中新網(wǎng)10月31日電（高雪松）旨在保增長的利好樓市系列政策近期出臺，中國從去年下半年步入低迷狀態(tài)的樓市是否有了立竿見影的變化？事實(shí)上，從各地市場的反應(yīng)來看，已出臺政策對各地樓市尚未帶來太大的影響，很多購房者在新政細(xì)則頒布之前并沒有太多實(shí)際的行動(dòng)。

　　在北京，樓市進(jìn)入一種“真空期”。從新政發(fā)布后的10月23日到27日，北京共成交期房商品住宅1023套、成交面積10萬平方米，除去經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房，實(shí)際成交的商品住房套數(shù)僅為368套，成交面積僅為4.7萬平方米。與上一周期相比，期房商品住房成交套數(shù)下降了57.3%，成交面積下降了48.9%。

　　在上海，據(jù)最新統(tǒng)計(jì)顯示，10月前29天上海商品住宅的成交量為44.4萬平方米，比9月的43.69萬平方米略有回升，不過平均成交價(jià)格下滑了6%。值得注意的是，在新政出臺以前，上海商品住宅日成交套數(shù)普遍在130套以上，更有幾個(gè)交易日在200套以上，但自新政出臺至今，商品住宅日成交套數(shù)全部回落至130套以下，近一周平均為113套，下降約20%。

　　在廣州，由于系列細(xì)則未出臺，不少有意向購房的市民開始頻頻看樓，但大多還是持幣等政策細(xì)則出臺再入市。尤其是廣州傳出二次房貸限制可能松綁的消息，使一大批二三次置業(yè)者加入看樓大軍，但同樣邊看樓邊等細(xì)則出臺再考慮置業(yè)。而最新數(shù)據(jù)顯示，廣州房價(jià)以一波環(huán)比暴跌9.2%的方式“破9”，跌到8244元/平方米。這一跌不僅跌至去年7月前的水平，并且跌出了近三年多來的新紀(jì)錄：房價(jià)同比首次下降，幅度達(dá)14.9%。

　　在天津，受利好因素影響，今秋房交會(huì)賺足了人氣。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自10月25日房交會(huì)開幕以來，3天吸引了8萬多人次，明顯反映了群眾購房需求仍有相當(dāng)潛力。從3天的成交量來看，房交會(huì)累計(jì)成交各類房屋577套、面積46199平方米，比去年同期上升7.2%。

　　在成都，雖然受制于政策調(diào)控的滯后期，各大售樓部來參觀買房的人流量并無明顯上升，但在一些銷售中心和中介門店內(nèi)，來咨詢相關(guān)政策優(yōu)惠的購房者還是明顯增多。大多數(shù)購房者的關(guān)心焦點(diǎn)都在于新政之下銀行和地方政府的細(xì)則明確，以及各樓盤的實(shí)際優(yōu)惠幅度。

　　在西安，據(jù)當(dāng)?shù)匾患揖W(wǎng)站進(jìn)行的調(diào)查顯示，房地產(chǎn)新政策出臺后，在被問及“在政策影響下您是否有購房意向”時(shí)，超過60%的網(wǎng)友選擇“現(xiàn)在不會(huì)買房”。有市民認(rèn)為，房貸新政不足以打動(dòng)他，“我最關(guān)心的是房價(jià)，現(xiàn)在誰也說不清楚房價(jià)下一步是降還是升，如果我買了房后房價(jià)出現(xiàn)明顯下降我不就虧本了嗎？所以我還想再等等看�！�

　　在武漢，政府出臺房產(chǎn)新政后公布的第一個(gè)實(shí)施細(xì)則。按其規(guī)定，從11月1日起，在武漢市區(qū)簽訂商品住宅(含經(jīng)濟(jì)適用房)買賣合同的業(yè)主，辦證時(shí)繳存的住宅專項(xiàng)維修資金，為每平方米建筑面積造價(jià)的5%。而最新數(shù)據(jù)顯示，該季度全市商品住房均價(jià)為4906.90元/平方米，比上一季度下降10.01%。這也是近幾年來官方版數(shù)據(jù)首次“承認(rèn)”房價(jià)大幅下降。

　　在南京，在10月22日財(cái)政部發(fā)布相關(guān)政策的當(dāng)天，南京市共認(rèn)購住宅93套，成交138套；10月23日，南京全市共認(rèn)購住宅86套，成交56套，相比前一日，認(rèn)購量出現(xiàn)小幅降低，成交量更是大幅下滑。10月24日，南京市共認(rèn)購住宅79套，成交59套，認(rèn)購量再次走低，成交量也大幅下跌。據(jù)報(bào)道，通過走訪南京的一些樓盤后發(fā)現(xiàn)，新政出臺后不少樓盤的售樓處前人氣旺了很多，但多數(shù)市民卻是“只看不買”。

　　在南昌，政府發(fā)布《關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》。以往申請住房公積金貸款買房的，貸款最高限額為25萬元(夫妻一方繳存住房公積金)和30萬元(夫妻雙方繳存住房公積金)，在該《意見》中，貸款最高限額分別相應(yīng)調(diào)為30萬元和35萬元，均增加5萬元。

　　“房貸新政”挽救樓市需解決三大問題

　　“房貸新政”能否真正提振各地樓市萎靡現(xiàn)狀，讓處于“蟄伏期”的房地產(chǎn)市場重新煥發(fā)活力，需解決以下3方面問題：

　　問題1 商業(yè)銀行個(gè)人房貸細(xì)則何時(shí)“集體”出臺？

　　據(jù)報(bào)道，在農(nóng)行之后，又有光大銀行明確發(fā)布了可執(zhí)行的細(xì)則。建行和民生銀行總行也已根據(jù)央行、銀監(jiān)會(huì)的要求向各地分行下發(fā)通知，授權(quán)各地分行制定差異化的利率政策和首付款政策。深發(fā)展和廣發(fā)等銀行則表示，雖然已制定了基本方案，但還有待征求意見和進(jìn)一步研究后最終確定。

　　問題2 “非普通住房”、“改善型普通自住房”概念不清

　　據(jù)報(bào)道，什么是“非普通住房”、“改善型”普通自住房，建行總行并沒有明確的統(tǒng)一解釋，需要各分行自行確定。對于已經(jīng)發(fā)放的貸款利率調(diào)整，建行規(guī)定取決于兩個(gè)因素，一是貸款合同對于貸款利率調(diào)整方式的約定；二是銀行根據(jù)借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房，以及借款人信用記錄、還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素綜合評估。建設(shè)銀行將在合同重新定價(jià)日(一般在每年1月1日)按照合同約定和綜合評估結(jié)果進(jìn)行確定。

　　問題3 “二套房政策”政策能否松動(dòng)？

　　在很多開發(fā)商看來，廢除二套房貸款政策才是解救房地產(chǎn)的辦法。很多人在多個(gè)場合都這樣的呼吁。但在一些專家看來，二套房貸款政策絕對不能松動(dòng)。知名學(xué)者易憲容就在其博客上明確表示，放開二套房貸款政策，就是在制造金融風(fēng)險(xiǎn)。“放開二套房貸款政策，表面上是為了中國經(jīng)濟(jì)增長的放松，但實(shí)質(zhì)上，是讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場重新回到炒作投機(jī)盛行的市場，讓全國人民為吹大的房地產(chǎn)泡沫或金融危機(jī)買單�！币讘椚菡f。