3月熱詞 觀望 -- 市場(chǎng)觀望情緒集中爆發(fā)

　　買房人觀望情緒的集中爆發(fā)，是從今年3月份開始的。春節(jié)后京城樓市成交量急轉(zhuǎn)直下，迅速轉(zhuǎn)入全面滯緩，3月份也就此成為2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)由牛轉(zhuǎn)熊完整軌跡的節(jié)點(diǎn)所在。這一時(shí)期屢被提及的“市場(chǎng)觀望”，成為了2008年貫穿全年的重要詞匯。

　　起因

　　國內(nèi)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)流動(dòng)性過剩，并出現(xiàn)通貨膨脹。2008年政府為緩解經(jīng)濟(jì)壓力，采取金融緊縮政策，打壓投機(jī)性需求，抑制投資性需求，持續(xù)加息，鼓勵(lì)儲(chǔ)蓄，為市場(chǎng)降溫，并嚴(yán)控金融貸款，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均面臨不同程度的資金鏈壓力，同時(shí)受宏觀政策及股市暴跌影響，消費(fèi)者投資、消費(fèi)熱情驟然下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)濃厚觀望情緒，而部分開發(fā)企業(yè)受市場(chǎng)及資金鏈的雙重壓力開始降價(jià)銷售，導(dǎo)致市場(chǎng)觀望情緒進(jìn)一步加劇并延續(xù)至今。

　　市場(chǎng)表現(xiàn)：買房滯緩炒房上岸

　　事實(shí)證明，市場(chǎng)確實(shí)變了，在2008年初王石“石破天驚”的拐點(diǎn)論出現(xiàn)后，是連續(xù)數(shù)月的銷售低迷，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量連續(xù)數(shù)月同比大降。開發(fā)商猛然發(fā)現(xiàn)，前兩年市場(chǎng)大熱時(shí)的排隊(duì)買房、搶購潮如今一去不返，甚至連以往樓市中重要的“炒房力量”也在紛紛抽離，急于上岸。面臨窘境，開發(fā)商的試探性促銷，送家電、送物業(yè)費(fèi)、送汽車等優(yōu)惠方式逐漸增多，盡管意識(shí)到市場(chǎng)危機(jī)，但當(dāng)時(shí)大多數(shù)樓盤仍然不敢真正降價(jià)，多為試探行為。

　　3月份，萬科率先在全國范圍喊出“降價(jià)”口號(hào)，而數(shù)天后，SOHO中國董事局主席潘石屹又拋出“百日巨變”論，堪稱此前拐點(diǎn)論的升級(jí)版。過去幾年政府對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控之后，市場(chǎng)都會(huì)陷入短暫觀望期，但過后都是是報(bào)復(fù)性的房?jī)r(jià)和成交量雙漲，但是這次二套房新政出臺(tái)之時(shí)，趕上美國次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融環(huán)境惡化和持續(xù)經(jīng)濟(jì)衰退，以及中國政府對(duì)整體經(jīng)濟(jì)過熱擔(dān)憂所采取的從緊性貨幣政策，這些原因造成社會(huì)整體對(duì)經(jīng)濟(jì)前景的不樂觀預(yù)期，也從而形成了樓市的整體低迷。

　　開發(fā)商變化：價(jià)格難定捂盤延開

　　當(dāng)時(shí)市場(chǎng)普遍預(yù)測(cè)，3月樓市正處于觀望對(duì)峙的關(guān)鍵時(shí)期，下一步無論是“艷陽天”還是“倒春寒”都有可能。不僅購房者觀望，開發(fā)商也在觀望，3月份開發(fā)商轉(zhuǎn)入觀望最直接的表現(xiàn)就是捂盤延開，如果說過去這時(shí)候哪個(gè)項(xiàng)目延時(shí)開盤，十有八九是捂盤惜售，等待坐地漲價(jià)。而當(dāng)時(shí)不少項(xiàng)目開盤日期的一拖再拖，則反映了開發(fā)商瞻前怕后的觀望心態(tài)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月份北京有近二十個(gè)項(xiàng)目選擇了推遲入市的時(shí)間，作為傳統(tǒng)銷售旺季的三四月份，開發(fā)商往年總是利用這樣的“黃金檔”為樓市“添柴加火”，而今年，不少項(xiàng)目卻悄無聲息的選擇了“沉默”。

　　據(jù)了解，事實(shí)上當(dāng)時(shí)大多開發(fā)商也是有苦難言，持續(xù)窘困的市場(chǎng)讓他們陷入進(jìn)退維谷的境地。某開發(fā)商把自己的處境形象的比喻為“熱鍋上的螞蟻”，一方面不賣房面臨著巨大的資金鏈壓力、越拖越麻煩，另一方面又不敢輕舉妄動(dòng)怕價(jià)格一公布立刻會(huì)把自己陷入尷尬當(dāng)中。于是，樓市便出現(xiàn)了“異�！睜顟B(tài)——開發(fā)商想盡辦法拖延開盤時(shí)間，變得“極度敏感而脆弱”；而且從另一方面講，中小開發(fā)商們誰也不愿意當(dāng)率先降價(jià)招來口誅筆伐的“出頭鳥”，于是大多選擇了審時(shí)度勢(shì)和繼續(xù)等待。這種心態(tài)影響下，捂盤觀望也就順理成章。

　　判斷

　　盡管近幾年每逢宏觀調(diào)控政策出臺(tái)都會(huì)引發(fā)一段“觀望期”，也有出現(xiàn)短暫的成交淡季。但今年的情況已經(jīng)大不相同，2008年初房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體價(jià)格已經(jīng)被“炒”到了買房人承受的極限高位。從某種意義上講，去年以來出臺(tái)的系列調(diào)控政策甚至遠(yuǎn)沒有以前的‘國八條’、‘國六條’來得嚴(yán)厲，但它卻成為驚醒夢(mèng)中人的‘鬧鈴’，讓買房人警醒不再迷信‘樓價(jià)只漲不跌’的神話。分析過去幾次由政策調(diào)控帶來的觀望，一般都在調(diào)控政策出臺(tái)后的兩三個(gè)月里被市場(chǎng)所消化，而在3月份的時(shí)候，已經(jīng)有很多人認(rèn)識(shí)到，這一次的觀望似乎還只是剛剛“拉開序幕”，其影響何時(shí)真正結(jié)束遙遠(yuǎn)得有些讓人看不到頭。(文/邱旸)

　　4月熱詞 退房 -- 南方退房風(fēng)潮波及北京樓市

　　4月份，從珠三角蔓延開的“退房潮”迅速波及北京樓市，很多在售項(xiàng)目都紛紛注意到，前階段買了房又退房的客戶明顯增多，剛剛簽約轉(zhuǎn)天“反悔”的也大有人在。查閱北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)“退房公示”可以看到，不少項(xiàng)目3、4月份的退房客戶明顯增多，一些項(xiàng)目退房次數(shù)甚至多達(dá)數(shù)十上百次，如此“淪陷速度”令人吃驚。

　　起因：房?jī)r(jià)下跌引發(fā)集中退房

　　去年底以來執(zhí)行的提高二套房貸首付比例和利息等政策，在春節(jié)之后逐漸顯現(xiàn)出對(duì)購房需求的抑制效果，樓市的持續(xù)低迷和價(jià)格下降讓購房者感受到市場(chǎng)“江河日下”的壓力，購房風(fēng)險(xiǎn)越來越大，買房已經(jīng)不再是高枕無憂的投資渠道。于是，行業(yè)普遍意識(shí)到一個(gè)嚴(yán)重而現(xiàn)實(shí)的問題，當(dāng)市場(chǎng)持續(xù)低迷的時(shí)候，你買的房子是不是也面臨著貶值的風(fēng)險(xiǎn)？

　　此外據(jù)了解，一些項(xiàng)目前期漲價(jià)銷售，后期大幅降價(jià)的“不公平”舉措也是引發(fā)退房潮的誘因之一。典型例子是某項(xiàng)目年初剛開盤時(shí)均價(jià)約15000元/平方米，但是4月份最新定價(jià)迅速變成12000元/平方米，相比不久之前降了3000元/平方米，這讓剛開盤時(shí)買房的業(yè)主大呼“上當(dāng)”。此外不少項(xiàng)目的優(yōu)惠贈(zèng)送等種變相降價(jià)不勝枚舉，對(duì)于那些已經(jīng)買了房的業(yè)主，房?jī)r(jià)下調(diào)意味著幾萬元甚至更多的錢打了水漂。這也引起了高位購房者的強(qiáng)烈不滿，導(dǎo)致要求退房的糾紛不斷。

　　市場(chǎng)狀態(tài)：是否合情理引起廣泛討論

　　業(yè)內(nèi)人士指出，新開售樓棟價(jià)格的較大幅度下降，讓很多已購房的業(yè)主心中 “實(shí)在不舒服”，調(diào)查表明，在這一輪退房大潮中，期房退房的現(xiàn)象較為突出，而現(xiàn)房退房較少。而一些在高價(jià)位買了房的業(yè)主也紛紛采取行動(dòng)——或拒收房屋，或停止還貸，或訴諸法律，其要求大體相似——要么退房，要么補(bǔ)償差價(jià)。

　　有開發(fā)商曾透露，當(dāng)時(shí)不少剛簽約的客戶怕開發(fā)商設(shè)置障礙，連剛交完的訂金都不要，堅(jiān)決退房，至于在約定期限內(nèi)退訂的，就更多了。某些項(xiàng)目由于退房者過多，開發(fā)商不得已限定了嚴(yán)格的違約責(zé)任，要么不退訂金，要么設(shè)置高額違約責(zé)任以此控制退房行為，但是盡管如此，退房現(xiàn)象依然嚴(yán)重。不少客戶退房甚至?xí)�選擇一些很“缺乏理智”的方式，如不接開發(fā)商電話、遲遲不辦按揭手續(xù)等，讓開發(fā)商非常頭疼。而一些原本明確拒絕接受公積金貸款買房的項(xiàng)目，因?yàn)榭蛻魣?jiān)持要退房，也只能松口同意辦理公積金貸款。

　　專家指出，房屋買賣作為一種商品交易行為，必然會(huì)隨市場(chǎng)變化存在價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)供不應(yīng)求的時(shí)候，商品價(jià)格會(huì)見勢(shì)上漲，市場(chǎng)供大于求 的時(shí)候，銷售遇冷價(jià)格自然也將隨之下降。但是正因?yàn)槎嗄陙矸績(jī)r(jià)的持續(xù)上漲讓買房人迷信買房置業(yè)“最為保險(xiǎn)”的觀念，一旦房?jī)r(jià)下降，利益受損，心理上便難以承受，從而導(dǎo)致“退房潮”的出現(xiàn)。

　　有專家在當(dāng)時(shí)表示了這樣的擔(dān)憂，就集中退房現(xiàn)象來看，要求退房的人中有的簽訂了預(yù)售合同，有的尚未簽訂合同，兩種情況下能否退房也有不同的法律依據(jù)。

　　一般來講，開發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)變化降價(jià)求售是正常的合法商業(yè)行為，并無足夠的法律依據(jù)支持這種退款或退房的要求。根據(jù)我國法律，只有合同約定、法律規(guī)定和不可抗力等幾種情況可以解除合同。目前，只有一種法律原則是對(duì)購房者的退房要求有利的，那就是公平原則。也就是說，購房者可以以這一原則為法律依據(jù)，要求賠償或退房。但是，最終能否退房或補(bǔ)償差價(jià)，已經(jīng)成為一個(gè)社會(huì)問題，這并非法律層面可以解決的范疇。

　　點(diǎn)評(píng)：折射買賣雙方功利心態(tài)

　　4月份集中出現(xiàn)的買房人退房現(xiàn)象，實(shí)際上折射了客戶對(duì)目前市場(chǎng)的不信任態(tài)度，特別是那些2007年底和2008年初剛剛買房者的心理波動(dòng)最為激烈：由于花費(fèi)大量資金，倘若樓市就此一蹶不振，房產(chǎn)價(jià)值會(huì)迅速貶值。為防止自己的資產(chǎn)縮水，這部分買房人便急于抽離樓市，把資金轉(zhuǎn)移到更穩(wěn)妥的投資或保值渠道中，從而導(dǎo)致了集中退房現(xiàn)象的出現(xiàn)。而從那之后應(yīng)運(yùn)而生的市場(chǎng)上頻繁出現(xiàn)的樓盤“無理由退房”、“退房補(bǔ)差價(jià)”等承諾，也可看作是退房風(fēng)波所產(chǎn)生的連鎖反應(yīng)。

　　從深層次看，集中退房現(xiàn)象的出現(xiàn)和長(zhǎng)期來堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)密不可分，市場(chǎng)好的時(shí)候一切好將就，房產(chǎn)快速升值的趨勢(shì)掩蓋了很多問題，買房人往往也不會(huì)過于計(jì)較，退房的現(xiàn)象少之又少。而現(xiàn)在，配套不到位、道路沒建好，甚至地面找得不平等這些在過去不是問題的問題，現(xiàn)在都成為已購房者退房的理由，這在很大程度上折射了長(zhǎng)期以來市場(chǎng)買賣雙方過于功利的色彩。而很多長(zhǎng)期以來形成的非理性觀念，在4月份集中爆發(fā)的退房風(fēng)波后，逐漸得到了轉(zhuǎn)變，越來越多的人意識(shí)到，買房不再是坐贏不輸同樣需考慮風(fēng)險(xiǎn)，無論樓市形勢(shì)好壞，理性投資都應(yīng)該是基本準(zhǔn)則。(文/邱旸)