站在2008年的歲末，回想去年此時(shí)，大家還在為房?jī)r(jià)會(huì)否在今年出現(xiàn)拐點(diǎn)爭(zhēng)論不休，轉(zhuǎn)眼高房?jī)r(jià)時(shí)代已漸行漸遠(yuǎn)。

　　站在2009年的年關(guān)，一些城市曾表現(xiàn)“矜持”的房?jī)r(jià)或在09年面臨全面調(diào)整；身處資金密集型行業(yè)的不少開(kāi)發(fā)企業(yè)將面臨融資困境，爛尾樓或重現(xiàn)市場(chǎng)；而在保障性住房即將批量入市的預(yù)期下，商品房?jī)r(jià)格面臨方向性的選擇。

　　被搶占的市場(chǎng)地盤(pán)

　　自2007年以來(lái)，政府已多次表示加大對(duì)保障性住房的投入，為刺激內(nèi)需，今年保障性住房的投入再次加碼，將分三年投入9000億元，平均每年新增130萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房。

　　對(duì)此，中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜表示，目前，我國(guó)的保障性住房供應(yīng)量占到全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總供應(yīng)量的5%左右，全國(guó)又有9000億新增投入，對(duì)市場(chǎng)造成影響的主要是其中的400萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房。根據(jù)近幾年全國(guó)住宅銷售量的平均增速(約20%)測(cè)算，若在2009-2011年每年分別增加130萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房，那么2009年作為加快保障性住房建設(shè)的關(guān)鍵一年，保障性住房銷售量占住宅銷售的比重將達(dá)到20%，2010-2011年保障性住房銷售占住宅銷售總量比重將逐步降低到15%�？梢�(jiàn)，保障性住房特別是經(jīng)濟(jì)適用房的投資對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是比較大的。

　　與此同時(shí)，黃瑜表示，明年我國(guó)商品房供過(guò)于求的局面將更為嚴(yán)峻。1-11月全國(guó)商品住宅施工面積、竣工面積和新開(kāi)工面積均呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，預(yù)計(jì)全年同比增幅在5%左右。與之相反，08年銷售量同比持續(xù)下降，1-11月全國(guó)商品住宅銷售面積為4.47億平方米，同比下降了18.8%。若09年仍然保持08年的銷售水平，那么銷售量和供應(yīng)量之間的差距將不斷拉大，供過(guò)于求的形勢(shì)將比較嚴(yán)峻。

　　根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院掌握的累計(jì)可售商品住宅數(shù)據(jù)來(lái)看，主要城市消化可售量的周期均在10個(gè)月以上。如北京，截止到11月末的可售房屋存量(不包括保障房)，按2007年比較火爆的銷售速度需要消化16個(gè)月，按2008年的銷售速度則需要消化24個(gè)月。若2009年市場(chǎng)仍延續(xù)2008年的態(tài)勢(shì)，那么主要城市的銷售速度不會(huì)有明顯改善，房屋庫(kù)存周期可能拉長(zhǎng)。

　　針對(duì)保障房會(huì)否沖擊市場(chǎng)，建設(shè)部政策研究室副主任秦虹在接受本報(bào)記者專訪時(shí)表示，目前的住房保障規(guī)劃是根據(jù)各地方住房普查后的結(jié)果制定的，各個(gè)地方根據(jù)當(dāng)?shù)氐淖》坷щy情況確定了保障性住房的規(guī)劃，“并不是憑空想象”，根據(jù)調(diào)查結(jié)果，目前，我國(guó)人均住房面積低于10平米的低收入住房困難戶有約1000萬(wàn)戶，這些家庭難以僅靠自身的力量在市場(chǎng)上解決住房問(wèn)題，需要住房保障的支持，這部分需求和商品房市場(chǎng)并不沖突。總的看，未來(lái)三年每年3000億元的保障性住房投資將占到全國(guó)房地產(chǎn)投資量的10%左右，產(chǎn)出量最多占到15%。下一步房地產(chǎn)形勢(shì)的變化取決于政策的落實(shí)、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的走向以及開(kāi)發(fā)企業(yè)能不能積極采取合適策略應(yīng)對(duì)，將會(huì)是這三方面綜合因素合力作用的結(jié)果。

　　社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立認(rèn)為，決定房地產(chǎn)走勢(shì)的還是市場(chǎng)本身，房?jī)r(jià)目前泡沫仍然太大，就如同股市仍處在4000-5000點(diǎn)的位置，下跌的趨勢(shì)難以改變，只要宏觀經(jīng)濟(jì)沒(méi)有見(jiàn)底，房?jī)r(jià)也不樂(lè)觀，“明年希望不大”。

　　中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘預(yù)測(cè)，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)明顯回落，估計(jì)未來(lái)兩年全國(guó)平均房?jī)r(jià)下跌15-20%，房地產(chǎn)投資增速也將大幅下滑。