)低迷，同比降幅近70%。全國1~7月份的樓市成交量，下降了10.8%。

　　實際上，如果不談房價仍然在上升，僅是就住房數(shù)量的銷售來說，2008年與2007年的特殊時期相比是下降，但是2008年與2006年同期相比銷售量不僅沒有下降，反之還是增長很快；如果與2005年同期相比，其銷售量則增長近一倍。今年住房銷售為什么會下降？并不是今年銷售太少，而是2007年銷售太多，是2007年住房銷售中投機或炒作的比重過高。2007年下半年以來，政府把這部分房地產(chǎn)投機或炒作慢慢地清除出來，住房銷售下降是必然。這不僅是政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)，也是中國房地產(chǎn)市場走向健康持續(xù)發(fā)展的根本所在。

　　中國房地產(chǎn)市場為什么會出現(xiàn)“一邊是商品房的成交量快速下降而另一邊房價照樣上升”與市場經(jīng)濟基本供求法則相悖的怪事？這與中國房地產(chǎn)市場化程度低、與房地產(chǎn)產(chǎn)品壟斷性定價及房地產(chǎn)發(fā)展了8年企業(yè)積累一定財富有關(guān)。如果說房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)市場真的有多少問題，那么房地產(chǎn)企業(yè)早就降價出售自己手中的產(chǎn)品了，也就不會出現(xiàn)目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場寧可不賣一套住房也不降低價格的情況，也不會出現(xiàn)國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商圍繞著“住房不降價”而翻出五花八門的營銷策略。

　　有人會說，房價下降了，買不起的還是買不起。當(dāng)然，對于低收入民眾來說，房價降到最低，他們也可能無力進入房地產(chǎn)市場。但住房需求市場并不是單一的，也不是住房價格降到某一個點讓所有的需求者都進入購買。住房需求市場是多層次、多元化的，在不同的住房價位下，總是有不同的住房消費者進入。最近萬科營銷政策調(diào)整后市場的反映就是如此。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商為什么一定要把住房價格頂在天花板上不降價銷售而又大喊房地產(chǎn)市場有多少危險呢？其根本就在于，一是目前房地產(chǎn)開發(fā)商認為自己有實力來對抗市場，他們過得很好。他們叫喊出一些危言聳聽的言論，只不過是希望政府出臺政策來維持已有的房地產(chǎn)市場暴利模式。二是房地產(chǎn)開發(fā)商認為自己的利益早就把地方政府及銀行捆綁在一起了，他們相信政府會出臺政策來救房地產(chǎn)。三是任何一家房地產(chǎn)開發(fā)商還是希望回到2007年房地產(chǎn)市場“奇跡”的時代。住房留在手中越久就越值錢，越是爛的房地產(chǎn)開發(fā)商獲得的利潤就越高。房地產(chǎn)開發(fā)商仍然在重溫2007年房地產(chǎn)市場“劣幣驅(qū)逐良幣”舊夢。其實，目前房地產(chǎn)市場的政策、金融市場環(huán)境及購房者理念等都發(fā)生了根本性的變化了，中國房地產(chǎn)市場要重蹈舊轍是不可能了。

　　總之，目前房地產(chǎn)市場的住房銷售面積急速下降，根本原因是房地產(chǎn)開發(fā)商以壟斷性定價把房價頂在天花板上。房地產(chǎn)開發(fā)商敢于不降價，原因在于他們有財力來支撐，在于他們認為政府會出臺政策來維持目前房地產(chǎn)的暴利模式。但實際上，誰都無法打敗市場，無論是個人、企業(yè)及政府都是如此。被打敗的只會是那些對抗市場、對抗政府政策的人或企業(yè)！

　　(作者易憲容，中國社科院金融所研究員)